独家｜到最赚钱地方买地：又下沉三四线城市

　　 　　中房报记者 李燕星｜北京报道 　　在三四线城市再现重金揽地。 　　6月9日，日照市自然资源和规划局网上交易拍卖2020A-9号地块，经过11家房地产企业35轮激烈

独家｜到最赚钱地方买地：又下沉三四线城市

　　中房报记者 李燕星｜北京报道

　　在三四线城市再现重金揽地。

　　6月9日，日照市自然资源和规划局网上交易拍卖2020A-9号地块，经过11家房地产企业35轮激烈争夺，临沂房地产有限公司以4.24亿元拿下，溢价率高达54.74% 。

　　此前的5月27日，在近7小时1148轮竞拍中，烟台房地产开发有限公司以2.48亿元竞得山东烟台一宗商住用地，溢价率达118.78%。

　　这仅仅是一个切面。据中国房地产报（微信ID：china-crb）记者统计发现，今年以来在公开市场拿地布局近75%发生在三四线城市。

　　重回三四线城市？

　　2018年年底，紧急叫停三四线城市全面覆盖战略，对于叫停外界普遍的看法是当时棚改货币化安置政策调整，以及企业对于三四线城市红利逐渐消失的预判。

　　但从数据层面看，2019年销售业绩59%来自三四线城市，虽然略低于2018年60%贡献比，但相较于2017年54%贡献比还是上升了5个百分点，再加上今年拿地举动，三四线城市战略似乎重新回归。

　　扑向三四线城市

　　《2019年1至12月各城市群房地产企业拿地金额TOP榜单》显示，在中西部区域斥资501亿元拿地2259万平方米，斥资526亿元在长三角区域拿地1005万平方米，斥资171亿元在环渤海区域拿地549万平方米，其在三大区域对应的拿地金额分别排在TOP10房企中的第1、第2和第4。

　　中国房地产报记者统计梳理今年以来在公开市场拿地布局情况来看，更多地将拿地重点放在长三角。其中一个很有意思的现象是，在今年所有从三四线城市获取的土地中，31%来自江苏，13%来自浙江，14%来自安徽。这3个城市土地数量加起来占比58%。另外，广东占17%，山东占14%。

　　在以江苏、浙江、安徽为主要阵地的长三角三四线城市拿地意愿很强烈。

　　其中竞争最为激烈的一次是5月27日，当天江苏盐城大丰区出让一宗商住地块，起始总价2.91亿元，起始楼面价1675元/平方米、旗下盐城房地产开发有限公司经过长达846轮的竞价，最后以总价6.55亿元竞得，溢价率达125%。

　　拿地溢价率最高的一次则是4月9日，旗下衢州正丰置业有限公司以18.54亿元斩获浙江丽水一宗宅地，溢价率达58.5%。如此高的溢价率背后，是长达191轮的拼杀。

　　在长三角区域，参与并拿到地的竞拍轮次过百的土拍不少于6场。

　　通过火热抢夺，今年已经拿下南通、慈溪、温岭、蚌埠、盐城、芜湖、海安、景德镇、温州、丽水等城市的数十宗地块。

　　除“占领三四线城市”，“下沉五六线城市”策略也在布局长三角中体现出来。地级市之外，比如今年6月4日经过45轮竞拍，在赣榆县斥资5.2亿元一举拿下两宗商服住宅用地；再比如5月26日，旗下慈溪市泰悦置业有限公司以17067万元竞得温州市平阳县一宗商住用地，溢价率29.62%，

　　这几个区域贡献高

　　频频在长三角江苏、浙江、安徽出手拿地是有原因的。

　　在2019年销售业绩中，除贡献比（22%）最高的广东之外，长三角区域江苏贡献11%，浙江贡献8%，安徽贡献6%，这3大省份贡献占比在所有省份中排名第2、第3和第5，总贡献比达25%。

　　通俗来讲，江苏、浙江、安徽三地在账本中是比较赚钱的地方。按照2019年权益合同销售金额5522亿元计算，江苏、浙江、安徽三地销售额可达1380亿元。

　　不过按照2019年权益可建建筑面积25856万平方米，以及江苏、浙江、安徽三地权益面积占比18%来计算，三地权益土地储备面积是4654万平方米。因此，在赚钱省份多拿地并不难理解。

　　纵向来看，2017年权益可建建筑面积28183万平方米，江苏、浙江、安徽三地占比25%，也就是说三地权益土地储备面积达7045万平方米；2018年权益可建建筑面积24064万平方米，江苏、浙江、安徽三地占比20%，也就是说三地权益土地储备面积4812万平方米。

　　对比2017年的7045万平方米和2018年的4812万平方米，在江苏、浙江、安徽为主的长三角区域权益土地储备面积逐年下降，2018年同比下降31%，2019年进一步同比下降3.2%至4654万平方米。因此，有必要再次补充这些区域土地储备。

　　长三角几大省份多次调整，也表现出总部对区域效能冀于厚望。

　　今年2月24日，发布一份《关于部分中心和区域调整的通知》，其中针对长三角区域的调整是合并滁州区域、皖东区域为皖东区域；合并江苏区域、苏州区域、苏南区域为江苏区域；合并沪苏区域、上海区域为沪苏区域；合并浙东区域、宁波区域为浙东区域。

　　但不久之后的5月，又将沪苏、安徽等区域进行细分裂变。这种做法，在更加精细化地聚焦当地市县市场的同时，实际上缩小了管理与决策半径，提高了管理与决策效率，并有利于形成区域内部业绩竞争。

　　这也意味着，在沪苏、安徽区域的拿地局面会更加开阔。

　　放慢

　　在几次区域调整中，谢金雄仍担任沪苏区域总裁，但管辖范围增加原来上海区域等；成本管理中心原总经理黄宇奘改任安徽区域总裁，这为在长三角区域开辟新局面带来更多想象空间。

　　不过，变革中的速度有所放慢。

　　一个佐证是，常务副总裁程光煜在2019年业绩会上透露，今年全年拿地预算与去年相同，大约为1600亿或超过1600亿元。但截至今年5月底，总拿地金额只有230亿元。

　　剩下的1300多亿元将投掷向哪些区域或者城市还有待揭晓。

　　另外，兴证国际证券6月6日评价时表示，开年以来拿地较为保守，2020年1至4月，公司平均新增土地成本为3244元/平方米，拿地权益款项占权益销售金额的比例为18%，低于行业平均水平。

　　究其背后原因，兴证国际表示一方面公司整体土地储备充足，近期可售货值亦充足，截至2019年末土地储备对2020年销售面积倍数达到5.8（行业平均为4.8），已获施工证未预售的土储占比为28%。另一方面，公司对规模诉求较低，当前经营重点放在提升盈利能力上，降低整体杠杆提升评级，根据土地入市情况可放慢或调整拿地速度。