回款率下降负债上升 央企上半年日子难过

　　央企地产（600048.SH)在8月13日晚交出了上半年的成绩单。 　　根据中期业绩公告，2018年上半年，地产实现2153.12亿元的销售额，同比增长46.86%。在房

回款率下降负债上升 央企上半年日子难过

　　央企地产（600048.SH)在8月13日晚交出了上半年的成绩单。

　　根据中期业绩公告，2018年上半年，地产实现2153.12亿元的销售额，同比增长46.86%。在房企的规模排位赛中，地产也借此由第五向前再迈一步，登上了第四的位置，离“重回前三”更近了。

　　销售规模增长，地产归属母公司净利润、毛利润和净利润三个指标也保持着上升趋势。其中，归属母公司净利润为65.05 亿元, 同比增长 15.13%；综合毛利率提升4.59个百分点至 35.39%；净利率同比提升2.49个百分点至15.64%。

　　作为央企地产龙头，地产的融资能力也在当前趋紧的融资环境中凸显。根据中期报告，银行信贷作为其主要融资方式，在报告期内，公司银行贷款授信额度合计3810亿，剩余未使用额度为1687亿、融资活动现金流入856.31亿，同比增长43.16%，其中新增有息负债796.13亿，综合成本5.09%，全部有息负债综合成本为4.86%，低于行业水平。

　　不过，加速冲击规模的也面临着销售回笼率下降以及资产负债水平提升的风险。中期报告显示，上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率较去年同期下降3.5个百分点至 78.9%。资产负债率分别为79.32%，较去年同期上升了0.49%。

　　地产业绩规模的贡献仍然主要以一二线城市以及珠三角和长三角核心城市群为主。根据公告，一二线城市销售占比近78%、珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。就具体城市来看，比较突出的是广州大本营销售额超过200亿，佛山、杭州超过100亿，北京等14个城市超过50亿。

　　为了支撑规模的提升，在地产行业大环境不容乐观的2018年，在上半年拓展国内项目69个，拓展面积1510万平方米，总成本为1072亿。在拿地构成中，通过并购、合作等方式共获取项目45个，占拓展项目总数的 64%。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为68%和50%。

　　截止6月30日，地产拥有待开发土储面积共8950万平方米，其中一二线城市拥有土储面积为5425万平方米，占比约61%。

　　虽然一二线仍为的主战场，但它们在三四线的布局和规模正在上升。三四线城市布局的重要性在过去两年表现突出，在一线和二线城市楼市全面严控之下，三四线城市在过去一年曾一度接力成为房价涨幅和业绩贡献的生力军。要知道，宇宙第一房企碧桂园在过去几年正是依靠“重仓三四线”的布局策略在去年坐上了地产商排行榜的霸主位置。

　　去年12月，地产和置业的同业竞争问题得到解决，地产以现金方式收购(香港)控股有限公司50%股权的方案已通过股东大会。而香港控股主要资产为持有置业（00119.HK）39.66%的股权（实际拥有40.39%的表决权），置业的土地储备主要在广西、贵阳等三四线城市。

　　根据地产中期报告，目前地产已经完成收购（香港）控股有限公司50%股权方案的股权交割工作，基本完成对中国集团有限公司境内房地产业务的整合。

　　同业竞争障碍的扫除，地产不仅可以进入到置业原先可以进入的城市，同时能加大在三四线城市的布局力度。今年以来，地产在城市布局上下沉三四线比重加大，三四线占拓展面积比重同比提升了25个百分点至50%。

　　除了规模提升，地产还围绕房地产业务进行多元化布局。今年5月9日，地产与合富辉煌就房地产代理业务正式签订合作协议，待重组完成，地产将持有合富中国43.9%股权，这意味着他们在房产代理板块的业务将增强。

　　今年6月29日，物业还收购了湖南天创物业，意图加大业务外拓，做大做强物业。根据报告数据，物业报告期内新增外拓合同面积 2632 万平方米，累计外拓合同面积占比达 29.98%。