楼市变天，盈利下滑，的日子也越来越不好过了

　　文丨西部菌 　　近期以来，又到了房企晒中期成绩单的时候。 　　24日，“宇宙房企”发布了2021年中期业绩报告: 　　报告期内，实现权益合同销售金额约3030

楼市变天，盈利下滑，的日子也越来越不好过了

　　文丨西部菌

　　近期以来，又到了房企晒中期成绩单的时候。

　　24日，“宇宙房企”发布了2021年中期业绩报告:

　　报告期内，实现权益合同销售金额约3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8%，销售业绩稳步增长，持续领跑行业。

　　上半年实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%；毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。

　　27%的营收增长还算亮眼，但除此之外，其他几项指标几乎是乏善可陈，盈利能力面临重大考验。

　　很显然，随着楼市变天、调控收紧，的日子越来越不好过了。

　　01

　　2020年实现全口径销售金额7888亿元，同比增长2.24%，位居克而瑞销售榜首，其中权益金额为5706.6亿元。

　　今年上半年，权益销售额3030.9亿元，同比增长14%。对照去年同期的表现，只能说是黑天鹅后的正常回暖。

　　来源：年中报

　　上半年2349.3亿元的营收，97%是由物业销售贡献的。

　　年中报提到，由于交付物业面积的增加，房地产开发收入由去年同期的1799.5亿元上升到2279亿元，同比增长26.6%。

　　不过，上半年虽然营收增长快，增收不增利的特征却相当明显。来看两个关键指标：

　　本集团净利润约为人民币224.2亿元，同比增长2.3%。

　　本公司股东应占核心净利润约为人民币152.2亿元，同比增长4.2%。

　　对比营收增幅，净利润和核心净利润的增速，可谓大幅拖后腿。而毛利方面，从去年同期的448.87亿元，增长到今年年中的462.84亿元，增长也只有3%左右。

　　去年受黑天鹅影响，包括在内的几乎所有房企，上半年的销售、盈利各项指标都受到了较大影响。

　　以净利润为例，2020年上半年实现219.26亿元，而2019年为230.57亿元。

　　在2020年基数低的前提下，今年上半年净利润增长只有2.3%；而224.2亿元的总额，还未回归到2019年的水平，这一成绩可以说是不及格的。

　　而且，回顾近几年的表现，的盈利能力下滑，并不只是黑天鹅才开始的。

　　2018年到2020年，的毛利率分别为27.03%、26.06%、21.8%；对应的年度净利润率分别为12.81%、12.59%、11.69%，都是一路下降。

　　02

　　抛开黑天鹅的因素外，盈利能力不断下滑，其高度下沉的战略路线和土储结构，无疑是绕不开的因素。

　　作为“宇宙房企”，的快速壮大，得益于广大的三四五线城市甚至县城。这些中小城市数量庞大，覆盖的人群广，购房需求多，能够撑得起足够的体量。

　　来源：控股2020年报

　　2020年，权益合同销售额按城市类型划分，位于三四线城市约占54%，位于二线城市的占32%。

　　而年中报显示，业务覆盖了296个地级行政区划，1408个县。

　　三四五线城市以及广大县城，之前在棚改货币化政策下，释放了大量资金和安置需求，哪怕没有人口流入，楼市也是火热异常，因此成为最大赢家。

　　但现在的市场完全变了。

　　房住不炒，让一二线城市的涨价空间被锁死；三四线城市，人口和产业流出，楼市缺少托底的地基，加上棚改货币化步入尾声，楼市开始全面转冷。

　　其实相较于那些重仓一二线的房企，选择下沉到底的，面临的危险是更大的。

　　因为低线城市的发展发力，可能是长期性的，而一二线城市，只要人口持续流入，基本面就不会太差。

　　事实上，这从的销售价格走势，也能够看出来。2019年，平均销售价格约每平方米人民币8407元，2020年为7980元，今年上半年为7994元。

　　楼市转冷之下，低线城市的房子越来越卖不起价，三道红线等融资监管手段，也在倒逼房企加速去化回笼资金。这些因素，无疑会直接影响到的盈利能力。

　　去年年中，高管提到，在三四线城市的具体项目选择上，集团会相对慎重。但嘴上这样说，身体还是很诚实。

　　去年全年，三四线城市拿地金额占比70.53%，拿地金额占比相比2019年提升12.33%，重仓三四线的意图还是很明显。

　　这也意味着，在接下来三四线城市房地产红利不断减弱的背景下，未来的规模增长和盈利能力，还将面临更大的挑战。

　　03

　　财务管控方面，今年上半年，总借贷下降至约3242.4亿元，集团可动用现金余额约1862.4亿元。

　　不过，三道红线依然踩线——资产负债率从去年的80%，降至了如今的77%，仍然高于70%的红线标准。

　　来源：控股2020年报

　　而按照在业绩会上的说法，计划在2023年6月之前实现“三道红线”全部转绿。给了自己近两年的时间窗口，足以说明大船转身的困难。

　　在销售增速放缓、盈利能力下滑、债务承压同时，自身似乎也有踩刹车的迹象。

　　比如拿地金额方面，2020年全年为2092亿元，今年上半年为884.3亿元，不到去年一半。

　　另外，2020年年报显示，的员工规模也在减少，裁员的传说间接坐实：

　　截至2020年末，共有约93899名全职雇员，同比2019年的10.18万名，减少了7885名全职雇员。

　　随着行业生变，房企调整拿地节奏，放缓规模扩张步伐，稳健经营以寻求债务过关，完全可以理解。

　　毕竟，地产存量时代，相较于单纯的规模竞争，经营状况以及品牌品质的竞争，重要性在不断凸显，它是长期主义致胜的重要因素。

　　不过，调整节奏的，在产品和服务的品质把控上，却还是问题多多，投诉维权以及安全事故时有发生。

　　比如前不久的华南“尸水”事件，引发了小区业主的维权抗议，成为一大新闻热点。

　　来源：网络

　　此外，有媒体统计，在今年一季度，有多位购房者在领导留言板块进行留言维权，留言数量超过50条，涉及房屋质量存瑕疵、无法按时交付、房屋漏水等问题。

　　其实，以的规模体量看，在舆论场上的负面曝光度高实属正常。但这也提醒，作为行业龙头，在输出产品和服务时，更得做好品控。