“利润王”三季度业绩大跌，地产“撒网论”遭遇窘境

　　编辑导语：地产大手笔拿地、拿昂贵的地，却抵不过卖不出去、卖不上价格的现实。 　　 　　图/百度百科 　　在房地产行业深度变革之际，“利润王”地产的逆势扩张之旅

“利润王”三季度业绩大跌，地产“撒网论”遭遇窘境

　　编辑导语：地产大手笔拿地、拿昂贵的地，却抵不过卖不出去、卖不上价格的现实。

　　图/百度百科

　　在房地产行业深度变革之际，“利润王”地产的逆势扩张之旅，同样遭遇到了一抹乌云。

　　近日，地产率先公布三季度业绩，在多数房企逐渐从低迷中走出来的情况下，地产反而直转向下。

　　数据显示，今年三季度，地产单季度营收、经营溢利同比分别下跌59.48%、77.50%，经营利润率同比跌13个百分点至10.2%。

　　由此可见，曾经的“利润王”，受房地产行业下行的影响同样明显。

　　而在今年中期业绩发布会上，发展董事会主席颜建国曾强调：未来几个月，发展会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。

　　然而数据显示，今年三季度，地产的拿地数据明显放缓。

　　颜建国的“撒网论”，或有些言过其实了。

　　收入下滑近六成、利润大跌78%，业绩或继续承压

　　最新数据显示，地产于今年三季度录得收入175.2 亿元，相较于去年同期432.4亿元同比下滑59.48%，对应扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利18亿元，相较于去年同期经营溢利80亿元，跌幅高达77.50%。

　　从整体来看，今年前三季度，地产录得收入1213.1亿元，相比去年同期1511.2亿元仅下滑19.7%，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利258.1亿元，相比去年同期的394亿元下滑34.5%。

　　显而易见，地产三季度的经营表现，明显拖了后腿。

　　值得一提的是，地产在三季度的经营溢利，已经达到近三年单季度的低位。或许，作为曾经的“利润王”，地产的高利润时代也不复存在。

　　之所以出现收入和经营溢利的大幅下滑，与地产该季度的交付结转减少，以及价格因素有直接关系。

　　首先来看交付结转。

　　从近几年的总体情况来看，每年的三季度，往往是地产的交付结转低潮，而二季度和四季度往往是其结转的高峰期。

　　可即便如此，今年三季度，地产在竣工结转方面，确实有些异常。

　　今年二季度，受到疫情反复的影响，房地产行业的整体交付进度都受到了不小的冲击。

　　然而，在疫情已基本得到有效控制的三季度，多数房企都加快的交付结转工作，但地产却呈现出大幅下滑，这就有些不同寻常了。

　　考虑到近几年的销售是是在持续增长的，交付量下降的背后大概率有延期交付的情况。而保交付在今年成为了购房人非常看重的企业信用之一。

　　值得一提的是，近期地产还遭遇多起业主投诉维权事件。

　　或许，地产在交付以及质量方面，均遭遇到不小的“信用危机”。

　　而经营溢利的下滑，与销售价格和拿地价格有着直接关系。

　　一个不争的事实是，近年来地产的利润率呈现趋势性下滑。

　　数据显示，地产的净利润率从2020年的25.5%下滑至2022二季度的16.86%，两年间下滑接近10个百分点。

　　而在今年三季度，其扣除公允价值变动及汇兑损益的经营利润率仅为10.27%的水平。

　　可以肯定的是，地产今年全年的利润率，将在半年报的基础上再度下滑，对全年业绩造成极大的挤压。

　　作为行业内公认的“利润王”，地产在房地产行业利润率普遍下滑的情况下，也难以独善其身。

　　这或许与销售价格和拿地价格之间的“剪刀差”有关。

　　相关数据显示，近年来地产拿地价格持续走高，从2018年的8181元/平方米，增长至2022一季度的14835元/平方米，增幅达到81%。

　　而在同期，地产的销售均价在20000元/平方米的基础上微量上升，增幅只有17%。

　　很显然，地产的“超额”利润率，难以为继。

　　频频谋划逆势扩张，但“撒网论”不得不收敛

　　值得一提的是，即便净利润不断走低，但今年以来地产的拿地势头仍旧明显。

　　早在今年3月底的2021年业绩会上，发展董事局副主席罗亮便强调，“战略稳健是我们的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性”。

　　由此看来，地产同样看中了在这场行业变革中逆势扩张的良机。

　　而在中期业绩发布会上，发展董事会主席颜建国直言：未来几个月，发展会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。

　　颜建国信心十足地强调：“一大批企业已经退出赛场，一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。而发展身处第一梯队，粮草充足，目标就是夺取胜利。”

　　果然，进入三季度以来，地产的拿地热情依然不减，尤其是在北京、天津这些重仓城市。

　　9月23日，在北京第三轮集中供地中，地产以147.45亿元的总拿地金额夺得魁首。而在10月举行的天津第三轮集中供地中，地产再次以34.65亿元总拿地价获得河西区2宗地块，拿地金额超过该轮天津供地成交总额的三分之一。

　　不过，就整体来看，今年三季度，地产新增拿地10宗，新增总楼面195万平方米，权益面积182万平方米；总地价322亿元，权益地价288.5亿元。相比去年三季度拿地数据，出现明显放缓，降幅达到41%。

　　再来看今年前三季度，地产累计在国内13个城市合共新增31宗地块，新增总楼面面积553万平方米，权益面积528万平方米；总地价812.1亿元，权益金额735.2亿元。其总地价同比下滑19%。

　　也就是说，今年以来，地产的拿地热情还有所收敛，尤其是在三季度，甚至可以说有些低调了。

　　这与颜建国的“撒网论”，有很大的出入。

　　而这一结果，还是与地产的去化不畅、净利润下滑有直接关系。

　　数据显示，截至今年上半年，地产的土地储备达7439万平米，相较于前三季度销售的922.65万平米而言，地产的土储去化速度明显不理想。

　　此外，在拿地价格方面，今年以来地产的拿地均价为1.47万/平方米，较去年同期的1.11万/平方米提高了32.4%之多。

　　也就是说，地产大手笔拿地、拿昂贵的地，却抵不过卖不出去、卖不上价格的现实。

　　在这种背景下，“利润王”显然没有了“撒网”的心情。

　　原文作者：梁华梁