【一点资讯】中报“突围”背后，优质房企向管理要效益

　　在当前市场形势下，房企如何实现业绩“突围”？南方产业智库分析发现，在HFI-60指数监测房企中，部分表现稳健，得以实现业绩稳定甚至有所突破的房企，在投资拿地策略和自身成本管控等方面均进行了调整，以

　　在当前市场形势下，房企如何实现业绩“突围”？南方产业智库分析发现，在HFI-60指数监测房企中，部分表现稳健，得以实现业绩稳定甚至有所突破的房企，在投资拿地策略和自身成本管控等方面均进行了调整，以更好适应当前发展需要。不断捕捉机会，守住“基本盘”，向管理要效益，成为这一阶段优秀房企的共性特征。

　　谨慎拿地保住“基本盘”

　　房企在上半年的另一个普遍现象，是拿地方面策略更加谨慎，具体表现在拿地数量、规模有所控制，以及更加聚焦在重点城市上。国家统计局数据显示，上半年全国土地购置面积和土地成交价款同比分别下降48.3%和46.3%。不过优质房企在市场低谷中仍不断捕捉着新机会。这一点在央企、国企表现明显。

　　典型的如中海，上半年在国内13个城市新增21幅土地，拿地资金531亿元，但值得注意的是，这些地块基本都位于北京、上海、厦门、成都等一线及热点二线城市。中海董事局主席颜建国就向外表示，当前土地市场竞争在减弱，选择机会更多，并购机会也不少。

　　越秀在中期公告内称，上半年通过“6+1”多元化增储平台在7个城市新增16幅土地，总建筑面积约346万平方米，其中在广州就有5个优质地块。尽管与2021年上半年相比也有所减少，但在今年的各类房企中，这一规模并不低。

　　拿地谨慎的目的之一是保障现金流安全，现金流事关投资、偿债、开发、销售，是房企能否稳固“基本盘”的关键。

　　这一点在身上体现明显。在广泛布局全国各省、自治区、直辖市的背景下，上半年新获取9块土地，权益土地代价只有约61亿元，常务副总裁程光煜称表示，在当前情况下，现金流主要保障公司经营生产安全，有富余资金才会投资。

　　但程光煜也指出，并没有放弃土地获取，上半年在积极创造机会，通过收并购和部分城市集中供地来获取新增。另外总裁莫斌在介绍新业务状况时也提及“现金流安全”。“博智林机器人作为新业务的重点进行发展，其他一些新业务我们暂缓了，”他表示这是以现金流安全为主要目标，在主营业务和新业务上的平衡。

　　控制成本降低开销

　　在成本控制方面，HFI-60指数监测的60家房企中，除去未公布中报的恒大、奥园、融创等6家房企外，其余54家中，有32家的销售/营业成本相比2021年中期有所减少。

　　而细看成本明细会发现，上半年各家房企在销售费用和管理费用上进行了不同程度的削减。有37家房企的销售费用同比出现降幅，降幅较大的时代中国超过了50%，、绿地香港等降幅超过40%，华润置地、滨江集团、绿地控股等房企，销售费用缩减幅度也在20%以上。

　　在管理费用方面，同比减少的房企则多达40家，其中也出现了万科的身影——同比减少2.21%，另外一些状况较好的房企，管理费用也在收缩，例如华润置地和中海同比均减少约8%，保利发展同比减少6.58%，旭辉控股和美的置业则分别减少约29%和42%。

　　通常而言，销售费用和管理费用分别与营销推广费和职工薪酬挂钩，这两项出现下降也意味着对应企业在主动或被动地减少投入以节省成本。浙商证券研报认为，降本增效已成为行业内达成共识的一项重要工作，各房企逐渐重视对销管费用的控制，管理走向精细化。

　　不过财务费用是另外一番景象，有16家房企出现同比下降的情况，33家房企同比增加，但房企之间财务费用增减幅度各有不同。例如宝龙地产的财务费用从15.95亿元增至52.02亿元，金科股份从2.8亿元增至7.5亿元。而万科的财务费用则从2021年中的17.47亿元降至今年的2.24亿元，降幅达到87.20%。通常情况下，财务费用的变动与融资利息支出等融资成本指标有关，有升有降，也体现出当前房企在融资和偿债策略上的不同选择。

　　◇典型样本◇

　　优质房企的稳健“密码”

　　万科

　　非开发业务增厚业绩安全垫，穿越周期

　　万科董事会主席郁亮曾说：“身处冬天，行业最重要的是生火取暖。”万科生火取暖的方式或许就是开发、经营、服务业务并举，不断通过非开发业务增厚业绩安全垫，穿越周期。

　　今年上半年，万科实现经营性业务收入241.1亿元，同比增长30.6%，增速在稳步加快中。其中，万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%；万纬物流营收18.6亿元，同比增长39.1%；长租公寓营收14.8亿元，同比增长12.3%；商业业务营收40.1亿元，同比增长10.4%。

　　目前，万科已在深圳、上海、广州等重要城市，围绕城市基础设施建设、运营及服务、城市更新、EPC代建、物业管理、物流仓储等多领域开展合作，业务已从传统的房地产开发成功转型为“开发、经营、服务”并重发展。

　　龙湖集团

　　不借贵钱，严格遵守财务管理纪律

　　身处行业大变局中，龙湖集团能够“稳”字当头，离不开其严格遵守财务管理纪律，这也是其抵抗周期风险的根本。

　　2022年上半年，龙湖集团财务延续稳健，连续6年保持“三道红线”绿档水平。截至上半年末，龙湖集团净负债率55%，现金短债比4.07倍，平均借贷成本3.99%，各指标维持行业内较高水准。

　　龙湖很早就定下不借“贵钱”的规矩，多年来将财务纪律放在至关重要的位置。要做到不借“贵钱”并不容易，意味着龙湖必须对借款量做出一定限制，并且控制投资量，不能像高杠杆房企那般通过投资量实现规模快速增长，但时间证明了一切。

　　“因自律得自由，因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”龙湖董事长吴亚军说。

　　保利发展

　　核心层力量下沉一线，赋能实际销售

　　2022年上半年，保利发展签约金额2102.21亿元，签约面积1307.31万平方米，稳居行业头部阵营。销售领跑得益于保利的“主动出击”——让核心层的关键力量下沉一线，赋能推动实际销售，同时积极转型数字化销售，提升获客率。

　　具体来看，保利发展加强纵向联动机制，推进总部关键岗位下沉一线，建立跨专业线赋能小组，分赴各大片区开展市场调研，督导提升销售表现；强化数字化营销能力，落地“云和+”在线销售平台，累计上线项目超1000个，在有效拓展获客范围的同时，丰富项目展示形式与呈现效果；基于核心城市布局优势，开展跨区域、跨业态项目的联动营销，通过对客户需求调度匹配，做大目标客群基数。

　　虽然上半年保利发展签约金额和签约面积略有降幅，但优于行业平均水平，相关业绩表现为下半年销售目标冲刺打下较好基础。

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　　【记者】葛政涵