观点直击｜的“十四五”：未来5年实现两位数增长

　　一家企业的风格总是不会轻易改变，贴上稳健标签多年的，应该是喜欢这样的脚步，无关外界保守质疑。 　　3月29日，发展举行2020年度业绩发布会，副主席、执行副总裁、运营总监

观点直击｜的“十四五”：未来5年实现两位数增长

　　一家企业的风格总是不会轻易改变，贴上稳健标签多年的，应该是喜欢这样的脚步，无关外界保守质疑。

　　3月29日，发展举行2020年度业绩发布会，副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮，行政总裁张智超，副总裁郭光辉等管理层在深圳出席会议，财务总监吕世杰则在香港出席此次会议。

　　颜建国罕见地缺席本次业绩会，只是以视频形式短暂露面，仍继续强调的稳健表现，并称未来“继续坚守稳中求进的长期主义，致力于确定的增长”。

　　可预见接下来很长一段时间里，的规模水平、盈利表现、财务管理等多维度的数据呈现，依旧会保持一贯的风格。

　　先以2020年报数据一窥究竟。

　　2020年，实现收入1857.9亿元，同比上升13.53%；经营溢利为652.3亿元，同比上升4.6%；公司股东应占溢利为439.0亿元，同比上升5.5%；扣除税后投资物业公允价值变动58.7亿元后的股东应占溢利为380.3亿元，同比上升10.9%。

　　从盈利指标看来，这份年报其实没有给投资者带来太多惊喜成分，尽管营业收入、扣估股东应占净利润都实现了双位数增长，但增幅相较往年略显乏力。

　　“去年无论是从销售额、营收还是净利润、利润总额、利润率方面，都如期地完成了原来设定的‘十三五’规划目标。”罗亮于业绩会上披露。

　　或是颜建国不在场的缘故，整场业绩会对于未来的发展目标未述及过多，罗亮回应关于“十四五”规划目标的问题时，也仅仅表示：“未来5年，销售规模肯定会按年实现两位数的增长，商业收入、物业出租的租金也应该会按照两位数增长。”

　　同时强调，“有坚定的信心，能够实现‘十四五’规划的目标。”

　　目标边界

　　上述提及的营收、净利增速放缓，归因于合约销售增速放缓。

　　根据颜建国在2017年定下的目标指引，要在2020年实现合约销售4000亿港元规模。

　　郭光辉介绍，十三五期间，合约销售增长了1.5倍，年复合增长率达到20.4%。根据数据，去年实现合约销售额3607.2亿元，同比增长12.5%，对应销售楼面面积1917万平方米，同比上升6.8%，超额完成年度目标。

　　据披露，在主流城市销售份额持续提升，“2020年一线城市北上广深、香港的销售额达1126亿元。”

　　龙头房企之中，的规模增长表现不算突出。根据观点指数发布的房地产全口径销售榜单，2018年、2019年销售排名都是第七名，2020年超越绿地成为第六名，但与第五名保利相比，还相差约1359亿元。

　　为人所称道的是利润调节之术，在多数公开场合，都强调实现规模与效益之间的平衡，核心目标并非规模做到第几位，而是利润持续稳定增长。

　　早前颜建国曾对外界表示，对利润的要求是毛利率不低于30%。

　　2020年，利润率则保持着基本水平，期内实现毛利率30.05%，恰好在目标边界，且该指标已经连续两年下降；净利润率则为23.6%，虽保持着行业内的较高水平，但同样呈下降趋势。

　　颜建国此前公开提及，在政府限价的条件下，净利润率在“十四五”期间大概率还是会有所下降，这种情况下规模必须保持适度增长。

　　在会上，郭光辉亦表示，并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售，靠的是精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等，“这对于融资的增信帮助相当大。”

　　另一方面，秉持稳健的财务资金管理理念，目前未触及三条红线中的任何一条，为绿档房企。截至2020年末，资产负债率60.1%，净借贷比率32.6%，而且近五年来资产负债率水平基本都是60%左右。

　　具备低融资成本优势，去年还率先提出了绿色金融的框架安排。据悉，其中发行的67亿元CMBS当中，37亿元是规模最大、国内首单绿色CMBS，底层资源全部获得LEED认证。

　　年报数据披露，截至2020年12月31日止，银行及其他借贷为1368.1亿元，应付票据为761.7亿元，有息负债合共为2129.8亿元，其中一年内到期的有息负债为438.0亿元，占有息负债总额的20.6%。有息负债总额当中，港币占25.9%、美元占19.8%、人民币占53.5%、英镑占0.8%，定息债项占整体有息负债总额39.1%，其余为浮息债项。

　　同期，流动资产净值为3322.9亿元，流动比率为2.1倍，而利息倍数比率为7.8倍，加权平均借贷成本为3.8%。

　　在资金流入与支出之间，依旧试图保持平衡。

　　年内，境内外债务资金流入共达640.9亿元，归还到期债务373.3亿元。另外，销售回款上升13.6%至2273.8亿元。

　　资本支出则为1972.6亿元（其中用于支付地价为1348.2亿元，建安相关支出为624.4亿元），税务费用、分销费用、行政费用和财务费用为424.9亿元。于12月底，未付土地费用为281.7亿元。

　　通过资金轮回，保证了一定量的资金在手。截至2020年12月31日止，银行结余及现金为1104.7亿元，加上未动用银行授信额度633.8亿元，可动用资金达1738.5亿元。

　　值得一提的是，2020年分销及行政费用仅占收入3.3%，保持行业低位。

　　土储焦虑

　　事物都有其两面性，不可能做到面面俱到。的发展也是如此，即便盈利能力、费用管控、融资成本等各方面均保持一贯优势，但不足之处亦有所显现。

　　比如去年在土地竣工、土地投资等上面，目标完成率一般。

　　年内，系列公司（但不含宏洋）在中国内地28个城市及香港项目竣工的总面积达1786万平方米。结转交楼面积低于市场预期，原本设定了16%的增长目标，2020年要达到目标竣工面积1900万平方米。

　　另外，去年新增64幅土地，新增总楼面面积为1349万平方米，实际权益面积1328万平方米，总地价1357.9亿元，权益地价1318.4亿元，同比增长16.3%。按照权益目标地价1400亿元计算，完成进度94%。

　　不过按照郭光辉在会上披露，系列公司于2020年新增权益购地金额达1705亿元，除了权益购地金额1318亿元，还加上已支付部分金额的落地项目，包括上海建国东路项目、北京中信城项目、苏州太湖项目，新增权益购地金额共1447亿元，超额完成全年投资预算。

　　虽说近几年加大了土地投资力度，但随着土地逐渐转化销售，实际上土储增加幅度不明显。2017年至2019年，实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米以及5317万平方米。

　　截至2020年12月31日止，系列公司（但不含宏洋）土地储备为6179万平方米，实际权益为5236万平方米，为近四年最低水平。

　　主要联营公司宏洋年内新增土地储备1157万平方米，截至2020年12月31日止，宏洋土地储备为3011万平方米（实际权益为2662万平方米）。以此计算，系列公司合计土地储备达9190万平方米。

　　可见，的土储焦虑一直存在，或是其目前最为头疼的问题。

　　自开启颜建国时代以来，便不断加大土地投资力度，于2019年还成立投资拓展及产业合作部，采取多种渠道进行土地获取。2019年拿地权益地价里，非公开市场获取部分大约仅占15%。

　　及至2020年，推进蓝海战略，在大市场找大业主、造大项目。2020年多元化渠道拿地购地金额达327亿元，占权益购地总金额的24.8%，包括大型城市更新项目、棚户区改造项目、产业资源整合项目和大型的商业综合体项目。

　　具体包括上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等一批超大型项目，每个项目的开发建筑面积均超百万平方米，货值均达数百亿元。

　　2020年下半年，不断抢收土地，拿了不少高溢价、高总价地块，包括北京2020年内总价最高的地块，所拿地块溢价率普遍在10%-30%，个别甚至达到70%。

　　至于当前土地市场实施供地“两集中”政策，张智超认为对而言是面临着更多的机会和机遇，“对于一二线相对聚焦的企业更关键一些”。

　　因为土地投资策略为“主流城市、主流地段、主流产品”。年内，新增土地投资59.6%位于三大都市圈，一线城市（含香港）权益购地金额达435亿元，占比33%。

　　2020年虽未定下营收目标，但唯独透露了具体的土地投资目标：“将继续保持主动进取，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。”

　　张智超称，将充分利用财务稳健和保障力，充分地把握住市场的机会，无论是在投资空间上，还是在收并购上面，都会积极关注市场、行业机会。

　　业绩会上也有意着重提及香港市场：于2019年及2020年先后购入香港两宗地，截止2021年3月21日港澳在手项目7个，货值达1321亿元。

　　“我们对香港市场还是充满信心，也会寻找合适的机会投资。”吕世杰最后称。

　　以下为中国海外发展有限公司2020年度业绩会问答实录：

　　现场提问：近期房地产调控政策加码，包括针对房地产企业的三条红线、针对商业银行房地产贷款的三道红线、22个城市试点集中供地等，请问管理层如何看待这些调控政策？如何应对？

　　张智超：这是近期关注度比较高的热点问题。

　　应该说国家这几年的调控政策总体都趋于稳定，都是紧密围绕房住不炒和三稳（稳地价、稳房价和稳预期）目标，在这种情况下，公司去年也作为国家房企三道红线的试点房企，参加住建部相关会议。

　　包括近期又出台了两集中的政策，上周国家也对房地产经营贷方面进一步加强规范化管理，都属于围绕住房长期政策的系统性安排，这些政策的安排体现出国家对于房住不炒政策的全面性和系统性。

　　就政策影响面来说，更利于房地产行业长期、稳健发展，从现在的过程来看，特别是房企和金融企业相关红线政策，对于高杠杆发展模式进行抑制和规范，若干年前可能有一些发展是依赖于高杠杆的模式，到了目前新的阶段，这种模式蕴涵一定风险，为了规范行业健康发展，在这个背景下出台了相应的政策。

　　这个政策也是在资金面、投资机会、企业资源和能力等上面出现了显著分化，现有政策对于财务健康、稳健、经营质量比较高，以及管理比较精细化的企业是具有显著优势，特别是两集中的政策，对于一二线相对聚焦的企业更关键一些。现在公布22个城市里面有4个是一线城市，还有18个是重点二线城市，在这里面可能面临着更多的机会和机遇。

　　围绕未来的发展，现在的净资产负债率仅是60%左右的水平，净借贷比也仅32.6%，将充分利用财务稳健和保障力，充分地把握住市场的机会，无论是在投资空间上，还是收并购上，都会积极关注市场和行业的机会。

　　去年就实施了土地蓝海战略，也取得了比较好的效果，近期在国内的核心城市积极地在参加旧改、棚改和产业带动的资源型投资，也收获了几个重点粮仓型的特大型项目，包括继续投资的上海建国东路项目，总投资额要达到590亿元，在北京中信城项目总投资额超过250亿元，这些都充分地发挥了资源的优势，把财务优势发挥到最大化。

　　在地产的下半场，另一个突出优势就是专业化和精细化管控，从成果来看，在盈利能力上面是在行业内处于领先的水平，在无论是费用管控、融资成本，还是全数字化管控，都在行业前列，所以就这个趋势来看，将积极地用好财务优势，另一方面也要把精细化、专业化管理发挥到最大，在这个过程里继续面向未来，围绕主业做好相关的多元化发展，包括在商业地产、供应链管理，以及物流园、产业园等方向都做好充分布局和提前介入。

　　现场提问：今年是十四五规划的第一年，请问十四五规划目标是怎样的？

　　罗亮：去年是十三五的收官之年，无论是从销售额、营收还是净利润、利润总额、利润率方面，都如期地完成了公司设定的十三五的目标。

　　今年是十四五的开局之年，有一条原则，既要速度又要质量，就是一贯确定的又好又快的目标。

　　如果要具体来说一些数据，未来5年，销售规模肯定会按年两位数增长。商业的收入、物业出租的租金，也应该会按照比较好的两位数增长。当然，这是需要克服各种困难的，但是有坚定的信心，能够实现十四五的目标。

　　现场提问：常年保持行业最低的融资成本，是如何做到的？是否会利用资金优势实施同业并购？

　　郭光辉：的融资成本一直保持在最低区间，想从这么几个方面跟大家分享一下。

　　第一，一直以来是行稳致远，保持财务稳健的公司。在这个过程当中，经营发展的高质量和融资的水平是高度相关、相互促进而又相互增信。过去5年的发展，销售合约额按年增长20.4%，去年达到了12.5%的增长。但这5年来，资产负债率的水平基本上是在60%左右。换句话说，并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售发展，靠的是精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等。所以它对整个融资的增信帮助相当大。

　　第二，由此公司也是受到了资本市场评级机构的青睐，拥有国际评级机构A-的最高评级，国内各家评级机构也给AAA的评级，这样的评级使得合作伙伴以及金融机构对公司是高度认可的。在三道红线出台之前，有比较强的自律性，也没有触碰任何一条红线，随着金融调控收紧，三道红线出炉，金融机构和合作伙伴会更加高度地认可和向战略级的客户进行倾斜，无论是动公的公司债、票据、开发贷，还是业主客户的按揭，都会实施倾斜。

　　第三个方面灵活地运用了境内境外双平台的融资，比如说规模与期限的动态管理、窗口与机会的动态管理、动态与模式的动态，境内境外资产配置与流动性的动态管理，这些是贯穿在融资过程中的重要工作。

　　最后一点，公司是利用一些微创新引领整个行业，在2020年率先提出了绿色金融的框架安排，也践行了绿色融资，去年67亿元CMBS有37亿元是规模最大的、国内首单绿色CMBS融资，底层资源全部是获得了LEED认证的，这样使得在不动产峰会上获得了前沿奖，也助力了整个融资成本进一步降低。

　　另外还提到公司在未来的发展中会不会进行并购，或者用并购来进一步拓展业务。当然，这也是一直以来的一个重要决策，曾经在过去已有不少成功的收购案例，市场上也都耳熟能详，要说是有经验、有能力、有资源，在未来通过并购助力发展的。

　　现场提问：请介绍集团在香港发展的部署，包括在香港的可销售货值，会否继续在港投地等。

　　吕世杰：在未来继续要做好港澳地产这个市场的投资和发展，因为香港是公司的发源地，而且是具备国际影响力的市场，如果有合适的投资机会，公司会继续积极地参与。

　　分析香港市场的情况，香港的经济有机会在2020年下半年陆续从疫情中恢复，而且在全球资金充裕的情况下，可以支持市场的发展。

　　香港一直存在一个问题，就是土地供应不充足，土地资源非常稀有。过去半年，各个发展商在疫情下抓紧生产，而且销售情况是非常好的，目前的项目销售情况也非常理想，到2021年2月底的时候，销售已经超过1569个单位，手头上在香港现在的土储有20.84万平方米，土地的总货值1342亿港币，权益货值有505亿港币，公司对这个市场还是充满信心，也会寻找合适的机会来投资香港市场。