2306亿未能变现？地产业绩增长放缓，土地储备连年下跌

　　　　没有土地储备的房地产企业，严格意义上来说是没有未来的。　　来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志　　■本刊记者/孙晨　　2020年，中国海外发展（地产

　　没有土地储备的房地产企业，严格意义上来说是没有未来的。

　　来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志

　　■本刊记者/孙晨

　　2020年，中国海外发展（地产）的实现营收、净利双增长，但增长速度有所放缓，此外，公司的主营利润率、土地储备连续三年下滑。与业绩相比，地产更应该关注的是如何提升自身口碑。

　　业绩增长放缓，利润率连年下滑

　　营收、净利润双增长。4月28日，中国海外发展（00688.HK）发布的2020年财报显示，实现营业收入、净利润分别为1857.9亿元、439亿元，同比增长13.5%、5.5%。合约物业销售为3607.2亿元，同比增长12.5%。

　　单纯从这些数据来看，中国海外发展在2020年取得颇为亮眼的成绩，不过若是拉长时间线来看，结果却非如此。2019年，中国海外发展实现的营业收入、净利润分别为1636.5亿元、416.2亿元，同比增长率分别为14%、10%。合约物业销售额为3771.7亿元，同比增长25%。

　　成本居高不下，主营利润率下滑。对比两组数据可以发现，中国海外发展的增长速度明显下滑，此外，中国海外发展的经营成本居高不下，为1299.69亿元，同比增长19.71%，增幅远远大于营收、净利润的增长速度。

　　《经理人》还发现中国海外发展的主营利润率已经连续三年下滑了，2018年至2020年的数据分别为40.33%、37.63%、34.63%。

　　2306亿元未能在一年内变现。2020年，中国海外发展的物业及其他存货价值也从3909.82亿元增加671亿元至4580.87亿元，增长率为17.16%，其中已落成物业、发展中物业价值分别为569.23亿元、4010.09亿元，同比增长6.95%、18.78%。

　　需要指出的是，中国海外发展预计发展中物业价值中有2306.73亿元在未来12个月内不会变现，超过一半发展中物业的价值在今后一年内不能变现。在2020年，中国海外发展的经营现金流为305.94亿元，该数据连2306亿元的七分之一都不到。意味着公司的资金回笼压力较大。

　　财报发布的前夕，中国海外发展在二级市场遭遇投资者用脚投票。其股价从3月29日之后快速下跌不止，从当天的21.95元/股下跌至18.3元/股，下跌幅度超过16%。

　　跌跌不休的股价迎来了控股股东中国海外集团的增持，在近日合计增持上市公司303.75万股股份，不排除未来会进一步增持。

　　土地储备连年下跌、深陷“串标”风波

　　截至报告末期，中国海外发展的土地储备为6,179万平方米，同比下滑5.3%。拉长时间线来看，中国海外发展的土地储备已经连续三年下滑，其在2018年、2019年的土地储备分别为7,010万平方米、6,522万平方米，对比最新数据，中国海外发展的土地储备在三年内减少了831万平方米，下滑幅度超过13%。这并非一个好的现象。

　　之于大型房地产集团而言，土地储备的重要性不言而喻，可以毫不夸张的说，没有土地储备的房地产企业，严格意义上来说是没有未来的。

　　房地产企业都热衷于圈地，中国海外发展也不例外，不过其在2020年的拿地过程中，却是陷入了“违规串标”风波之中。

　　去年3月31日，在上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块公示中标信息中，、华润、万科的投标报价竟然一模一样，都是34.3亿元。根据中标信息，地产(杭州)有限公司、昆山启特企业管理有限公司、嘉兴市润昇企业管理有限公司分别为第一、第二、第三顺位继承人，但因为“三家公司”的巧合报价，所以本次竞标充满了不确定性。

　　市场上关于这三家企业涉嫌串标的风声渐起。

　　据媒体报道，因为该事件，上海公司总经理崔帅被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，华润置地（01109.HK）副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走调查，上海万科首席投资官梅鸿也遭到调查。

　　在6月3日，上海土地市场官网发布通知表示，鉴于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动存在疑义，终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。

　　《经理人》查询资料发现，最终该地块在去年的7月3日，由太仓嘉商商务咨询有限公司以34.3亿元的价格竞得，而这家公司的最终实控人为招商蛇口（001979.SZ），、华润、万科最后落得了个“寂寞”的下场。

　　臻如府问题频现

　　为了追求“高利润”，这些房地产企业也是很拼的，但相比较追求高利润，把房屋质量提升上去才是王道。

　　在百度搜索输入“维权”、“万科维权”、“华润维权”字眼，搜索到的相关结果分别为14,700,000个、10,400,000个、7,180,000个，这些数字的背后，是一位又一位消费者艰难的维权路。

　　其中地产居于“维权”榜首，《经理人》从领导留言板块获悉，最近一个月，有多位消费者投诉地产，投诉事项包括虚假宣传、乱收费、质量差等问题。

　　位于云熙小区的房主表示，地产在销售时将小区“夜光跑道”作为重要卖点，全程包装宣传，但在实际交房过程中却发现宣传与实际不符，为此业主与进行谈判，但始终未给出解决方案。

　　业主希望严格按照宣传内容，限期内实现夜光跑道，并以文字形式向全体业主公示承诺。

　　《经理人》发现，上海市普陀区臻如府某业主，在黑猫投诉平台反映自4月27日交付以来，该楼盘仍然存在较大的问题，包括楼盘外墙脱落、漏水严重、消防设施不过关、未安装监控设施、楼顶存在大量垃圾等。

　　此前3月份，新民晚报曾报道诸多业主反映普陀区臻如府外墙及室内装修等问题。彼时，臻如府项目方介绍，目前项目还未到交付期，施工仍在进行中，部分外墙涂料剥落问题，为正处于整改施工中的过程状态。

　　如今，已经正式交付的楼盘，却依旧暴露出现了如此之多的问题，试问，此前项目方给出的“高度重视，已经积极开展整改”回复，是否有真正落实到实处？

　　查询资料发现，臻如府的开发商为上海海升环盛房地产开发有限公司（海升环盛），是地产持股70%的子公司，但这家公司曾受到多次的行政处罚，处罚事项包括违反建设工程安全管理规定、擅自施工、未取得施工证擅自施工等等。

　　屡次违规操作的背后，与罚款金额不高有着直接关联。2021年1月，该公司因为违反建设工程建设程序管理规定、擅自施工等遭到官方点名，被处以28.1万元的行政处罚。

　　这提醒相关部门需要加大违法成本，对这些屡屡违规的房地产企业实施重罚，让作业环境更加安全，保护工作人员的人身安全。

　　海升环盛之外，地产其他子公司也存在不少问题，多家子公司因未按时履行法律义务被法院强制执行，已经成为被执行人，涉及的企业包括沈阳新海汇置业有限公司、信和（成都）物业发展有限公司、珠海市嘉烨房地产开发有限公司、西安兴晟房地产有限公司、上海中建嘉好地产有限公司、地产（沈阳）有限公司、无锡海盛房地产有限公司，被执行的总金额为达360多万。