净利润腰斩后 置业画了一个“大饼”

　　 　　“为了增强投资者的耐心与信心，管理层还画了一个‘饼’，宣称‘十四五’期间要再造一个置业，冲击1300亿元的销售目标。” 　　中房报记者 曾冬梅丨广州报道 　　上任

净利润腰斩后 置业画了一个“大饼”

　　“为了增强投资者的耐心与信心，管理层还画了一个‘饼’，宣称‘十四五’期间要再造一个置业，冲击1300亿元的销售目标。”

　　中房报记者 曾冬梅丨广州报道

　　上任两年来，置业集团有限公司（股票代码：00119.HK 以下简称“置业”）的新管理层一直在释放努力收拾旧山河、开创新局面的信号。

　　3月26日，置业披露的全年业绩显示，2020年该公司录得521亿元的销售额，同比增长21%。对比此前两年个位数的增长率，管理层认为公司多年来销售停滞不前的僵局已被打破。

　　销售额的提升立竿见影，但经营效益的改善却依然任重道远。2020年，置业的收入同比下降近22%，股东应占溢利的同比跌幅更是达到了约51%。

　　“事先连个盈利预警都不发。”在一位投资者看来，新管理层辜负了市场的期待。

　　置业董事会主席张炳南坦言，公司自2019年年中开始加速拓展，收入的显著增长可能需要到2022年才能有所体现。为了增强投资者的耐心与信心，管理层还画了一个“饼”，宣称“十四五”期间要再造一个置业，冲击1300亿元的销售目标。

　　销售增长两成 利润跌去五成

　　置业2020年的业绩数据令投资者喜忧参半。最大的亮点无疑是销售额，对该公司而言，21%的增幅堪称历史性的突破。2018年、2019年，置业的销售额同比只有7.65%、6%的增幅，公司规模始终在400亿元的门槛徘徊。

　　为了打破规模增长僵局，2020年置业加大了推货力度，首次开盘的项目达到21个，相比2018年和2019年首推项目8个和10个，数量明显增加。全年970亿元的可售货量录得了53%的去化率，顺利让该公司站上全口径销售额521亿元的新台阶。如果按权益销售额计算的话，同比增幅高至40%。

　　跟销售额比起来，营收和利润的表现就要逊色许多了。2020年，置业录得约312.8亿港元的收入，同比下降21.7%，股东应占溢利18.8亿港元，同比下滑50.9%。

　　财务端的压力也在上升。截至2020年底，置业的资产负债率上升了2.8个百分点至80.92%，净负债率109.5%，同比上升5.5个百分点，现金短债比为1.55，三道红线中踩了两道。

　　近三年来，置业的盈利都不太稳定。2018年，该公司录得232.3亿港元的收入，同比下降26.7%，股东应占溢利为22.42亿港元，同比下降9%。到了2019年，收入又暴增72%至399.4亿港元，股东应占溢利也大增了71%，录得38.32亿港元。

　　2020年，置业不太妙的营收表现在中期业绩发布时已有端倪。2020年上半年，该公司的收入约为130亿港元，同比下降25.8%，股东应占溢利为8.28亿元，同比减少了77.8%。

　　令投资者耿耿于怀的是，2020年的股东应占溢利下滑超过50%，但置业始终未发布盈利预警。市场的反应很直接，在年报发布的当天，该公司股价下跌了4.26%。

　　新管理层的野心：“十四五”再造一个置业

　　2019年2月1日，置业迎来了两位空降的职业经理人，担任董事会主席的张炳南是个“70后”，拥有西安交通大学经济学博士学位，此前曾在中国黄金集团、中国工艺集团任职。王健被委任为董事总经理，他跟张炳南同岁，也正值盛年，拥有华南理工大学建筑学硕士学位，在发展当了超过10年的副总经理。

　　新官上任三把火，到任一个月后，王健便在集团内部提出要求，要加速去库存、提高资产周转率，同时增加购地支出。去库存的行动一直在持续，2020年，武汉广场、贵阳凤凰湾、济南海德公馆等项目的商场都成功出售，仅仅是武汉广场就录得税前收益约1719.37万元。

　　过去两年，置业的土地预算都超过了200亿元，2021年将依然保持这个额度。

　　新管理层还希望自己治下的置业能够拉近与行业优秀企业的距离。因此，他们对近两年新拓展的项目制定了严格的开发周期标准，2019年拓展的项目从获取土地到开工平均用时6.7个月，2020年上半年缩短到4.3个月。

　　土地储备的结构也有变化。投资方向集中在长三角及粤港澳大湾区，截至2020年底，置业持有的权益土储在一二线城市占比达80%，位于长三角和大湾区的权益土储总建筑面积同比增长了10%。

　　经过两年的准备，张炳南与王健的底气充足了起来。2021年，置业的销售目标是620亿元，同比增速为19%。他们希望在“十四五”期间能够再造一个置业，将销售额提升至1300亿元。

　　积极的增长目标重塑了置业在资本市场的形象，一个不思进取的上市公司摇身一变为高增长标的。但投资者们也发现，新管理层似乎有意与旧置业进行切割，为日后的经营表现留出空间。2020年，置业的融资成本约为18.6亿港元，相当于23.2亿港元净利润的80%。进行了资本化的利息总额约为25.1亿港元，资本化率约57%。

　　作为资金密集型行业，房地产行业的财务杠杆和利息开支较高，存货规模大、开发周期长，这就导致了利息费用资本化率也相对更高。克而瑞的一份报告显示，2019年，60多家上市房企利息资本化率的中位数达77%，其中有15家房企利息资本化率在80%至90%。较高的利息资本化率可以起到调节企业当期利润的作用，反之，若增加当期借款利息的费用化占比，则能够给企业未来的结算留存更多的利润空间。

　　正因如此，不少投资者质疑2020年置业的利息资本化率过低，新管理层有留存利润之嫌。