财报声浪丨：业绩“洗澡”没必要 冲个凉继续“一根筋跑下去”

　　央广网北京4月1日消息（记者 门庭婷）与很多房企不同，距离年报正式发布还有一周时间时，便已预告了业绩推介会时间，并给出了直播链接，不过这也是在年报发布上的常规操作。3月31日上

财报声浪丨：业绩“洗澡”没必要 冲个凉继续“一根筋跑下去”

　　央广网北京4月1日消息（记者 门庭婷）与很多房企不同，距离年报正式发布还有一周时间时，便已预告了业绩推介会时间，并给出了直播链接，不过这也是在年报发布上的常规操作。3月31日上午，会议如期举行，但气氛不同以往。不同于很多房企的“硬撑”，这场会议以检讨开始。“不管我的反思多全面，不管我的检讨多深刻，考试没考好就是没考好。”集团董事会主席郁亮坦言。

　　的确，2021年的成绩单不算漂亮，特别是同比下降超过四成的净利润，引发了巨大争议。对于的“发挥失常”，市场、投资人、媒体难免有颇多疑问，业绩会上，管理层一一作出了回应。

　　“没考好”的反思：向52万名股东致歉

　　3月30日晚间，多家房企发布2021年年度业绩报告，受到了更多关注。

　　年报显示，2021年内，实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%。不过，2021 年销售面积为3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%，归属于上市公司股东的净利润为225.2亿元，同比下降45.7%。

　　在年报上的“致股东”部分，郁亮表示“倍感压力，内心充满紧迫感”“我应当出来承担责任”。 “2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了。在这里我向52万名股东表示诚挚的歉意。”业绩会上，郁亮再次致歉。

　　同时，对于净利润大幅下降，除了年报中提到的开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失三个原因外，郁亮补充了两点“反思与检讨”，涉及管理与业务两个层面。

　　管理层面，郁亮表示，过去一直是充分授权、分布式的特点，在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域不具备完整能力，就会表现出参差不齐和离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现。

　　业务方面，于2014年开始探索转型发展，尝试了多个赛道。郁亮指出，多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了其他赛道的有关成本，但在市场环境发生变化时，这些探索对业绩的影响就显现出来了。

　　回应“业绩洗澡”：更愿意用“冲凉”这个词

　　尽管管理层作出了解释，但一向稳健的净利润跌幅超四成，很多人仍表示“难以置信”，“业绩洗澡”的质疑随之而来。

　　一般来说，“业绩洗澡”指的是上市公司刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，从而达到下一个发布期业绩大涨的一种手段。

　　公众发出上述质疑，主要是因为全年的净利润与前三季度表现出较大差距：2021年三季度报显示，截至三季度末，公司净利润同比下降15.98%；而年报呈现的全年净利润同比降幅却达到45.7%。

　　“我们去澡堂洗澡的时候，澡堂门票不能太贵是吧？”针对“业绩洗澡”的质疑，集团董事、总裁、首席执行官祝九胜用了一个比喻作出回应。他表示，从年报数据可以看出，因为业绩下降，包括郁亮在内的管理层个人收入也大幅下降，“如果用全体干部员工、全体人为代价，可能是两个数量级以上的代价，这么贵的‘洗澡费’，既没有必要更不可能。”

　　另一方面，祝九胜表示，是在公开市场披露业绩，所做的每一步都要经得起市场的检验和监测。

　　针对投资者对前三季度与全年净利润的差额，祝九胜也给出了解释，主要有三方面原因：一是40%结算在四季度完成，且结算中的权益比例下降了5个多点，两方面因素叠加导致权益利润减少了60个亿；二是公司投资收益在四季度进行盘账，2021年投资收益出现下降；三是去年四季度市场明显下行，公司随行就市，做了投资损失的计提。

　　“一定要说跟洗澡有关系，我们更愿意用冲凉这个词。”正面回应质疑后，祝九胜用了一个广东人习惯的说法形容2021年的业绩。“用凉水浇浇自己的头，冲冲自己的身子，让自己的体格变得更健壮，让自己的头脑更清醒，”祝九胜说，“清醒的头脑比聪明的头脑更重要。”

　　经营、服务业务“学费”已交够：儿子养大就该独立了

　　在郁亮关于利润下滑的反思中，多重赛道布局带来的巨大成本是重要因素之一。在年报中也指出：“通过八年时间，完成了对它们的商业逻辑检验和可复制性验证，这个过程并不轻松。新的业务在实践之前，可行或不可行的边界往往并不清楚，公司不可避免地交了一些学费。”

　　不过，管理层表示，交学费阶段已经基本结束。可以看到，8年时间里，拓展了物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发和运营、教育等领域，且从年报中能够看出，在多个领域的布局已经显现出成效。

　　2021年万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%，万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

　　万纬物流近三年收入复合增速为52%。目前，万纬物流管理可租赁面积1136万平方米，其中冷链仓储138万平方米，为行业第一。

　　泊寓近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%。截至去年年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%。

　　印力近五年收入复合增速为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。

　　“我们为探索这些业务所交的学费大头基本上已经付完，” 郁亮在业绩会上说，“经营、服务的业务表现很好，逐步形成新的利润蓄水池，这些业务将构成的一个增长空间。”

　　在此预期之上，将如何评判经营、服务业务是否成功？对此，郁亮认为，衡量其是否成功的标志就是能不能独立上市。对来说，培育新业务就像养孩子，“孩子长大之后胃口越来越大，家里不够吃的了，不断给他父母承担不了，所以他必须独立去发展，父母应该鼓励孩子长大成人。”

　　而在的几个“儿子”中，万物云正被寄予厚望。业绩会召开的同一天，发布《关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告》，《公告》显示：“中国证监会对万物云提交的关于境外首次公开发行股份的申请材料，经审查符合法定形式，决定对该行政许可申请予以受理。”4月1日，万物云已经正式向港交所递交招股书。中信证券、花旗、高盛为联席保荐人。

　　一根筋跑下去：期待明年能够交出合格的答卷

　　“大家来参加我们的业绩发布会，不是光来听我道歉的，而是想知道也很关切能不能从今年开始实现止跌企稳回升的任务。”如郁亮所言，经历这场“发挥失常”后，迈出的下一步更受关注。

　　关于未来，管理层多次强调8个字——止跌企稳、稳中提升。“稳是我们止跌成功的标志，稳也是我们回升的基础，我们有信心完成止跌企稳、稳中提升的工作任务。”致歉之后，郁亮仍坚定地表示了对的信心，而他的信心来自于内外部共同的基础。

　　从外部基础来看，一方面近期稳定房地产市场的政策不断出台，行业回归理性，另一方面房地产仍是拥有10万亿级体量的行业，开发业务仍是国家重要的经济活动，也是现在和未来的一个最主要的业务。郁亮认为，这是有信心面对未来的政策与行业基础。

　　当然，打铁仍需自身硬，郁亮表示，迎接未来，已经打下了三个内部基础，除之前提到的经营、服务业务基础外，还有房地产开发的主业基础与长期稳健经营的基础。

　　从开发主业来看，的行业地位毋庸置疑。新形势下，郁亮介绍，对房地产开发业务进行了集中管控和统筹管理，改变了过往离散度的问题，通过管理红利来提高整体回报；同时，在投资方面坚持高质量投资，对投资拿地的盈利水平、投后管理的要求都在提高，“这些增量投资未来会转化为实实在在的盈利贡献”。

　　而从过往的长期经营来看，无疑是稳健的。年报显示，2021年守住了安全经营的底线，处于房地产企业融资监管“绿档”范围，各项指标符合监管规则要求；经营性现金流净额连续13年为正；年内债务结构优化，年末存量融资综合融资成本降至4.11%。“我认为这是我们最坚实的基础。”郁亮表示。

　　事实上，放到更长的时间轴中，作为头部房企的，也并不总是一帆风顺的。郁亮介绍，在38年的发展过程中，曾于1995年和2008年遭遇两次净利润下降，2021年是第三次，而每一次净利润下滑都暴露出了之前积累的短板。

　　“在外部环境发生挑战的时候，这些短板积累在一起，最后以净利润下降的方式来给我们敲响警钟，提醒我们始终要对市场保持敬畏之心，正视问题，对症下药，迅速行动。”整个业绩会上，郁亮始终坦诚。