央企标签之外，比想象中更强

　　巴菲特的老师格雷厄姆说过： 　　市场短期爱选美，长期爱测体重。唯有内在价值，才是投资的前提。 　　“价值投资”鼻祖的箴言，也暗合了当下的楼市变局。 　　在剧烈震荡的2021年，政

央企标签之外，比想象中更强

　　巴菲特的老师格雷厄姆说过：

　　市场短期爱选美，长期爱测体重。唯有内在价值，才是投资的前提。

　　“价值投资”鼻祖的箴言，也暗合了当下的楼市变局。

　　在剧烈震荡的2021年，政策不断叠加，房企频繁暴雷。瞬息万变的局势里，市场焦虑被推至高点：

　　还有机会吗？还能上车吗？节点有没有踩对？房子会不会选错？

　　但是，一个成熟的楼市投资者，不会轻易被市场情绪左右。以长期价值为锚点，自会做出最正确的判断。

　　湾区楼市发布摄

　　回归居住价值，看准“三驾马车”

　　当下的楼市，信息过载、人心浮动，已经形成了一个巨大的噪音场。

　　其一，政策端的“稳”和市场端的“躁”。

　　从购房者的“四限”、银行的“两个集中度”，再到来势迅猛的房地产税试点，房住不炒始终未见动摇。

　　但央行“两个维护”的表态，房贷利率的小幅下调，让所谓“政策见底”的论调又再度高潮。

　　市场既相信这次不同以往，又抱有某种反转的预期。既害怕错过窗口期，又担心没等到市场筑底。

　　截图来源：财联社

　　其二，房企端的“急”和销售端的“疑”。

　　行业暴雷事件不断，现金回流成为了头号要务。不论情愿与否，降价促销都已声势浩大。

　　但“捡漏”与“减配”相伴相生，交付的尽头常见维权，买房成为一场大型盲盒实验。

　　质价是否对等？不仅成为房企的灵魂之问，更是悬在购房者心头的巨大疑问。

　　湾区楼市发布摄

　　但在逆周期市场，找到好房子的几率，反而最高。

　　当调控戳破楼市滤镜，没有了泡沫加持，房子逐渐回到合理的价格区间。

　　谁真正能打、谁价值虚高，彻底现形。

　　湾区楼市发布摄

　　更关键的，当“房住不炒”的心理预期不断叠加，买房逻辑也将迎来重大转折。

　　长期居住价值，会成为房子的终极功效。

　　拼产品、拼设计、拼审美、拼交付，将贯穿在收楼后的10年、20年、50年，甚至70年。

　　如何甄选有长期居住价值的房子？只需要匹配更全面的房企评估体系。

　　我们且以为模板，来拆解房企的“三驾马车”：基本盘、护城河、进化力。

　　基本盘：两高一低，中心布局

　　基本盘反映房企最基本的生存状况。对购房者来说，直接决定了交付风险。

　　一家房企的基本盘，无外乎三个指标：销售规模、土储规模、债务规模。

　　头部房企，通常是“三高”，规模与安全二选一。爬坡期的腰部房企，往往还是“两低一高”。

　　发展广场

　　，是为数不多的“两高一低”房企。

　　比如销售规模。今年1-8月，销售额3472亿，同增19%，增速力压头部的碧桂园和万科。

　　再如土地储备。上半年，耗资963亿大手笔增储，频频活跃在各地的土拍市场。

　　按总货值计算，的土储规模已经超过2.5万亿，近2倍于同为央企的中海。

　　而这样的成长性，还有两个大前提：

　　第一，是在房企普遍增速放缓，甚至负增长的情况下实现的。

　　第二，是在主动降低负债的情况下实现的。

　　来源：发展控股公众号

　　为什么可以做到？只因为央企的身份吗？

　　央企背景，的确有普通房企不具备的背书，最直观的便是融资便利。

　　上半年，的综合融资成本是4.7%。在今年金融收紧的情况下，甚至还降低了7个基点。

　　相比民营房企普遍7%-10%的资金成本，低息意味着更大的扩张空间、更高的利润水平。

　　来源：发展控股公众号

　　但央企二字，远不足以概括的基本面。

　　在稳健与定力之外，深刻的一线洞察、灵活的市场运作，共同构成了央企一哥的AB面。

　　以深耕广州的广东为例。

　　在商品房市场，广东以流量金额226.85亿、流量面积64.46万㎡，一举斩获上半年广州房企双料冠军。

　　在商办市场，同样稳坐头把交椅。

　　上半年，成交金额43.1亿，超过第二名绿地、第三名华润的总和，占了全市成交的26%。

　　换言之，广州卖出的所有商办写字楼中，有超过1/4打着的logo。

　　但如果拉长时间线来看，广东对广州楼市的统治力，并非天生。

　　早年间，头部席位多为老牌的粤系房企。它们有着最深厚的关系网络，和最一手的政策信息。

　　但从2012年起，广东连续十年，夺下了广州房企销冠。

　　越秀、碧桂园、万科，轮流瓜分亚季军的座次，却始终无法冲击TOP1的地位。

　　在此期间，一批商业地标和销冠大盘崛起，强势占领这座一线城市的市场心智。

　　比如，6盘坐镇的广钢城，为广钢板块贡献了近6成的销售额。

　　金融中心，以10.24亿的销量，跻身广州全市商业项目畅销第一。

　　鱼珠港以17.51亿、5.25万平的业绩，一举拿下黄埔写字楼双料冠军。

　　满城尽是造。但凡中心，必有。

　　不论对宏观格局的把握、对中观城市的研判、对微观项目的操盘，都可看出广东的高度市场化。

　　护城河：地产+N，产品势能

　　护城河代表了房企的溢价能力。对购房者来说，决定了产品的交付标准。

　　还是以广东为例。这两年，其产品力升级，尤其是改善型产品，给了行业内外不少惊喜：

　　不仅卖得贵了，而且还很好卖。

　　克而瑞数据显示：上半年，广州住宅均价达3.4万/平，比全市均价2.9万/平，高了0.5万。

　　这背后，广东的一系列“地产+”操作，功不可没。

　　广州天珺

　　首先是，地产+人文。代表案例，天珺。

　　这个项目标签很多：中国十大高端作品、2020年度十佳城市封面项目、广州西关千万级豪宅榜销冠。

　　而广东给天珺的定义，更能看出其中门道：一个时代的进阶。

　　同样是做豪宅，同样是珠江边。十年前，广州天悦是怎么做的？

　　新古典建筑风格，全广州第一家采用全石材干挂的外立面，前场以名贵树种佛手香樟开道……

　　凸显尊贵感的“显豪特征”，是天字系的初代基因。

　　广州天悦

　　但在广州天珺，你能看到的，是更具现代性的“隐豪细节”，以及对在地文化的传承与重译。

　　比如，嵌入了西关大屋木趟栊的设计，并大面积复刻了西关彩绘琉璃窗，让老西关文化得以延续。

　　广州天珺

　　走入小区第一眼，不是名贵的硬景，而是满眼的园林、置石、水景设计，让人文与自然共生。

　　广州天珺

　　从天悦的极尽复杂，到天珺的美学匹配、回归自然。

　　“天字系”的进阶，见证了过去十年地产审美的发展，也浓缩了广东产品理念的突破。

　　广州天珺

　　其次是，地产+健康。代表案例，Well集和社区。

　　以新冠疫情为分水岭，业内和健康相关的项目，这两年并不罕见。

　　但广东，真正做到了差异化、全局化、实战化。

　　well集和社区发布会

　　比如，业内不少健康社区，只是增加了智能刷脸、手机智控等功能。

　　广东把重心放在了户型升级上。通过打造“泛客厅”空间，把家庭公区面积变得更大，让业主在家宅得住、宅得有趣。

　　创新户型的公区设计——LDKB公区联动

　　再如，很多项目都聚焦在户内建设，却没有发现公共环境的基础性影响。

　　广东却做了整体的健康环境优化。从家庭的新风、地漏升级，到公区的全程无接触通行，室内室外一体化改造。

　　well集和社区无接触通行

　　更关键的是，当众多房企还停留在概念阶段，广东已经把Well集和社区，在广州落地了至少四个项目。

　　包括：天河的天汇、荔湾的天珺、白云的珑玥公馆、番禺的悦公馆。

　　可见，广东的产品力升级，并没有局限于单一项目、单个产品线。而是多线联动、快速落地。

　　有战略、有执行，一层层下沉加码，就会形成一股产品势能。

　　尤其，在限价政策下，市场对“减配”有多少无奈，对“增配”就会有多大惊喜。

　　进化力：从地产到平台，从社区到城市

　　进化力，代表了房企的边界。在不断多元化破圈的过程中，房企的想象空间得以打开。

　　2018年，将名称中的地产字样去除，由地产升级至发展，致力于打造“不动产生态发展平台”。

　　发展控股不动产生态发展平台

　　上任不久的董事长刘平，解释过的平台战略：

　　纵向，即是产业链的延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务。

　　横向，则是相关多元业态的扩展，包括了物业、经纪、商业等。

　　商业

　　看起来，这些赛道不够高大上。但背后的逻辑，前瞻且务实。

　　首先，反哺能力强。向地产上下游延展，可以对地产主业形成反向支持，比如物业对社区的服务赋能。

　　其次，流量价值高。写字楼、购物中心、产业园，这些物理场所，正是互联网大厂们迫切想要占领的线下流量入口。

　　发展控股不动产生态发展平台

　　从跨界成效来看，当不少房企先后折戟，已经悄然行至中游。

　　限于篇幅，这里只简单说说物业。

　　上半年，物业在管面积4.28亿平，营收增超40%，房企第三、央企第一。

　　新华社点赞物业

　　不仅如此，还走出社区，进入了景区、会展、城市地标。

　　且看看这个服务清单：西塘景区、嘉兴南湖、平遥古城、山西五台山，以及广交会、广州塔。

　　突破传统社区物业的边界，成为城市“软基建”的一部分。

　　这是对进化力，最高规格的官方盖章。

　　物业进入广州塔

　　当然，对于普通业主，物业上一次靠好评出圈，是在疫情期间被点赞为“别人家的物业”。

　　广州疫情中心广钢，在封闭式管理的背景下。广东100多位员工，支撑起了超2200户业主的日常服务。

　　从组织核检到防疫消杀，从物资配送到个性化需求响应，广东在全城狂刷了一番好感。

　　来源：物业公众号

　　如果深入了解，就会知道。广州疫情下的表现，并非偶然。

　　这既代表了物业的运营标准，也证明了物业对地产主业的良性反哺。

　　来源：物业公众号

　　基本面、护城河、进化力，“三驾马车”全面观察，会形成更深入的房企评估体系。

　　不同房企，三项指标的得分各有不同。

　　有的，基本盘规模很大，但产品力缺乏亮点。有的，产品不错，但安全指标脆弱。有的，进化力不足，在地产之外并无其他增值亮点。

　　优胜者如，以安全筑底，内有产品比较优势，外有增量服务赋能。