被怀疑再次举债 债务已经达到9.75亿美元

　　2009年房企销售回款顺利，但负债率依旧上升。已经于2009年两次高息举债，债务已经达到9.75亿美元；12月，因为参与联合体投得255亿地王，穆迪助理副总裁分析师曾启贤称此举可能令{公

被怀疑再次举债 债务已经达到9.75亿美元

　　2009年房企销售回款顺利，但负债率依旧上升。已经于2009年两次高息举债，债务已经达到9.75亿美元；12月，因为参与联合体投得255亿地王，穆迪助理副总裁分析师曾启贤称此举可能令再次大幅举债，降低公司的偿债能力，财务状况恶化，“令公司信用指标将会在未来1-2年内削弱，其中债务/资本比率升至50%-55%，EBITDA/利息比率降至3-3.5倍。此一财务状况可能无法支持当前的评级。”

　　因此被国际评级公司穆迪投资服务公司列入可能下调复评名单。

　　为什么高息举债？

　　曾启贤称：“此次复评是在与雅居乐和广州富力地产以人民币255亿元联手投得广州亚运城地块后进行的。”

　　在其中的投资约为人民币85亿元，并将在未来两年支付。曾启贤表示：“该交易连同此前的土地收购将降低的资产负债表流动资金，而穆迪预计短期内会额外举债，为未来的运营和收购筹措资金，同时将最低现金水平维持在人民币30亿元。”

　　曾启贤补充称：“因此，的预计信用指标将会在未来1-2年内削弱，其中债务/资本比率升至50%-55%，EBITDA/利息比率降至3-3.5倍。此一财务状况可能无法支持当前的Ba2评级。”。

　　此外，该公司6亿美元可转换债券的卖回权将可于2011年2月行使。若投资者届时行使卖回权，则会引致再融资压力。

　　去年连续两次发行高息债，第一次发行2014年到期的3亿美元优先票据，票据发行的估计所得款项为2.947亿美元。之后，再发7,500万美元于2014年到期的全球债券，年利率高达11.75%。

　　对于此次发行票据的计划，评级机构标准普尔以及穆迪都不约而同地给予了负面评级。标普表示，给予有关美元高级无抵押债券“BB”评级，同时将有关评级置负面观察名单。标普指出，的财务状况可能进一步恶化。穆迪则向3亿美元的144A/S条例债券授予Ba3评级，展望为负面。

　　激进型公司

　　根据去年8月公布的中报透露，截至6月底，该公司的可动用现金(包括现金及受监控的预售楼款)由上年同期的40.26亿元人民币增加至61.048亿元人民币，净负债率由40.9%下降至35.7%。上半年财务状况尚算可观。但是，香港某投行分析师表示，上半年净资产负债率并不算高，但一直资金不足，所以需要进一步融资。

　　而受益于2009年销售的大幅好转，去年让浮亏4亿元的对赌协议也在2009年得到了好转，不仅未继续亏损，还赚得4亿元入账。

　　去年的销售获得了较好的成绩，在广州的开发项目中凤凰城销售成绩名列三甲，12月，宣布集团11月实现31亿元合同金额(人民币，下同)，签约建筑面积约58万平方米，同比分别增长91%及65%。截至2009年11月30日，集团共实现销售认购金额约212亿元，其中已签约合同销售金额194亿元，待签约金额约18亿元。至此，集团已经提前超额完成年初公布的190亿元的目标。

　　2009年全年最高价为3.86元，年初仅为1.92元，目前在2.5元左右徘徊。去年12月，因为爆出“质量门”事件，公司股价更连续遭遇下跌。12月4日，长沙威尼斯城被媒体曝光别墅渗水墙壁开裂，接着巢湖银屏秀色苑被指为“未验收就交房”，广州凤凰城凤馨苑的业主们则投诉产品换概念，台山则出现了裂缝漏水空心墙的现象。一时间，身陷“质量门”风波。该事件一直给股价造成压力。

　　大福证券资料研究部董事总经理麦德光表示，资金策略较为激进，虽然竞投广州地王本身来说不是最大的原因，但是，上市后，负债率也大幅提高，并且利用高息举债，虽然偿还时间较长，获得了未来五年内财务的稳健，因为优先票据买家不能像银行那样提前追回借债，导致成本也较高。

　　上市期间明显地运用了“土地扩张”策略，致使集团土地储备建筑面积由2007年4月上市时的约1900万平方米增加至约12月31日的3840万平方米。据悉，2007年快速扩张后，2007年底曾尝试发行15亿美元的高息债，但当时并未获得投资者的青睐，主因是受当时内地房地产信贷政策和土地调控趋严的影响，在二三线城市低价拿地、分期开发的模式遭到了部分投资者的质疑。

　　当时曾一度计划调高票面利率，五年期利率由9%提高至9.25%，十年期利率由9.75%提高至10%，发行规模也由原定的15亿美元缩小为10亿美元，但依然未能成功说服机构投资者。因此，发债计划被迫搁浅。

　　所以急于用钱的只好与投行签订了对赌协议，麦德光认为，虽然现在其股价已经度过了最坏的时间，但是，股价反弹明显逊色于其他类似公司，因为对赌协议的影响仍在继续，而这种影响也将反过来影响对赌的最后结果。