的变招

　　 　　文 / 艾川 　　过去的2021年，对于国内一些行业来说，真是个难熬的年份。在去杠杆、严监管等政策“紧箍咒”的作用下，房地产行业更是“雷”声不断。 　　房地产行业这一年过得

的变招

　　文 / 艾川

　　过去的2021年，对于国内一些行业来说，真是个难熬的年份。在去杠杆、严监管等政策“紧箍咒”的作用下，房地产行业更是“雷”声不断。

　　房地产行业这一年过得到底有多难，近期陆续发布的上市房企一季度报和年报，可以管窥一二。

　　克而瑞研究中心数据显示，今年1—3月百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度开局惨淡。具体来看，一季度有逾八成百强房企累计业绩同比降低，其中近四成企业降幅高于50%。

　　在这背景下，3月30日晚，国内地产龙头发布了2021年报。

　　年报显示，2021年实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下滑45.7%。

　　这是上市31年来，净利润第三次出现下滑，上一次是2008年，全球金融危机。

　　在次日举行的业绩推介会上，董事局主席郁亮形容自己“就像一个学生没考好试，要拿成绩单给父母看一样”，心情忐忑不安。

　　其实，对比行业内普遍情形，算活得好的。房地产是一个政策性极强的行业，政策就是“天”，“天”不下雨，粮食安出？

　　实际上，为了缓解净利润下降带给股东的损失，此次推出了史上最高比例的分红派息预案。分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，按3月30日股价计算，股息率约5.1%。也因此成为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

　　稍微了解国内房企处境的都知道，现金如今对于房企来说就是“返魂丹”。在这背景下，还能大幅提高分红比率，派发多达112.8亿的分红，是很有诚意的措施。

　　这表明，在兼顾长远发展的前提下，以负责任的态度尽最大努力保障股东利益，同时，这也从侧面说明了的现金流安全系数高。

　　年报内容也证实了这一点。

　　2021年，保持了业内领先的信用评级，“三道红线”指标全部飘绿，公司经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位……

　　这就是让安然度过这个楼市最冷的冬天的底气所在。

　　而对于2022年的公司业绩，郁亮和管理层立下了“止跌企稳、稳中提升”的目标，称明年这时候会交上合格答卷。

　　有这样的信心，源自两个外部基础和三个内部基础。

　　按照业绩推介会上的介绍，所谓两个外部基础，包括行业基础和政策基础。而三个内部基础，分别是开发业务继续保持行业第一阵营，经营服务类业务快速发展，以及长期稳健经营、领先行业的信用评级。

　　在行业基础方面，拥有对不动产这门古老生意深刻的理解和多年的实战经验。

　　“居者有其屋”，就是市场不变的刚需，而房屋又天然具有耗损性，需要周期性地更新。尽管总人口即将面临拐点，但以中国庞大的人口基数，体量超过10万亿级的房地产行业，仍会是最大的单一产品市场，住宅开发、城市有机更新等，依然将是重要的经济活动，同时也还是的主要业务。

　　事实上，中央之所以反复强调“房住不炒”，并通过信贷等金融手段，以及限购、限售等行政命令，对开发商与购房者两端同时出手进行调控，目的只是为了遏制房地产领域的过度投机，并非要否定房地产作为国民经济支柱产业的地位。

　　由此可见，作为房地产头部企业，在做好主业上仍然拥有强大优势。

　　而从中央到地方的政策持续向好，则为新一轮房地产行业的复苏提供了另一个外部基础，即政策基础。

　　今年以来，各地调控政策的悄然调整，让人看到了楼市回暖的信号。据不完全统计，自3月1日郑州打响“取消限购”第一枪，宣布取消“认房又认贷政策”以来，已有包括郑州、哈尔滨、福州等多地取消了限购、限售等限制性政策。

　　另外，许多城市通过降低首付比例、下调房贷利率、放松公积金贷款、发放购房补贴等形式给楼市松绑。

　　这些政策利好，有助于地产行业走出低谷，当然也有利于业绩的止跌企稳。

　　除了行业基础、政策基础这两大外因，定调今年工作“止跌企稳，稳中提升”的底气，还在于开发业务继续保持行业第一阵营，经营服务类业务快速发展，长期稳健经营、领先行业的信用评级这三个内部基础。

　　其中，开发业务作为主业，它在2022年的止跌企稳和未来2-3年的储备有保障，决定了整个公司业绩的走向；而信用评级行业领先这点，则让有了更多投资选择，也获得了更多的发展机会。

　　不过更令人看重的，也可能更吸引市场和投资人关注的，要数的经营服务类业务。

　　正如郁亮所言，从国内房地产行业的发展进程来看，高速增长的黄金时代已经过去了，市场整体的新增规模不会像以前那样大，企业的利润率也不可能再像以前那样高。

　　这意味着，增量竞争的时代已经过去，在房地产行业存量博弈的阶段，过度依赖房地产开发赚钱，只会越来越卷。

　　在未来的房地产行业市场竞争中，超越对手的，肯定不光是看你卖了多少房子，而还要看你在这个领域扎根有多深，能为客户提供多少优质的精细化服务。

　　而在“房住不炒”的总基调下，新的机会、新的赛道已经摆在面前。

　　大力发展租赁住房，是近年来政策鼓励的一个方向，而围绕租赁住房，就有许多文章可做。政策在关上一扇窗的同时，也打开了另一扇窗，至于能不能抓住机遇，就看各家房企有没有这样的敏锐意识，以及如何去迅速展开布局。

　　在这背景下，多家房地产企业近年来开始进行转型，要么转换赛道，要么寻找房地产行业的第二增长曲线。

　　早在2014年，便提出要从一个纯粹的住宅发展商转变为城乡建设与生活服务商，并布局了多个赛道。

　　尽管这个过程中，也交了一些“学费”，但总体而言，经过8年的探索与布局，的多元化战略已经取得不错的成效。公司非开发业务进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。

　　就在业绩会举办的前一天，旗下的物业公司万物云赴港上市的申请资料获中国证监会受理。

　　财报显示，2021年万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%，在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖。

　　此外，泊寓近三年收入复合增速40%，万纬物流已经做到冷链仓储规模国内领先，在商业地产领域，印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营……相关领域多项业务全面开花，在第二增长曲线的布局俨然成型。

　　这些新业务的加入，可以一定程度地提升市场对于未来成长前景的想象空间。

　　虽然就经营收入和利润规模来看，这些业务与房地产开发及相关资产经营业务仍相距甚远。但应该看到，未来，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，而达到投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度的资产荒。

　　以REITs为代表的不动产长期股权投资，为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝广场项目为例，如果退出，可实现差不多15亿元的利润。

　　再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%的溢价。随着越来越多的合格资产被培养出来，会逐步形成盈利的蓄水池。

　　今后，房地产开发仍将是行业主战场，但是物业管理服务、商业地产这些业务领域的战略意义同样不可低估。它们不仅是摆脱主业依赖的新增长极，也是商业体系的一道道护城河。

　　说白了，现在以及今后的，就不是单纯一家造房子、卖房子的开发商，而是一家地产生态的超级服务商。

　　这就是国内房地产行业的未来。而对于来讲，未来的路依然不太容易，好在它已经走在路上。