营收创新高净利创新低，日子也难熬！但财报藏积极信号

　　股民有些失望，新交的这份成绩单依旧不太好看。10月28日晚间，披露2021年第三季度报告。业绩延续了半年报“增收不增利”的发展态势，前三季度的营收创同期新高，但净利却创近三年同

营收创新高净利创新低，日子也难熬！但财报藏积极信号

　　股民有些失望，新交的这份成绩单依旧不太好看。10月28日晚间，披露2021年第三季度报告。业绩延续了半年报“增收不增利”的发展态势，前三季度的营收创同期新高，但净利却创近三年同期新低。

　　“活下去之后，要活得好、活得久。”这是一周前主席郁亮在媒体交流会上的发言。面对这份难言乐观的成绩，的“活法”或值得商榷。不过，透过不甚漂亮的数据，这份财报仍然释放了几道积极的信号。

　　止不住的净利下跌

　　根据财报披露的数据，今年前三季度，实现营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。

　　算起来，这是今年来第二次经历“增收不增利”的尴尬局面，此前披露的半年报亦呈现同样的特征。对比历年同期数据，2021年前三季度的营收再创上市以来新高，但净利创近三年最低，同比2020年、2019年同期分别跌去16%、8.5%。

　　净利下跌的背后，是同样跌跌不休的毛利率。1-9月，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期分别下降5.4%。而2019年同期，房地产业务的结算毛利率可达 27.6%。

　　“毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。”这是在财报里给出的解释。

　　情况也确如所言。在第三季度报告里，并没有披露最新的拿地均价。不过，此前半年报显示，上半年拿地均价为7480 元/平方米，相比2020年同期上涨超 17%。据中国指数研究院数据，第三季度住宅用地平均溢价率为 9%，环比二季度下降 9 个百分点。

　　若能做到“以量换价”，或许还能对冲上涨的地价。但令市场遗憾的是，的销售业绩也不如人意。第三季度，合同销售面积、合同销售金额同比分别下降 36.5%和 27.6%。将时限放长至今年前9月，上述两项指标则分别同比下滑9.8%和 2.8%。

　　行业遇冷，即便是巨头，也难以跑赢行业大势。

　　积极的信号

　　市场对这份财报显然并不满意。今日（10月29日）开盘后，股价一路走跌，早盘跌幅最高达5.65%。“行业龙头也难熬，地产股真的过时了吗？”股民在股吧里热议。

　　从几项业绩指标来看，这份财报的确难言乐观。不过，对比历年数据，这份财报仍然释放了几道积极的信号。

　　首先是为多数股民诟病的毛利率。依据此前披露的2021年一季报、2021年半年报，房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率与去年同期相比，连连下跌。不过，记者观察到，这个降幅正在收窄。

　　今年上半年，结算毛利率为18.0%，较2020年同期下降6.02%；而在最新的三季报里，这一同比降幅已经收窄至5.4%。

　　充裕的资金流也给了足够的底气。截至 9 月底，持有货币资金人民币 1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币 782.9 亿元。

　　也正得益于此，当行业发展变缓、一众房企减少拿地甚至停止拿地时，仍能保持较为平稳的拿地节奏。

　　今年1-9 月，累计新增 132 个开发项目，总建筑面积约 2241.0 万平方米。据克而瑞公布的《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，上半年，新增土地价值位列房企第一，新增土地建面位列第二，居于碧桂园之后。

　　《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》

　　不过，在业绩不佳的情况下保持大手笔拿地，还是对造成了一定影响。三季度报告显示，目前净负债率为 31.9%，而在此前半年报里，的净负债率是20.2%。换而言之，第三季度内，的净负债率上升了11.7%。

　　2021年半年报披露，上半年净负债率为20.21%

　　这不禁令人联想到主席郁亮在一周前媒体交流会上的发言：“作为企业要减少债务，控制杠杆。”而对比三季度报告和半年报告的负债数据，可以发现，的长期借款增加了14.5亿、应付债券增加了25.59亿。

　　此外，的业务转型也初显成效。在此前披露的半年报里，房地产开发业务及相关资产经营业务占上半年营收94.3%；在三季报里，这一占比降低到87.3%，其余业务则贡献了12.7%的营收。根据三季报的描述，其旗下万物云业务、租赁住宅业务“泊寓”、物流仓储项目均有相对不错的成绩。

　　值得一提的是，三季报发布当晚，又发布一则公告。据公告，董事会决议向股东大会申请授权在不超过300亿元的范围内发行直接债务融资工具。

　　介绍，预计发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等用途。

　　的转型之路，或将迎来新的节点。