规模跃进的平衡之道 彭志斌曾向董小姐描述他来之前的工作状态:上午简单处理工作,在阳光下看办公室爬满植物;中午在西餐厅吃饭,然后睡到三点,四点多拎着球杆到高尔夫球场练球,晚上喝洋
真相:6年从432亿到3088.4亿,要的都是‘奇葩’
规模跃进的平衡之道
彭志斌曾向董小姐描述他来之前的工作状态:上午简单处理工作,在阳光下看办公室爬满植物;中午在西餐厅吃饭,然后睡到三点,四点多拎着球杆到高尔夫球场练球,晚上喝洋酒,一周大约喝醉两次。
但他来到管人力资源工作之后,经常累得倒在办公室沙发上就睡着了。
总设计师黄宇奘每天早上八点半开始工作,中午不休息,董小姐等待采访的间隙,他伏在办公桌前迅速地扒拉一份盒饭。他每天的工作要一直持续到晚上12点以后。双休日也基本无休。设计部门2015年设计了200多个项目,2016年设计500个以上,设计面积翻一倍,工作时间也增加了一倍。
一位投资部副总裁在2016年瘦了15斤。“我压力大,不过习惯就好。你只要跟公司走,与外面比就是跑的速度,我们比同行工作节奏快,到每个人都是工作狂。”该副总说。到2016年年底,共拿了300多块地,有过千的土地项目预审经其办理。
晚上八九点钟的广东顺德总部大楼,总是灯火通明,加班无所不在。梁晓珊告诉董小姐,集团车轮滚得很快,跑慢一点自己就跑丢了,大家有危机感,“像上了发条一样”。
是奔跑的列车,在规模导向面前,资金高周转是当然的选择。其中报显示,截至2016年6月30日,国内土地储备的48%以三四线城市为市场目标,而三四线楼市利润相对较低,只有高周转才能保证资金回报率。
“拿了地后很快就要开工销售,相当于同样的时间,同行是做一个项目,我们必须做四个。大家都很累。”一位相关人士说。
杨国强的要求是,未来在中国每一个有人口支撑的县城,都要有的项目。甚至是,“一个县城如果卖出去3套房,有一套房要是的。”
高速发展会暴露问题,需要不断完善组织管控与系统修补。“我跑得那么快,我还在乎我的鞋子是不是脏了?”在彭志斌看来,这家企业自然还有很多不完美的地方。
比如,的的管理精细化程度等方面,与万科等同行还有不小差距。最近几年,人力资源部门做的主要工作内容之一,是帮助空降兵“软着陆”,即通过培训甚至心理辅导,让他们尽快适应的企业文化与运转节奏。
高速发展的风险还来自市场与政策的变化。2016年除一线城市外,一批二线城市集中加大调控力度,在国内布局诸多二线城市,也遭遇一定打击。随着调控的持续,房地产行业进入弱周期,2016年的火爆难以再现,这意味着房企之间更多进入瓜分蛋糕的游戏之中。
在争夺市占率的短兵相接中,很多时候并不是钱多就能解决问题,更多靠的是公司治理,包括对拓展风险、产品品质、物业服务、客户投诉、竞争关系等各个链条的管控能力。意识到这一点,年度管理主题从2016年的“大运营管理年”,调整为更直截了当的 “品质管理年”,他们希望做到口碑相传。
最近几年,两条腿走路,同时布局国内、国际市场,成为中国大型房企的共同选择。从业绩贡献看,海外业务刚刚起步,尽管森林城市声名大噪,但是海外业务的风险管控,依然是摆在杨国强面前的一个课题。
十里不同音,百里不同俗,更何况异国他乡?法律、制度、规范、金融、税务、外汇、市场、产品、经济、宗教等,各国不同,稍有不慎,风险即来。曾吃过苦头,有一个海外项目的规划,花了一年多时间才获批,这对追求高周转的来说,颇为少见。
在业界观察者看来,只有探索转型才能相对分散风险,同时维持快速增长的后劲。问题是,转型期还不能放慢脚步,“号高铁”不得不在高速行进中完成蜕变。
不同于恒大此前走跨界多元化路线,主张与住宅及客户服务相关的多元化。在教育、养老、物业服务、社区金融、产业地产等新业务上,都有所涉及,希望给业主提供全生命周期的服务。因此未来旗下或将有多家上市公司,甚至会有分拆上市的新业务板块,在规模上最终超过传统住宅地产平台。
比如在产业地产领域,正在打造科技小镇项目,这个项目由总裁莫斌直管,为此专门成立的产城事业部负责科技小镇所有事宜。该项目定位一线城市周边,主张承接一线城市的产业外溢需求,目前已经在深圳、北京周边落地,其他区域也在布局之中。科技小镇联合高校定向培育产业人才,已经吸引一些风投资本和科技企业的落地。
从同行的转型路径看,比如万达与恒大,尽管转型效果不一,但路径相似。它们都是通过收购差异化企业,实现新业务布局,在自身传统势力之外,用资本抢占资源。这是迅速进入业务新领域并实现垄断的捷径。
也瞄准了新时机,他们认为2017年有一些企业会经营困难,那正是他们出手的机会。因为有资金,地产企业也可以像BAT那样去做比较重要的多元化收购。
2016中报显示,截至2016年6月30日,可动用现金约493.9亿元,而加权平均借贷成本较低,仅5.76%。
与万科类似,也希望成为地产界的华为。在内部,华为是对标对象。过去6年间,的一系列变化中可以看到模仿华为的某些影子。
华为是国际化公司,在战略顶端的设计、架构、流程,乃至信息化系统方面均有亮眼之处。企业文化狼性,执行力高,而企业内人际关系较简单,其人才策略领先全球。早在2003年,华为招揽硕士的数量,就已超过韩国首尔毕业的大学生数量。这一度被业界认为是华为能够超越三星的原因。任正非比杨国强的人才激励力度更大,放言要培养亿万年薪的职业经理人。在业务创新方面,华为也曾规划,要走入“无人区”,探索蓝海市场。
这一切也是正在做的事。不同的是,家族企业的转型任重道远。尽管已经引进诸多职业经理人,但在高管名单上,目前至少有五席与杨国强有亲属关系。董事会副主席杨惠妍是杨国强的二女儿,执行董事、区域总裁杨志成是杨国强的侄子,执行董事杨子莹是杨国强的三女儿,非执行董事陈翀是杨国强的二女婿,副总裁陈华是陈翀的父亲。
杨国强曾问一位刚上任的高层职业经理人:“如果我让你做A,但是你心里想做B时,你会怎么做?”这位高管想了想回答:“我会先做B,但是我会按照老板的决策,按最小的成本给你切换到A。”
这个回答让杨国强很满意。