为什么在重庆不做豪宅？

　　 　　这是杨一第 350篇 原创文章 　　时代昏晓分割，每次大变革到来，总会有弄潮儿引领潮头。 　　从蒸汽时代到电气时代，人类用了100年。 　　从电气时代到信息时代，只用

为什么在重庆不做豪宅？

　　这是杨一第 350篇 原创文章

　　时代昏晓分割，每次大变革到来，总会有弄潮儿引领潮头。

　　从蒸汽时代到电气时代，人类用了100年。

　　从电气时代到信息时代，只用了60年。

　　最近，从3G到4G普及只用了4年，而5G的普及时间相信只会更短。

　　重庆这10年来的房地产是如此大开大阖，长江和嘉陵江掀起的滔天巨浪汇合在母城，那里注定是时代的风暴眼。

　　而当我们把目光放在江岸两边的淡黄色建筑群时，就会想起那个名字：

　　。

　　是从2007年开始进入重庆的。

　　最早是在9月份，交了25亿元的门票进入了江北嘴，拿下了140亩的寰宇天下项目。

　　11月时又斥资75亿元拿下了弹子石的847亩土地，开发出现在的国际社区项目。

　　单这两项，2007年就在重庆花了100亿元。

　　这是2007年的100亿元哦，在2008年大放水之前，这些钱还是非常非常值钱的。

　　而为了获得这些土地，花费了很大力气，国际社区是溢价了194%才抢过来，寰宇天下溢价了64%，这么高的溢价，足可见要进入重庆的决心之强烈。

　　一家央企，此前在重庆都没有任何动作，突然在2007年年底斥资百亿进入重庆，而2008年正是举世闻名的金融危机年，也是中国走上放水救经济的关键年份，此举值得深思。

　　△ 江北嘴，图源网络

　　大放水之后，又在2009年10月拿下了江北嘴的397亩土地，也就是紫御江山项目。

　　此后7年，在重庆都没有任何动作。

　　直到2016年的最后一天，拿下了五里店的天钻项目。当然，溢价率也高达80%

　　2017年，是大爆发的一年，连拿三子，分别拿下二郎的九龙天颂、南泉的悦麓山、渝中区的渝中云锦项目，共斥资35亿元。

　　△ 重庆开发项目一览，杨一整理并制图

　　注意，悦麓山项目最初是金科拿下的，后来被开发了，这也是这些年在重庆，唯一一个不是在内环核心区里的项目，至于为什么要去南泉开发项目，暂时不得而知。

　　2020-2021年，的拿地战略是核心区，红旗河沟和观音桥的土地都拿下了，累计有5块土地，总开发体量30万方，总耗资38.5亿元。

　　到了2022年，突然转向，把目光瞄准了中央公园，连拿了2块土地。

　　这跟香港置地的战略完全不同，香港置地这几年是核心区战略，只在核心区拿地，尤其是城市极核如观音桥，郊区的土地卖完就卖完了，也不补仓了。

　　两家同样稳健的房企，这两年的拿地战略居然截然不同，甚至可以说完全相反。

　　其实还是很偏爱内环核心区的，只是这两年才去了郊区。

　　为什么会发生如此重大的战略转移？

　　对于正在研究的其他房企，可以好好思考下这个问题。

　　接下来我们来分析下的产品。

　　把150万以内的产品定义为刚需，150-200万的是刚改，200-300万的是改善，300-500万的是再改，500万以上的产品是豪宅。

　　最近10年，重庆的产品结构是这样的：

　　2013年，150万内的刚需产品占比91%，200-300万的改善占比3%

　　2016年，刚需产品占68%，改善占比15%

　　2018年，刚需占32%，改善占28%

　　2021年，刚需占13%，改善占63%

　　△ 重庆产品结构变动情况，杨一整理并制图

　　以上这些数据说明了什么？

　　1、在重庆始终没有发力豪宅项目，千万不要说没有豪宅基因，在北上广的项目大多是妥妥的豪宅，如北京的甲叁号院。

　　2、随着重庆房地产的进程逐步加快，在重庆开启了品牌升维，刚需占比越来越小，200-300万的改善产品已成绝对主力。

　　△ 北京甲叁号院效果图，图源网络

　　总价=单价*面积。

　　重庆这10年里的房价经历了稳步的上涨，故而总价也有所提升，但的产品面积并没有增长多少。

　　2013年，54%的产品是在建面110㎡以上

　　2016年，86%的产品是在建面110㎡以上

　　2020年，93%的产品是在建面110㎡以上

　　△ 重庆面积变动情况，杨一整理并制图

　　而2022年1-9月，仅有30%的产品是在建面110㎡以上，70-100㎡的房子占比高达60%，其中80-90㎡的面积占比最多，有30%

　　小面积已成为的典型产品趋势。

　　面积越做越小的背后，一方面反映了在重庆做开发有着典型的总价天花板，一旦超过某个价格段，产品就很难卖出去了，另一方面也反映了这些年在产品方面的创新。

　　当同样的功能可以用更小的面积做出来，为了控制总价，自然会把面积做小。

　　我们拿80-90㎡产品来举例：

　　（注意：两房带院馆，我们还是按照两房产品来认定的）

　　2013-2015年时，80-90㎡的房子，全部做的两房，没有三房产品，比如国际社区项目。

　　2016-2017年时，80-90㎡的房子，开始慢慢做三房产品了，比如寰宇天下项目。

　　△ 重庆建面80-90㎡所对应房型，杨一整理并制图

　　2018年，用80多平做单间配套，占比高达39%，这还是很有魄力的。

　　2019-2020年，80多平这个面积段，已经全部做三房产品了。

　　到2021-2022年，80-90㎡，2/3的比例是拿来做两房，1/3的比例是拿来做三房。

　　2016年时的产品创新力就已经很强了，到2018年时，对于市场的敏锐和胆量还是值得佩服，到这两年，在市场和产品上做了权衡，把主要精力放在了两房上。

　　其实建面80-90㎡的房子，修成3房，是有点挤的，两个次卧的房间开间一般只有2.7米左右，基本就是放张床和衣柜进去，就再也放不了其他东西了。

　　△ 小房子次卧，图源网络

　　这种户型才是刚需户型。

　　80多平的三房，比70多平的两房，虽然面积更大，但是居住舒适度要差很多。

　　什么是刚需？

　　对房子有着刚性需求的人。

　　家里有个小孩，然后父母也要来帮忙照顾，只有两房是完全不够的，所以必须要三房，虽然小点挤点，但至少可以满足居住需求。

　　基于数据的保密性，我们只能拿到2013年之后的数据，也就是最近10年重庆的数据。

　　这10年来，总共卖了20815套房子，住宅累计销售金额为331亿元。

　　其中国际社区是绝对现金奶牛，有118亿元。

　　紫御江山有96亿元，寰宇天下有44亿元，也共贡献了不少现金流。

　　悦麓山、九龙天颂，是20亿元量级。

　　寰宇时代、天钻、渝中云锦，是10亿元量级。

　　△ 重庆项目销售情况，杨一整理并制图

　　其中，寰宇天下和紫御江山分别在2017年和2018年，基本清盘了。

　　国际社区的住宅是在2021年上半年清盘的，也就是十里长江，在2021年的5月份，单月就卖了16个亿，直接清盘了。

　　也就是说，在重庆的三大现金奶牛目前已经全部断奶了，而这些项目全都吃到了早期土地市场的红利。

　　90年代驰名全国的「点子大王」何阳曾说过：任何人出场时都有时代特征，那个时代过去了，这个人也就过去了，没有必要和时代争。

　　那么，在重庆的时代已经过去了吗？

　　祝它早日找到新的现金流增长点。