持续大手笔融资背后 做对了什么？

　　财联社（广州，记者 陈业）房地产行业持续调整背景下，如果能持续获得资金补给，就获得了更多通向未来市场的“船票”。 　　在近期持续公布融资计划的房企中，龙头房企的融资动作备受市场关注

持续大手笔融资背后 做对了什么？

　　财联社（广州，记者 陈业）房地产行业持续调整背景下，如果能持续获得资金补给，就获得了更多通向未来市场的“船票”。

　　在近期持续公布融资计划的房企中，龙头房企的融资动作备受市场关注。因为这可以让投资人，从其融资动作中，初步了解到这家销售规模超7000亿元房企经营情况究竟如何。

　　而透过现象看本质，对于当前频频融资的，投资人或还不禁要问，为什么今年面临行业大的波动，表现依旧稳健，并持续获得融资补给，它究竟做对了什么？

　　计划融资额超60亿元

　　最新，根据深交所公告披露，地产集团面向专业投资者公开发行公司债券第四期（债券简称：21碧地04，债券代码：149748），发行规模为10亿元，本期债券为4年期，票面利率为6.3%。

　　上述发行共吸引包括银行和非银在内十数家机构参与。这意味着，当前境内外金融机构对依旧认可。

　　除上述10亿元公司债务，近期还发行了一笔2.84亿元的供应链ABS（资产证券化）产品，票面利率为5.5%。

　　据悉，供应链ABS产品作为创新的融资方式，可支持上游供应商融资，缓解中小企业融资难、融资贵问题，有助于上游企业拓宽融资渠道、降低融资成本、提高经营效率，增强供应链体系内合作伙伴的竞争力。

　　分析认为，作为窗口指导开放后的第一批民企，ABS产品的成功发行反映了监管和投资者对公司的认可，也侧面印证了监管层对优质房企资金来源的重视。

　　与上述融资相比，本月初，在银行间市场申报注册中票，对其意义更大。因为规模更高，而且是作为港股的首次在境内发行中期票据。12月1日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，地产集团计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，相关注册申请已获受理，进入预评环节。

　　此前，银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。

　　基于稳健的经营情况、健康良好的财务指标以及较高的信用评级，作为非A股上市民营房企，此次在银行间市场交易商协会申报中期票据，意味着在政策层面受到了相关部门的认可。

　　严控资金红线不动摇

　　为什么能持续获得融资？一位方面人士透露了一个信息，“我们很早就做资金铺排了，预算都已经做到2023年了。”

　　提前做计划，尤其是提前做资金铺排，是应对潜在风险的重要保证。也是在行业持续受到挑战情况下，依旧稳健的重要因素之一。

　　今年以来，多家房企出现资金问题，往往都是在理财产品逾期后，相关到期债务也无法偿还。由此，导致一系列连锁反应，并引发流动性危机。而如果在前期对市场政策有充分预判、并对债务规模做了充足的偿还准备，流动性危机或可以避免。

　　成功的企业从来没有什么一蹴而就，如果有那一定是长期坚持的结果。了解的人都知道，在财务管控上，一直都有一条明确的债务管控红线，即多年保持净借贷比率低于70%。所有的投资及经营安排，都以这条红线为基准进行铺排。这也使得其在行业持续波动下，一直能按自身节奏去做经营管理。

　　在坚持对净借贷比率做严格要求背景下，还持续做出改变，管理上持续精细化管理，更加注重降本增效。

　　提出降本增效策略后，不管是投资，还是其他支出都有严格的考核标准，不打无把握的“仗”。

　　例如，在拿地上有明确的原则：一确保合法合规、资金安全的前提下，公司追求年化自有资金的回报和利润总额的最大化；二是投资标准不动摇，投资标准包括年化回报、利润率以及一些商办资产在利润占比中的要求，公司都提出了一系列的管控措施；三是投资转化率和货值转化率不动摇，投资牵头，销售牵引，然后供货、回款和支出形成一个闭环管理。

　　财务指标稳健获投资人认可

　　在今年11月月度管理人会议上，管理层在会上再次强调了今年定下的各项策略。“现阶段以销定产、以收定支、腾笼换鸟等经营策略，要求把市场研判、设计策划、招标实施等每个阶段、每个环节做好，在外部严峻形势下重点保证现金流，降低无效支出。”

　　围绕严控资金红线的铺排，也得到了资本市场的认可。

　　下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，在此背景下，穆迪和惠誉均维持对的投资级评级，实属难得。

　　摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好财务状况及未来发展空间，给予“买入”、“增持”等较高评级。标普今年10月发布评级报告称，在波动的大环境下，强有力的执行能力及多元化的土储布局，支撑了公司销售的增长。

　　在此背景下，就自然能吸引包括银行和非银在内的机构，持续投资。由此也相应获得更多发展资金，为投资人及自身创造更多收益。

　　与此同时，申万宏源12月研报观点认为，政府暖意已现，行业政策正常化修复开启。预计后续行业将演绎三阶段发展，行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头和优质民企，维持房地产板块“看好”评级，推荐等11家房企。