逃离一线的正努力“活下去”，北广深零收获后又在上海失去拿地资格？

　　（文/解红娟 编辑/马媛媛）“集中供地”这件事，总能给人带来不一样的“惊喜”。 　　比如，一些声称全国性布局的房企，在集中供地上还是不得已大手笔押注自家大本营；再比如，受去年3月虹口“围标事

逃离一线的正努力“活下去”，北广深零收获后又在上海失去拿地资格？

　　（文/解红娟 编辑/马媛媛）“集中供地”这件事，总能给人带来不一样的“惊喜”。

　　比如，一些声称全国性布局的房企，在集中供地上还是不得已大手笔押注自家大本营；再比如，受去年3月虹口“围标事件”事件影响，传华润、中海、三家房企在尝试报名参加上海首次集中出让时，遭到了官方的拒绝。

　　有媒体报道，尽管没有公开的处罚文件禁止三家房企拿地，但行业内都知道，去年上海对三家房企发出了“禁令”，限制其三年内在公开市场的拿地行为。因此，6月上海首次集中出让，、华润、中海恐怕只能做个观众了。

　　不过，今年拿的地并不少。据观察者网不完全统计，仅就集中供地市场而言，在沈阳拿下三宗宅地，在无锡、重庆、长春、杭州各拿下一宗宅地，拿地总金额约116.12亿元。在非集中供地上，也异常的大手笔，权益拿地金额约563.91亿元。

　　数据显示，2021年至今，在全国招拍挂市场上，以680.03亿元的权益拿地总价位列第二，超过频频出现在集中供地市场的保利、招商、华润。

　　事实上，即使不受“围标事件”影响，也不见得会加入这场价值约700亿的土拍盛宴。因为在此前广州、无锡、重庆等9城的集中供地中，已经“缺席”了北京、广州、深圳这三个一线城市。

　　但值得注意的是，如若此次缺席上海土拍市场，可以说，2021年至今在北上广深未落一子。

　　借用投资者的一句话，“公司参与第一批集中供地的一线城市土地竞拍没有获得土地？所以管理层准备的大额现金做什么用的？”

　　销售排名界的“万年老二”

　　自打1992年进入上海，上海成立已有28年时间。

　　作为最早期打入上海市场的房企之一，在上海商品房权益销售金额方面一直占据着极大的优势。但随着房企全国性发展的布局、总部迁入上海等规划，在销售上的优势正在逐渐抹平。

　　据媒体报道，2015年，上海曾以商品房总销金额283亿元、市场占有率4.67%，占领上海市场第一，远超当年亚军中信泰富70亿。

　　可在2016年，销售权益金额排名掉至第二位，甚至被销售权益金额218.36亿、排名第三的融创紧追，仅录得236.94亿元。2017年，上海的销售权益金额降至150.15亿元，虽仍保住了上海楼市排名第二的宝座，但同时与第三名的差距也进一步缩小。

　　2018年，上海的排名再度下滑至第三名，销售权益金额也持续下滑至128.28亿元。此时，上海和融创的距离从两年前的18.58亿元缩减至2.97亿元。

　　2019年，上海的排名重返第二，权益销售金额190.6亿元，但此时融创已完成第三名到第一名的华丽转身，实现权益销售金额225.8亿元。

　　2020年，上海的排名保持第二，权益销售金额200.64亿元，距离第一名的中海约27亿元。

　　事实上，不仅在上海销售排行上位于“万年老二”，在内部，上海区域的占比也在不断减小。

　　数据显示，2016年至2020年，上海的营业收入分别为775.12亿元、666.97亿元、834.72亿元、960.25亿元、1103.65亿元，占营业收入比的32.23%、27.46%、28.04%、26.10%、26.33%。

　　如此也不难理解，背负规模焦虑的上海，为何会和成功入围拿地的华润、中海给出相同的有效报价，创造“上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块成交总价34.3亿元、溢价率为0”的壮举了。

　　“不拿地王”宣言屡次打脸

　　在2020年业绩会上，郁亮表示，“我们在2007年就提出了‘不囤地、不捂盘、不拿地王’的策略，从不追求过高的土地储备。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。”

　　可说是一回事，执行又是另外一回事。

　　据年报显示，2021年上海可供开发的项目包括徐汇中心、安亭新镇项目、天空之城、中兴路项目、上海天际、上海七宝商务区两幅地块、四季都会、青藤公园、上海晓风来、上海华漕项目12个项目，2021年计划总竣工面积为115万平方米，结合单个项目权益计算，权益竣工面积为71.67万平方米。

　　其中，徐汇中心就是当时2012年拿下的地王项目。当时，联合绿地、九龙仓以54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，楼板价1.1万元/平方米，刷新上海总价地王记录。

　　半年后，经过323次激烈竞争加价后，以48.7亿元的代价竞得浦东新区张江高科技园区中区商住地块，楼板价21415元/平米，溢价率为88.6%。

　　而在这些“地王”项目之中，最让上海受伤的还属不被上海消费者待见的标杆项目中兴路壹号。

　　2020年5月，中兴路壹号一期以13万/平的单价入市，由于不受消费者认可，项目认筹受冷。为了扭转局面，中兴路壹号将验资金额从50万降至20万，即使如此，项目最终认筹率仍然只有30.13%。

　　就这样断断续续卖了近半年时间，中兴路壹号的销售成交数量几乎保持着以“个”为单位。数据显示，2020年5月至10月，中兴路壹号销售套数分别为21套、4套、7套、10套、7套、11套。

　　后来得益于年底上海整体市场转好，中兴路壹号的销售情况才稍有起色。2020年11月至12月，中兴路壹号销售套数13套、34套。至此，项目一期清盘工作总算进入尾声。

　　耗费近一年时间，也不过是销售了中兴路壹号一期约220套房源。而项目二期即将于2021年6月开盘入市，推售房源236套，据此估算，中兴路壹号二期清盘时间估计要在2022年，更何况，项目未来还有加推计划。

　　值得注意的是，据融信年报透露，中兴路壹号总建筑面积14.98万平方米，预计竣工时间为2021年12月31日。

　　换句话说，中兴路壹号有望创造上海的新纪录：从期房卖到现房。

　　此外，对于上海而言，卖不动亏本，卖动了的中兴路壹号更亏。

　　据融信管理层透露，由于限价，融信最后为这个项目计提了减值准备4.8亿元，占其2020年股东应占溢利的近五分之一。

　　据观察者网以往报道，2016年，中兴路壹号地块以110.1亿、10万/平方米的楼板价、14.3万/平方米的可售面积楼板价、139%的溢价率成功拍出，创下当时国内土地成交史上最贵地王纪录。原本与之毫无关联的，同年12月竟主动花费53.95亿元往坑里跳，直接买下该地块49%权益，并成为操盘方。

　　虽然上海方回应，不方便对此事进行回应，但上海不仅花费53.95亿元“高位”接盘，还要为项目承担大笔亏损已是不争的事实。

　　虽说家大业大，一个地王项目亏本对企业影响不大，但对于上海而言，也算得上是一个非常沉重的代价了。有消息称，中兴路壹号一个项目很对上海利润产生了极大影响。

　　不过，这并不影响上海好好“活下去”。