全年销售7588亿元，还是这么稳

　　 　　文/ 李兴 编辑/ 史川轩 　　2021年，对房地产行业而言是不平静的一年。 　　历经政策调控、融资收紧、销售高开低走，房企经历着前所未有的挑战。中指研究院数据显示，202

全年销售7588亿元，还是这么稳

　　文/ 李兴 编辑/ 史川轩

　　2021年，对房地产行业而言是不平静的一年。

　　历经政策调控、融资收紧、销售高开低走，房企经历着前所未有的挑战。中指研究院数据显示，2021年房企销售目标完成率总体明显低于去年，平均完成率90.1%。

　　从2016年起延续五年的“碧万恒”三强格局终结，此前的7000亿档房企也只剩一家。

　　近期，中指研究院、克而瑞等公布的房企销售业绩排行榜显示，2021年全口径销售金额7588.2亿元，居行业第一，也是7000亿档次的唯一。

　　1月5日，公告称，2021年全年权益销售额约5580亿元，也是唯一一家破5000亿的房企。

　　下行周期中，的这份成绩来得不易。

　　“2021年是逆风而上，坚毅前行的一年。”集团总裁莫斌在新年贺词中表示，市场形势严峻，销售去化低迷，房地产行业正进行着新一轮洗牌。

　　房地产告别高速发展的“黄金时代” ，迈向管理红利时代，“高质量发展”成为房企适应新阶段的关键词。

　　行业格局面临重塑，虽然寒冬尚未褪去，但对财务稳健、现金流充裕、信用度较高的房企，反而是机会。

　　全竞提升，管理出效益

　　销售强劲，是投资、运营、营销、产品、财务、组织管理等多维度竞争力提升的结果。

　　早在2018年，就提出了“提质控速、行稳致远”战略，是行业较早一步转向质量经营的房企。

　　从规模化发展向精细化管理转变，更着力于全竞提升，聚焦“一率五力”（即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力），追求项目的“做一成一”。按照杨国强的话说，“做得多不是了不起，做一成一才是了不起。”

　　在投资层面，以集团统筹管理、通过制度牵引、过程精细管理形成合力，为安全获取高质量项目。

　　《21CBR》记者从方面了解到，2020年4月以来，集团总部每周五都会安排半天时间，由总裁莫斌带领集团高管、区域总裁们全程参与常态化培训，希望及时高效地转化、落实到项目层面，培养一支有战斗力的团队，保证项目做一成一。

　　同时，为了帮扶区域全竞提升，建立了“集团-评审大区-区域”三级管控体系，集团制定标准及方向，区域进行落地，评审大区顺畅传递集团投资导向，且前置研判项目推进，保障信息分析全面。

　　方面向《21CBR》记者透露，通过精细化管理等措施，2020年及以后获取且开盘的项目，年化资金回报较投资承诺达标率超95%。

　　这样的三级垂直管理模式，同样运用在营销方面。集团设置定价参考指引，并通过数字化手段进行监控，同时强化对销管费的管控，降本增效效应明显。

　　2020 年头部房企营销费率均值为3.2%，处于整体平均水平以上。

　　2021年最后一天，进行了新一轮组织架构调整，由原来的106个区域公司，缩减至65个。这是过去一年里，首次对组织架构“大动刀”。

　　这响应的是莫斌提出“归零思维”指示，“要用归零的思维，检讨我们这个组织还有没有可以进一步提升效率的机会。”

　　在这方面，房企们的动作格外统一。今年以来，龙湖、绿城、旭辉、新城控股、中南置地等多家房企，陆续进行了组织架构调整。主动变革背后，反映的是房企们主动应对市场变化，缓解流动性压力。

　　根据克而瑞研究中心监测的98家样本房企数据， 2022年房企债务到期规模约为12.6万亿元，其中1月房企到期债务规模约为1793亿元，为近期的月度偿债小高峰。

　　在业界看来，通过对组织架构的收缩精简，可以实现降本增效，同时在可以预见的“政策底”窗口期，提前布局，为后续发展蓄能。

　　步调稳健，现金流充裕

　　随着行业逻辑转变，房地产褪去金融属性，高杠杆、高周转模式难以为继，很多企业陷入流动性危机。当前情况下，地产公司更加依赖销售回款，保障充足现金流。

　　2019年开始就以回款作为行政考核的标准，这几年财务状况愈发稳健。

　　2021年上半年权益回款率90%，连续6年保持在90%或以上；净负债率仅49.7%，连续多年保持低于70%；现金短债比为2.15，剔除预收款后的资产负债率为78.5%，位于黄档，但计划于2023年年中之前完成绿档计划。

　　同期，平均融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点，可动用现金余额达1862.4亿元，现金流非常充裕，有助于公司更从容地应对市场变化的不确定性。

　　基于稳健的财务表现，频获机构认可。

　　据统计，2021年下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，穆迪和惠誉一直维持对的投资级评级。这一定程度确保了国内外融资渠道的顺畅和竞争优势。

　　从土地市场来看,受集中供地、融资收紧、市场下行等因素影响，多数房企都捂紧口袋，降低2021年的拿地热情，拿地主力为国企、央企和财务稳健的民营企业。

　　根据中指研究院数据显示，22城集中供地中，国企是拿地主力，占比达61%。比如具有国企背景的保利发展，2021年累计新增货值4287亿元，为行业第一。

　　作为龙头民企，也抓住机会窗口期，低价获得不少优质地块。2021年权益拿地金额及面积分别为1397亿元及4017万平方米，位居行业第一。

　　这些新获取的土储，基本聚焦于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，符合人口流动趋势。其中，年内拿地火热的长三角地区，领跑行业。

　　新型城镇化市场，仍很广阔

　　2021年年底，房地产政策暖风频吹，央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，房企的融资环境有所改善，保利发展、招商蛇口、首开等多家房企，陆续启动发行债券或其他融资工具。

　　12月17日，宣布完成发行10亿元公司债券，票面利率为6.3%，成为近期金融机构对房企融资松绑后，首批获得发债支持的民营房企之一。

　　随着此轮行业风险出清后，房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。

　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，当下地产行业已跳过黄金时代和白银时代，从“白金时代”一步跨入到“青铜时代”，并将持续较长时间。

　　据测算，未来五年行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米，中位数是11亿多平方米，与2015年-2016年的水平基本相当。

　　长期来看，房地产仍将是压舱石和支柱产业，当房产回归居住属性，人们的住房需求一直都存在。国家统计局数据显示，前11个月，全国商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；商品房销售额161667亿元，同比增长8.5%。

　　从市场来看，房地产的两类需求将主导市场。

　　一是刚性需求。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。

　　二是改善性需求。2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。

　　相比其他头部房企多关注一二线这类去化稳定的城市，很早就另辟蹊径，通过一系列区域裂变均衡布局一到六线市场，也由此在规模和销售额上实现弯道超车，一跃成为房地产行业龙头。

　　截至2021年6月底，业务已覆盖中国内地所有省份，项目总数达3127个。

　　莫斌认为，“新型城镇化的市场还很广阔，在本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展。”

　　然而，市场修复仍需时间。多数业内人士认为，行情可能短期难以出现较为明显的扭转，房企修炼内功，保持销售业绩的稳定，才能熬过阵痛。

　　正如董事会主席杨国强所指：面对市场压力，只要应对得当，聚焦竞争力提升，就能穿越周期，好日子一定会到来。