跟投、高周转、下沉：地产为“重回地产前三”大拼

　　在前三甲房企避谈规模之际，地产一反国企稳健的姿态，明确提出略显激进的规模目标 　　在地产与置业的重组方案获得股东大会高票通过之后，地产董事长宋广菊便喊

跟投、高周转、下沉：地产为“重回地产前三”大拼

　　在前三甲房企避谈规模之际，地产一反国企稳健的姿态，明确提出略显激进的规模目标

　　在地产与置业的重组方案获得股东大会高票通过之后，地产董事长宋广菊便喊话要“重回地产前三”。与行业内掀起的“去地产化”浪潮不同的是，她寄望的实现路径是常规扩展及收购兼并整合。

　　8月13日，地产发布半年报数据显示，截至6月30日，实现营业总收入595.36亿元，同比增长9.30%；归属母公司净利润65.05亿元，同比增长15.13%，毛利率提升至35.39%，净利率提升至15.64%。

　　一连串“飘红”数据，似乎印证了5月份的股东会上，宋广菊那句“对地产没理由不乐观”。

　　从规模上来看，2018年上半年赛道上，地产以2153.12亿元的签约销售额位居行业第四，与第三名万科之间的差距为892.9亿元，较去年同期与第三名恒大之间974.9亿元的差距有所收窄。

　　虽然销售规模差距有所收窄，但克而瑞研究中心曾撰文指出，在地产行业三巨头也在不断向前的同时，要缩短其与第三名之间2000亿元左右的差距（数据统计截至2017年底），仍存有较大压力。

　　誓回行业前三的地产正在发生改变。

　　在目前已经发布2018年上半年销售业绩的房企中，地产以2153.12亿元的签约金额排在第四位，同比增长46.86%。其中，一二线城市签约金额占比近78%，珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。

　　按照地产此前公布的“345战略”，地产目前完成了2018年销售额的53.8%。所谓的“345”战略是指，2018年要实现销售额4000亿元，2019年冲击5000亿元。

　　业务稳步增长是地产的历年常态，无论市场行情如何，这家房企一直都维持着稳定增长的步调，在不变的表象以外，一些变化正在这家房企身上显现。

　　在重回行业前三的强烈诉求下，地产拿地投资力度较去年同期大幅加大。

　　2018年上半年，地产新拓展国内项目69个，新增容积率面积1510万平方米，总成本1072亿元。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为68%和50%，三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。

　　近四年来，地产一直维持着每年拿地金额和建面翻番的态势。2015年、2016年和2017年，在土地方面的支出分别为656亿元、1214亿元和2765亿元，拓展项目分别为50个、112个和204个，拓展容积率面积1308万平方米、2404万平方米和4520万平方米。及至2018年上半年，已耗资1072亿元，拿地总成本占到上半年销售额的一半，几乎是2017年上半年625亿元的两倍。

　　业内人士分析称，2017年是地产历史上最大手笔的纳储动作，拿地总成本占到了其全年销售额近九成比重。或是因为从2016年开始，恒大、碧桂园、融创等房企销售额猛增时，地产在行业排名下滑后做出的战略调整。

　　在大手笔纳储刺激下，地产的杠杆水平持续攀升，同时还承受着现金流大幅净流出的资金压力。

　　2018年上半年，地产负债率上升2.04%至79.32%，净负债率上升6.81%至93.26%。其中有息负债约为2545.73亿元，银行借款占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

　　在规模化扩张的背后，地产承受着现金流大幅净流出的压力。2017年地产经营活动产生的现金流净额为-292.95亿元，与去年同期340.53亿元相比，骤减186.03%。2018年上半年，公司经营活动现金流再度净流出，数据为-98.33亿元。

　　一位分析人士指出，地产经营现金流净额的长期负向流动是公司发展的隐患。为了一赌“前三”，地产动用了各种融资手段，在房地产企业融资环境收紧的背景下，如何“解渴”成为地产的重要考验。

　　除了对外加大扩张力度的变化，地产内部也在发生着改变。

　　在2017年12月20日地产举行的年内第二次临时股东大会上，宋广菊曾就股东提出的有关规模和土储的问题作出回应。

　　她认为，当前规模前三的房企能快速发展，主要得益于三个原因：一是重点一二线城市调控，资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市，其亦因此获得了市场红利；二是是民营企业机制较为灵活，可通过跟投、高薪制度聚拢人才；三是产品的标准化。

　　两天之后，地产即发布公告，董事会通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》。该跟投方案中，单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投，跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担。地产董事、监事不参与跟投。

　　结合正在实施的跟投机制看，对未来两三年“再回前三”有信心的地产，各方面都正在逐步向前三甲房企看齐。

　　除了拿地金额增加，从2017年开始，地产加大了对三四线城市的布局。当年新进入城市24个，其中占比较大的是芜湖、盐城、衡水、梅州这样的三四线城市。2018年上半年，地产在三四线城市的拓展金额及面积占比分别为32%和50%，主要聚焦于珠三角、长三角等城市群周边。2015年，这一数字仅分别为15%和7%。

　　一位华南房地产业内人士分析，与大量房企涌入上升期的二线城市造成土地供应量欠缺相类似，大量布局三四线城市会大幅推升当地土地成交价，预计接下来的半年，房企集中进入会带来拿地需求的集中爆发，造成土地供需失衡。随着在三四线城市的布局下沉，应着重关注后期的营收与回款。在规模和利润面前，现金流对于当下的地产而言更为重要。

　　为了加快项目销售，宋广菊提出地产也在学习碧桂园的做法。 “为了提高效率，减少各个中间环节，直接把核心技术部门组合到了一起，专门组建了运营部门来提高运营效率”。宋广菊称，项目周转方面，争取一年内能够销售，这是我们的管理目标。

　　中报显示，地产待开发面积为8950万平方米，同比2017年上半年增幅超20%。其中一二线城市土储面积为5425万平方米，占比约61%。三四线城市土地储备为3525万平方米，占比约39%。

　　标准排名认为，地产在一二线城市土地储备较多，但受调控政策影响，销售将有所减慢，而三四线城市签约面积增幅远超土地储备幅度，土地储备逐渐不能满足长期发展需求。如果不及时调整土地储备政策，公司长期发展能力或将面临新的挑战。

　　曾经的“招保万金”已变为“碧恒万”，一直强调要保持第一梯队位置的地产因此处在了“不进则退”的境地，土地储备也稍显落后，仅从“粮草”的储备上看，地产要杀入前三甲，仍需在土地获取上再加把劲，但在央企严格负债水平控制下，留给地产进一步发挥的空间并不多。

　　为了规模追赶，地产明显加大了在土地市场上的投资力度，也成为不少城市地王争夺中的常客，但其中确有不少土地成本相对较高，在调控的大环境下，即便规模会得到增长，却会因此导致利润被压缩。去年10月，地产斥资90.5 亿元竞得50%股权的上海浦东世博近20万平方米宅地就被贴上了这样的标签。

　　与此同时，地产和置业潜在的同业竞争，并未随着整合方案完成而彻底解决。据不完全统计，目前双方重叠城市包括广州、深圳、佛山、上海、北京、贵阳、武汉、重庆、苏州、宁波、英国伦敦共11个。

　　这些都是在争三进程中必须要解决的问题。

　　此前，地产总经理刘平曾在股东会上坦承，因为城市布局、周期性战略等因素，与碧桂园、恒大及万科之间确实存在差距。“对于要继续保持第一方阵地位的而言，不会放任这种差距继续增加。”刘平说。