行业分化，保持进取寻求突破

　　本文来源：时代周报 作者：梁争誉 　　房地产行业进入调整期，中国海外发展（00688.HK，以下简称“”）一如既往的稳健，更显可贵。 　　8月24日，发布2022年

行业分化，保持进取寻求突破

　　本文来源：时代周报 作者：梁争誉

　　房地产行业进入调整期，中国海外发展（00688.HK，以下简称“”）一如既往的稳健，更显可贵。

　　8月24日，发布2022年中期业绩。在经历自1998年商品房制度改革以来最长的下跌周期后，交出一份亮眼的成绩单，各项核心财务指标虽然也出现一定程度的下滑，仍保持行业领先水平。

　　报告期内，实现销售合约额1385亿元，排名上升至行业第四；实现营业收入1038亿元，股东应占溢利167亿元，保持行业一流水平；平均融资成本3.44%，保持行业最低区间。

　　业绩披露后，资本市场给出正面反馈。

　　瑞银给予“买入”评级。瑞银称，由于央企地位及聚焦在高线城市，首七个月销售额跌幅少过覆盖的大部分同业，目标价26.6港元，相当于今年预测市盈率7倍。截至业绩公告当天收盘，报收19.8港元/股，上涨1.54%。

　　董事会主席颜建国表示，行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场，仍然在前进的企业分散成几个梯队，一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。身处第一梯队，粮草充足并拥有43年的长跑经验，将以最大的努力抓住市场机遇，全力以赴创造更好的业绩。

　　管理层出席2022年度中期业绩发布会

　　韧性发展

　　自2021年7月至2022年6月，国内商品房销售额连续12个月单月同比下滑，是“98房改”以来最长的下跌周期。这期间，“活下去”从口号变成房企的真实写照。

　　行业阵痛期，向来稳健的依然“活得好”。

　　今年上半年，实现销售合约额1385亿元，同比下降33.2%，排名较2021年末上升两位至行业第四。可供对比的是，同期，TOP 10房企的销售额同比降幅为45.5%。

　　销售业绩的韧性主要得益于高能级城市的贡献，聚焦主流城市、主流地段的投资布局优势得以彰显。

　　上半年，在主流城市的市场份额持续提升，北上广深和香港的合约销售额占比提高10.1个百分点至36.8%，在29个城市的市场占有率位居当地前三。值得注意的是，北京、天津、香港、广州在今年上半年均贡献了超过100亿元的业绩。其中，北京实现合约销售额240亿元，香港以110亿元的业绩刷新历史纪录。

　　财务方面，保持了一贯的水准，“三条红线”指标稳定在“绿档”水平。

　　截至2022年6月30日，资产负债率（剔除含税预收款项）54.6%、净负债率（净资产用全口径）39.0%、现金短债比（扣除受规管的物业预售所得款）2.4倍，均未触及“三道红线”；加权平均融资成本3.44%，保持行业最低区间。三大国际评级机构给予行业领先的信用评级，分别是惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+。

　　在融资端，的现金流入亦显示出强大韧性。

　　今年上半年，在境内外正常融资，在境外新增两笔共40亿元5年期固息贷款，在境内发行共180亿元债券，包括国内规模最大的绿色（碳中和）CMBS产品，发行规模50.01亿元，发行利率为期内同类产品最低。

　　寻求突破

　　在2022年中期业绩沟通会上，颜建国认为，房地产下半场将呈现“三个分化”的趋势。一是市场分化，一二线和强三线将是主战场；二是行业分化，房地产行业正在经历大洗牌、大变革，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提升；三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品和服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

　　颜建国强调，“‘三个分化’对来说，既是挑战，但更多的是机遇。”

　　持有现金1253.2亿元，融资渠道畅通，使得拥有更多优中选优的投资机会，保持行业领先的可持续发展能力。称，将继续加大力度推进“蓝海战略”，抓住行业洗牌机遇，积极寻求并购发展。

　　并购机会涌现，在保持进取姿态的同时，坚持审慎态度。颜建国表示，“投资就是投资，无论在公开市场买地还是并购，好项目是唯一的标准。对于并购，我们仍然坚持选择主流城市、主流地段、主流产品，坚守我们的投资回报刻度。”

　　行政总裁张智超在业绩沟通会上透露，截至目前，筛选了400-500个项目，“基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判，但目前符合‘三个主流’的项目相对较少。我们也与一些金融机构、资产管理公司都在接触，寻找优质项目，一旦有机会，我们会寻求突破。”

　　上半年，已获取广州亚运城项目、上海杨浦项目、成都天府新区天投项目，通过创新投资模式获取青岛西海岸新区两宗地块，非公项目累计投入资金125亿元。

　　“未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。”颜建国再次强调，仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。

　　在公开市场，于一线和强二线城市共吸纳18宗土地，新增总购地金额达人民币451亿元，占比94%；对应货值达人民币891亿元，占比94%，投资强度居行业第二。截至6月末，土地储备总发展面积4705万平方米，权益面积4095万平方米。

　　张智超表示，在手货量非常充沛，货量结构和分布也非常优异，因此下半年销售的确定性、回报的确定性更强，“去年下半年我们土地获取量比较集中，这些货量大概7成多今年会推售，所以下半年总体经营上会更加积极主动。”

　　“未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业。”颜建国表示，当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。行业重整完了，进入下半场，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。

　　平安证券认为，作为央企龙头，长期坚持高质量发展与精细化管理，财务状况良好，在行业信用危机期仍可保持稳健经营。随着行业优胜劣汰与格局优化，凭借品牌、运营及信用等优势，有望把握逆势扩张机遇。