基本面良好、融资渠道通畅 穆迪调整评级对影响有限

　　6月22日，穆迪宣布将的主体评级调整为Ba1，并决定保持该公司债项评级与主体评级一致。据了解，此次评级调整主要是基于中国房地产市场的销售及融资环境改善速度不及预期，穆迪认为该公司的房地产

基本面良好、融资渠道通畅 穆迪调整评级对影响有限

　　6月22日，穆迪宣布将的主体评级调整为Ba1，并决定保持该公司债项评级与主体评级一致。据了解，此次评级调整主要是基于中国房地产市场的销售及融资环境改善速度不及预期，穆迪认为该公司的房地产销售、财务指标以及长期融资渠道将受到限制影响。但该机构也表示，预计将保持强劲的市场地位和良好的流动性，现金流足以支付到期债务。

　　截至目前，仍是国内⺠营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。惠誉已于今年6月确认维持该公司投资级信用评级，标普今年也确认维持其现有评级，展望“稳定”。得益于经营和财务状况稳定，成为了2021年11月以来首批成功重启境内外融资渠道的⺠营房企之一，业内预计此次调整不会对该公司的偿债能力及融资能力产生不利影响。

　　分析人士表示，穆迪对中国房地产市场整体持较为悲观的预期，对行业展望负面，5月初就已在报告中预计2022年全国合约销售额将下降10%~15%。在此前提下，该机构调整龙头房企的销售预期并不意外。

　　中信证券等机构则认为，不宜对房地产产业链过于悲观，在诸多政策配合之下，市场基本面有望在三季度开始进一步复苏。国家统计局6月15日发布的数据显示，5月份单月房地产投资销售等多项指标，均比4月份有所好转。国民经济综合统计司司长付凌晖表示：“从近期调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。房地产产业链比较长，对相关行业拉动比较大。随着房地产市场逐步趋稳，相信下半年对经济稳定作用会逐步显现。”

　　的销售数据也反映了这个趋势，该公司5月权益销售金额环比增长了26.81%。

　　穆迪：现金流足以支付到期债务

　　穆迪在报告中表示，预计将保持强劲的市场地位和良好的流动性，但负面展望反映了在未来6~12个月房地产市场销售下滑和情绪持续疲软的影响下，公司流动性缓冲和财务灵活性将有所下降。

　　同时，穆迪也认为Ba1 的企业家族评级反映了强大的品牌知名度、庞大的土地储备以及过往在住宅物业开发市场的良好表现。该机构表示，预期主动缩降业务规模、良好的流动性能推动未来6~12个月债务的下降，部分缓和了对财务灵活性降低的担忧。特别是，截至2021年12月，其1470亿元的非限制性现金和预计的经营现金流将足以支付其到期债务，其中包括总额约为13亿美元（约85亿元人民币）的两笔境外优先票据和总额约为291亿元的将于2023年底到期或可回售的境内债券。此外，于6月15日提出要约，在2022年7月到期前按面值赎回其6.83亿美元的债券。最新公告显示，该要约已于2022年6月22日下午四时正（伦敦时间）届满。截至届满期限，本金总额为410,953,000美元的票据（占尚未赎回票据本金总额约60.13%）已根据要约购买有效交回。

　　业内人士认为，本次投资人对要约回购的参与度符合预期，其中约4.11亿美元债券由投资人申请赎回，其余则表明投资人对公司偿债有信心坚持持有到期，赎回后公司债务结构得到进一步优化。待该笔票据偿付完成后，公司年内无到期美元债。

　　标普报告预期，将继续积极减债，并称其是“几年前最早开始这样做的公司之一”。自2019年以来，是极少数承诺削减债务的房地产公司之一，其调整后债务总额从2019年的3800亿元下降至2020年的3480亿元，2021 年进一步下降至3210亿元。这有助于公司在过去几年中将债务与 EBITDA 的比率保持在4.0倍以下。

　　标普认为，近期获得的境内外融资证明了其融资能力。与大多数民营开发商不同，在过去几个月仍然能够发行境内债券。在并购贷款额度方面，公司获得招商银行150亿元额度，又获得农业银行200亿元额度，彰显了公司获得银行资金的能力。1月份发行39亿港元的可转换债券，也显示了公司在动荡的融资环境中的融资能力强于同业。

　　美林固收表示，作为监管层选定的5家⺠营开发商之一，于2022年5月发行了5亿元小公募，发行利率为 4.5%。此次发行在一定程度上表明了监管层对的信心。而对联合营公司的筛查也显示该公司当前的联合营负债有限，压力测试表明其对销售放缓的抵御能力相对较强。

　　行业已出现积极变化

　　据不完全统计，2021年下半年房地产行业下行以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次。穆迪今年6月报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新纪录。相比之下，截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。由此可见，穆迪对中国房地产市场的预期较为悲观。

　　虽然房地产市场今年以来整体处于下行态势，但也应看到，为了维护行业的健康发展，今年3月以来，国家及地方均出台了不少利好政策，从之前的降利率、放宽公积金转向放松限购限售。据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次。

　　在政策的组合作用下，5月份，全国的商品房销售面积环比增长25.8%，近4个月首次环比转正，商品房销售额环比增长29.7%。

　　付凌晖透露，近期各地也在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度，采取多种措施有效满足居民合理住房需求。加之房地产中长期贷款利率下调，居民购房负担降低，这些都有利于房地产市场趋稳。

　　惠誉认为，随着政府对购房者的政策放松，以及防控措施的放松，销售情绪将在2022年下半年恢复。

　　根据中指研究院的观察，6月以来各地因城施策力度不减，热点城市市场情绪得到进一步改善。该机构表示，随着政策效果的持续显现，部分热点城市有望率先进入恢复通道，对全国市场情绪的修复亦将带来积极效应。对于大多数城市来说，市场企稳或在下半年。

　　身为龙头房企，在行业的下行周期依然保持着稳健的销售表现。5月份，该公司实现权益合同销售金额约287.1亿元，环比增加26.81%，优于Top100房企销售操盘金额环比5.6%的增长率。

　　今年1~5月，的权益销售金额合计1505.8亿元，销售规模持续稳居行业第一，今年第一季度的累计权益销售回款率更是高达95%。截至2021年年底，该公司在全国共有3216个项目，在31个省、299个市以及1425个区县均有布局，有效地对冲了因区域性市场波动而带来的风险。