不增加借贷也不搞甩卖，凭什么挺过疫情再拿销冠？

　　 　　地利未尽，科技已来。 　　文丨华商韬略 徐艳丽 　　靠广泛且均衡的土地布局保持销售韧性，靠充裕的项目资源和健康周转维持安全稳健的财务，靠科技创新打破地产饱和时代的主业增长瓶

不增加借贷也不搞甩卖，凭什么挺过疫情再拿销冠？

　　地利未尽，科技已来。

　　文丨华商韬略 徐艳丽

　　靠广泛且均衡的土地布局保持销售韧性，靠充裕的项目资源和健康周转维持安全稳健的财务，靠科技创新打破地产饱和时代的主业增长瓶颈——这三块压舱石，让扛过了地产业新十年的第一场大考。

　　【上半年销售3723亿，行业第一】

　　从一二月份量价齐跌的开年黑，到五六月份市场逐步复苏，疫情下的中国房地产迎来飓风后的中报交卷期。

　　8月25日，地产龙头在业界瞩目下发布2020年中期业绩报告。

　　中报显示，今年上半年实现权益合同销售金额2669.5亿人民币，权益合同销售面积3185万㎡，录得毛利和净利润分别为448.9亿元、219.3亿元，皆保持在行业前列。

　　在国内第三方地产研究机构克而瑞统计的全口径销售额排行榜中，1-6月实现销售额3723.1亿元，位居行业第一。同期内，还录得7808亿元已售未结转收入，相当于提前锁定了今年乃至未来两三年内的业绩提升空间。

　　集团营收上，上半年总收入1849.6亿元，其中1799.5亿元来自地产，32.2亿元来自建筑，17.9亿元来自物业投资、酒店及机器人、社区零售与现代农业等多元化业务。

　　在房企和楼市因疫情加速分化洗牌的背景下，以平稳的业绩和财务表现给行业吃了颗定心丸。

　　截至6月30日，旗下拥有资产总额19632.7亿元，较2019年末增加561.2亿，公司账面可动用现金余额达2055.2亿元，另有超3288亿人民币的授信额度未使用，营运资本相对较充裕。

　　作为上市地产公司的财务安全底线指标，最新流动比率（流动资产/流动负债的比值）为1.2，继续保持住了上个报告期末的稳健水平。

　　自2017年起，连续4年跻身《财富》世界500强，据8月最新发布的榜单，2020年排名较2019年提升30位，目前位居世界500强第147位、国内上榜公司第38位。

　　【先降后增，“V”字型转逆业绩】

　　截至8月下旬，今年已有330多家房地产企业宣告破产，超越去年同期数量，以每天平均1~2家的速度清算离场。

　　作为中国最大地产商之一，也受到很大冲击。

　　春节期间迅速蔓延的新冠疫情冲击下，1月业绩跟整体地产行情一样，都出现小幅下滑情况，所幸，在地产业复工复产的繁忙中，3月率先反弹，销售金额和面积环比分别增长124.9%、126.6%。4~6月也逐月走高，最终以V字型走势逆转销售颓靡。

　　刚刚过去的楼市传统淡季7月，单月权益销售在房企四巨头中领衔突破500亿，达到542.8亿元，同比去年425.7亿增长27.52%，创淡季小高潮。

　　至此，经历了一场全行业冰点考验的，在既没有跟进其他房企实行大规模的打折促销，也没有扩大债务面和加杠杆的情况下，最终安然过关，快速追平业绩并以龙头房企效应带动整体市场复苏。

　　从面临危机到重攀塔尖，做对了什么？

　　【三只脚走过疫情险滩：土储、管理和现金流】

　　根据克而瑞研究中心调研，截至2019年末，以26394.1亿元总货值位居中国百强房企土储规模第一。即便不再拿地也能保证稳定供货4-5年。

　　中报显示，当前两千多个项目覆盖中国31个省级行政单位、288个地级市、1334县/区/镇，堪称地域多元化和均衡化最强的房企。

　　土储规模如何、布局是否合理，各区域能否把握此消彼长的市场机会，轮动支撑集团销售，是房企能否消化突发事件，平稳穿越周期的第一道防火墙。

　　就地域看，两万多亿货值主要分布在以广东为主的大湾区，以江浙和两湖为主的长江经济带，以及河南、山东、安徽为主的中原经济带等地，均是国家重点战略发展区域，区域内广阔的腹地城市圈具有当前地价洼地和未来长期红利两大优势。

　　此外，凭借发轫于广东的地缘优势，在热得发烫的粤港澳积累权益可售资源3088亿，在国家未来3~5年对大湾区的规划建设中，这部分土地将兑现倍数级增值溢价，成为最具确定性的楼市利基。

　　按项目所在地分，在一二线和三四线城市的销售金额比例为39:61，目标一二线与目标三四线销售金额比例为45:55。从投资转化情况看，截至2020年6月底，三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线项目0.73左右的投资转化率，表现更优。

　　立足三四线，发力强二线并保持一线占位，这个布局思路机警且具有灵活性——既避免了押注一线城市要承受的中央房地产调控制度成本，又靠项目多、盘子大、成本低，抵消了市场此起彼伏的周期成本。

　　除了布局科学的土地储备，对突发事件反应灵敏，第一时间强化线上云销售，及时调整营销打法，是比其他开发商更快速回血的重要动作。

　　2月初，在中国房协号召开发商暂停线下售楼活动一周后，已将全国超千个项目的咨询、拓客、看房、认购和签约交易全部环节转移至旗下凤凰通平台线上售楼部。

　　同时技术团队靠人脸识别、远程风控、VR看房、电子认购书签署等创新应用，实现了互联网新房交易完整闭环，还推出“线上购房节”“百万合伙人计划”“亿元佣金”“7元抵7万”各种新玩法加码全民营销。截至7月中旬，仅凤凰通单一渠道已累计接纳访问量超4.2亿人次，一年内促成交易金额累计超2488亿元。

　　搭建硬件急救包的同时，还依据疫情后的区域楼市新风向，在内部启动总部与区域人事大换防，涉及16项组织架构调整，38个总部与区域高管，超过29个区域参与合并，整合一大批业务规模偏小、地域邻近的事业区域，精简流程控费减负，大幅提升了团队的全周期竞争力。

　　在充裕的项目资源和管理效率优化下，疫情中的销售和供货节奏并没有被打乱，依旧有条不紊的进行。

　　从3月起，集团开工项目和售楼活动有序复苏，推盘节奏加快，现金回流加快，被外界置于头顶的所谓“债务阴霾”不驱自散。

　　财报显示，今年上半年权益销售回款2509.3亿元，回款率94%，超过同期八成以上国内房企。期内借贷总额3420.4亿元，相较去年末，未升反降了7.5%，加权后的借贷成本也较去年降低了49个基点，债务、融资成本和环境不仅没有因疫情恶化，反而明显改善。

　　【从最大房企到综合创新企业】

　　地产行业流传着一个戏剧性且扎心的数据，与2003年的百强房企榜单对比，今天只有18家房企还留在榜单中。

　　即便是有规模有品牌的房企，稍有不慎也可能掉队。这种危机感，自2016年开启的中国楼市阶段性衰退期中，清算了一波又一波沉舟侧畔的房地产商。

　　2016年~2020年，始终保持净经营现金流为正，坚持去杠杆和深耕城镇。

　　均衡布局、现金流为王和向管理要效益的内部铁腕，让丰富的土储、充裕的现金流、良好的运营模式建立成了稳固的铁三角，也在此次疫情黑天鹅中再次显示出强韧的抗压性。

　　可是抬眼看看21世纪第三个十年，在房地产饱和时代，在国内经济和居民收入增长降速之后，模式奉行的“行稳致远”还能走多稳、到多远？

　　宏观看，今年是我国全面建成小康社会和“十三五”收官之年，这个中国最大城镇化住宅开发商之一，31省280多个地级市的土地布局，依然有长远增长空间。

　　换言之，只要国家推进房地产市场稳健发展的长效政策不动摇，且中国城镇化进程没有结束，城镇居民改善居住的需求就长期存在，在三四线城市就仍有可为。

　　微观看，地产业已经产品饱和，头部房企几乎无不在寻求从资金、劳动密集型向技术密集型转变。两年前，创始人杨国强为确定了地产+机器人+现代农业“三驾马车”的全新业务架构，2019年又进一步提出“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的战略目标。

　　此后至今，杨国强提出的三驾马车，成为版图上代表未来的光点。

　　据年中报披露，创建两年的博智林机器人，目前累计申请专利2314项，在研建筑机器人50款。曾为武汉抗疫前线供应煲仔饭的千玺机器人，也已完成云轨系统、全自动蒸箱、火锅智能配餐、自动物流等61项原创技术，成为国内首家获得中国机器人CR认证的餐饮机器人。

　　▲千玺餐饮机器人

　　与造车、新能源、大健康、文旅等其他转型路径相比，农业、机器人产业的投入周期和回报率，很难在短时间内写进财务报表。

　　但在创新的价值和远景上，有自己的思虑。

　　“我希望未来实现70%的建筑工作由机器人完成。”在不久前的顺德区科技创新大会上，杨国强直言，他的梦想是像生产汽车一样准确地建房子，不仅希望建筑工地实现零伤亡，还能从根本上解决房子的安全和质量问题。

　　转型两年，招募了大量精尖科研人才，目前仅在建筑机器人研发上已有喷涂机器人、地面整平机器人、钢筋自动加工机器人在内的35款机器人投放工地测试。

　　▲PC内墙板搬运、室内喷涂和墙纸铺贴机器人在工地作业

　　这一连串的投入数字和产出成果，让跨界的决心和高科技化的初心有目共睹，也让“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”这个目标，变得越来越看得清、够得着。

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　　图片均来自网络

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