进入“黑铁时代”，的解题思路是什么？

　　 　　2021年无疑是中国房地产市场特别的一年——继黄金时代、白银时代之后，黑铁时代正式到来。 　　克而瑞数据显示，全年百强房地产销售增速出现了3.5%的罕见负增长，千亿房企数量虽仍保

进入“黑铁时代”，的解题思路是什么？

　　2021年无疑是中国房地产市场特别的一年——继黄金时代、白银时代之后，黑铁时代正式到来。

　　克而瑞数据显示，全年百强房地产销售增速出现了3.5%的罕见负增长，千亿房企数量虽仍保持在43家，但有两成百强房企的业绩下滑超10%，八成以上的房企未能完成全年业绩目标。

　　2021年12月惠誉也曾发布报告，认为中国房地产业2021年合同销售价值将出现10%-15%的降幅。

　　这样的背景下，在行业“下半场”中蛰伏许久的房企，开始进一步调整自己的步伐，稳健经营，追求高质量的发展。

　　3月30日，交出了2021年财报，向外界透露出在“黑铁时代”的一些进与退。

　　2021年全年，国内地产行业呈现出的是一个“先扬后抑”的走势。

　　一季度市场购房情绪延续了2020年末的热度，市场销售情况甚至高于过去两年的同期水平。但二季度房企销售增速开始放缓，7月份百强房企销售增幅由正转负，拉开了下半年连续下跌的大幕。

　　同样承压。但最新财报数据显示，全年权益合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万平方米。营业收入同比增长13%至5230.6亿元；销售回款率连续第六年保持在90%以上的高位，净经营性现金流为正。

　　在“黑铁时代”下，这已算是一份相对平稳的成绩单。

　　克而瑞排行榜显示，2021年的全口径销售额和权益金额，分别以7588.2亿元和5571.8亿元位列第一，对应的操盘金额和操盘面积也均是行业第一，而这也是连续第五年居于榜首。

　　调整期之下，地产行业的现金流成为重要的“生命线”。

　　2021年累计权益物业销售现金回款约5022亿元，权益回款率达到90%，且为连续第6年保持在90%或以上，这在行业内属于一个比较优势的指标，销售回款率越高，代表资金周转速度越快，有利于实现公司自有资金的良性循环，极大地保障了企业经营性现金流的安全。2021年实现正净经营性现金流，达到108.6亿元，显示出企业自身造血能力强劲。

　　债务情况方面，2021年末净负债率45.4%，同比下降10.2个百分点，远低于红线要求的100%，现金短债比达到2.3倍，远高于红线要求的1倍，剔除预收款的资产负债率降至74%，距离70%的目标也更为接近，整体财务面保持一个持续改善的状态。

　　除此之外，土地和项目储备，都是接下来持续增长和发展的关键。

　　在房企进入“黑铁时代”之后，既要兼顾城市化进程中布局三四线城市的持续性，也要持续关注资源分布地区的经济发展潜力和人口流动趋势。

　　年报显示，在国内31个省份皆有土地储备，合计拥有3216个项目，在一线城市、二线城市和三四线城市，分别拥有2588亿元、4396亿元和7862亿元的权益可售资源。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持其未来3年左右的销售需求。

　　多地均衡布局的同时，有自己的步调和重点——其在包括长三角、环渤海、大湾区、长江中游和川渝五大都市圈的权益金额占比达到85%，从2021年末可售货值来看，有98%的可售资源分布于常住人口50万以上的城市，93%分布于人口持续流入区域，75%分布于五大都市圈，这些都成为未来业绩持续增长的支点。

　　在行业“降速提质”的阶段，每家房企有不同的功课要做。

　　对已经成立30周年的来说，核心课题是如何将自己的状态，从以增加销售为目标，调整为以“控支出、调结构、保资产”为目标，让自己轻一些，也更稳一些。

　　具体来说，现有的解决方案是，一边通过建立销售回款考核指标、盘活大宗资产来增加经营性收入，另一边则通过预算管理、收支管控体系和精细化管控，降低销管费用率、对拿地进行全周期管理。

　　收入增长方面的能力，已经通过全年收入和权益销售额的增长得以体现，成本控制上的成效，则可从数据中得以窥见。

　　销管费用率从2018年的合计7.64%降至2021年的5.5%，与港股市值千亿以上9家可比公司均值相比，已经在2020年降至更低水平，体现了公司突出的管控能力。

　　与已经披露2021年财报的4家可比公司平均值相比，全年销管费用占收入的比例为5.5%，控费水平进一步提高，与均值的差距持续拉大。

　　与此同时，依然走在降低负债的路上，总借贷金额从2019年的3696亿元降至2021年末的3179亿元，持续改善资产负债率。

　　这种改善也让获得了更低的融资成本——2021年其全年融资成本为5.2%，较上年年末降低了36个基点，且自2019年以来处于持续降低的趋势。

　　观点指数研究院公布的2021年中国上市房企偿债能力Top10排行榜中，位居第二，仅次于中国海外发展。

　　房地产主航道方向上的稳健之外，近几年布局的智能建造也为当下的带来更多活力和可能性。

　　董事局主席杨国强曾表示，机器人会颠覆传统的地产行业和建筑行业，未来一定会给企业带来巨大的价值。

　　截至2022年2月，围绕建筑机器人、BIM和数字化、新型装配式和智能装配四个类别，构筑了一个自己的科技智慧建造体系，其中博智林建筑机器人已经有21款产品实现商业化应用，服务覆盖全国350多个施工项目，对应面积超过700万平方米。

　　从结构施工、外墙施工、辅助施工、地下室施工到装饰施工和混凝土修整，都有不同的机器人产品可以实现，对应产品类别数十款，未来也将持续赋能房地产主业。

　　从资产负债表到利润表，再到良好的现金回款情况，可以看到在“慢”下来，通过降费用、降债务、控支出来改善整体资产质量和盈利能力的同时，也通过多元发展给自己拓宽道路。

　　或许，这就是针对地产“黑铁时代”的解题方法。