重温「1000天」，我后背发凉

　　文字最大的魅力在于沉淀，阅读最多的快感来自于重温 　　午夜时刻我突然想到藏在我书柜里的一本书：我在的1000天 　　 　　这本书在当年算是记录了2014年-2017年巅

重温「1000天」，我后背发凉

　　文字最大的魅力在于沉淀，阅读最多的快感来自于重温

　　午夜时刻我突然想到藏在我书柜里的一本书：我在的1000天

　　这本书在当年算是记录了2014年-2017年巅峰时期的如何通过财务的模式造就自己的地产帝国

　　金融模式商业技巧各种五花八门目不暇接

　　特殊的时代用特殊的模式推动了一家房地产企业快速发展

　　但是时至今日，时光停留在2021年

　　整个行业三条红线，我们认为很庞大的企业都开始陨落消失的时候，我们突然开始反思到底之前的发展模式是否正确

　　整个行业极少有触及企业内部的书籍，这应该算一本，

　　聊只是一个载体，这家企业似乎如今也更加低调，但在那一段时间的高光以及行业背后，我更多的说的是发展的一些现象

　　我摘录书中一个关于钱的侧面描述

　　此时此刻我们回头看以前的文字，或许我们内心又会有自己的感触

　　当年之所以可以如此快速的发展，除了我们常规了解的快周转以及标准化之外，还有一个核心的技能：跟投模式

　　也是自己称之为成就共享

　　核心逻辑就是通过制定一些机制，让操盘团队从过去的打工者变成了分红者，可以分享项目整体的收益

　　这一个举措就成功推动整个团队变得异常的激进和亢奋

　　后面江湖上一些鸡血事件大多都有这样的背景，当然也成功助推在规模上的绝对强势

　　我们复看书中关于跟投模式的解读，现在来看依然是啧啧称奇

　　关于成就共享的模式，简单来说是这样的，对于而言：拿出一个项目税后20%的利润给到团队

　　但是需要团队满足两个指标：第一是项目的年化资金回报率在30%以上，二是一年内资金必须完整周转一次

　　如果完成了，团队就可以拿到税后20%利润的钱作为奖金

　　如何完成这样的目标，还出了一个工作手册，目的也是希望成就共享模式可以得到实施

　　而这个落地模式大概是这样的

　　成就共享中的567法则，买地之后，该地块必须做到

　　——5个月内开盘

　　——6个月现金回笼

　　——7个月达到资金收支平衡

　　开盘销售789法

　　——新入市项目，开盘一周内去化不低于70%

　　——买地后首期开工需销售80%的货量

　　——新入市项目，开盘当月去化率要达到90%

　　做到这样的拿地和销售模式，基本上一年之后都能完成成就共享的模式

　　这种模式很显然成就了，也成就了操盘团队

　　自从推行这项激励措施一年来，业绩一举突破了千亿销售大关

　　对于团队而言，奖金数额也是很惊人了

　　在已满一年的49个项目中已达到成就共享奖励条件的项目为36个，占比73.5%

　　第一批发放成就共享奖励的项目一共有6个，总奖金近亿元

　　而在落地之后，操盘团队还反馈了一个更让人兴奋的数字：关于第一年资金年化30%的回报率，实际案例是可以实现50%

　　正是因为政策落地之后发现有了良性循环，所以这种模式已经成为了整个操盘团队的一个指导纲领

　　形成了143投资策略要点

　　1个中心目标：实现成就共享，使公司稳健发展

　　4项基本原则：去化有保证，土地价格低，快开发，快预售

　　3项重要举措：寻找优质土地，争取更好条件，加强内部管理

　　这些都来自过去，但是我们似乎从这种模式下可以解读出为什么这么多企业高周转

　　那么多企业高杠杆，那么多企业一路狂奔

　　其实你简单的来看这样的成就共享的跟投模式，它是对的，或者可持续的

　　因为只要你把一部分利润分出去，你会发现规模可以扩张的更快，而且地方团队还可以帮助你创造更高的利润

　　那么对于一家房企而言做的事情无比简单，拼命借钱扩张复制就好了

　　所以我们似乎可以理解为什么很多企业要扩张，甚至借很多高利息的钱用来扩张

　　因为你会发现之前的前辈都走过这条路，而且都成功了

　　并且借来的钱总是能够通过一些手段在项目上激发出更大的浪花

　　从崛起之后，我们每年听到的黑马房企，多数都有这样的影子

　　但是我们冷静下来再想象，在这样模式的企业

　　我们与其说他们如何把项目做好，不如说如此把钱用好

　　为了让钱可以更好的用好，甚至对于地块提出了具体的要求，经验告诉他们，成就共享最适合200亩大小的土地，土地要小不宜过大

　　因为这样容易快速取得预售，然后快速资金就能够回正，然后滚动

　　然后单个项目的户型最好是四个，不能太多，这样客户没有太多的选择容易完成去化

　　所以可以感受到，在金钱助推下的项目，不论是集团还是操盘团队，对楼盘是没有感情的，对客户是不太上心的

　　所有的一切发展都以钱为目标进行驱动着

　　所以对于一个购房者来说，期待这种模式下能够出好产品反而是一种不理性的态度，这也是为什么如今我们看品牌的意义

　　品牌意味着这家企业的运行机制，而机制背后也就决定了他能出单体好项目的概率到底是多少

　　这种模式帮助了五年前的完成了逆袭，但是严格意义上来说，这是一个特殊时代下的产品

　　为什么高杠杆在那个时候还能成功，因为高杠杆被更高杠杆的城镇化红利给烫平

　　为什么规则可以得到运用，因为土地获得方便，开发方便

　　而客户在城镇化驱动下爆发出强劲的需求，价格在城镇化发展下支撑起了快速的发展

　　所以看上去的泡沫，最后都被快速的根基给填平，过去20年来毫无例外

　　书中记载了杨国强推广成就共享模式下的状态

　　杨国强谈起成就共享的现实效果时眉飞色舞，自信满满，喜悦之情溢于言表，仿佛看到他真的找到了一把打开金矿的万能钥匙，可以给公司带来取之不尽的财富

　　这么多年扎根三四线的一直最能感受到城镇化的难以置信，所以这样的模式在集团内得到坚定不移的推进

　　杨国强无时无刻的灌输和强调他的经营理念：“我要求快速周转，加快销售，如果能做到，成就共享奖金就一定能拿到，一定。”

　　而且这样的企业还有一个杀手锏，就是打折，这么多年来哪怕项目遇到一点点的问题，他们就会打折

　　而往往每次打个9折，好像项目就瞬间解决了所有问题，而对于地产公司而言，利润无非是从30%变成20%，也不至于伤筋动骨

　　这也是他们有恃无恐的原因

　　而作为高层而言，他们眼前的版图更大，对于风险的管控最后的自信来自于：

　　我手上30个城市，总不至于20个城市都不行吧，只要锅盖能盖的上，那么在辗转腾挪之下问题就没那么大

　　但是现在面临的，就是时代的转变

　　如此这般我们更应该理解时代为什么要转变

　　现在这个时代，呼唤的是好产品，现在这个时代也不会给开发商这么多可以借钱的机会

　　所以一切的根基都变了

　　而且在根基变化之后，城市的发展节奏也开始改变，城市不再大量出让土地，而是在城市更新、城市升级

　　在时代转变下，当年所有的成功道理都会成为压垮骆驼的最后一根稻草

　　速度不能换来规模，反而助推了风险

　　恒大如今最大的问题就来自，借了太多的钱却需要面对行业最慢的流动性，这件事几乎就是致命的

　　这才是我后背发凉的原因

　　当然我们说这些都代表着五年前的，如今相比较恒大而言，这家企业反而显得健康很多

　　今天回看这本书也并非针对这家企业

　　但是我们想一下，可以把这个机制推向一个如此疯狂的状态，某种程度上就代表着快周转是过去20年行业非常常见的现象

　　这件事在过去是正确的，但是未来或许就没有存在的土壤

　　我之所以今天会试图写这样的文章，其实是希望我们每一个人可以重新审视一下如今这个赛道

　　到底和以前有什么不同，是那种真的不同的不同

　　规则存在本身就意味着我们对这个行业没有足够的敬畏，而现在所有的一切，就是换我们来买教训的时候了

　　没有伟大的企业，只有伟大的时代，这句话简直是对的不能再对的真理

　　最后分享一下书中一句很有意思的话

　　买到好土地，项目做成功了，大家日后有奖金分，如果土地买错了，项目失败了，好像最多能做的就是把项目总炒掉

　　这是作者在分析这个政策时候的反思

　　为什么会有反思，因为这个问题好像一直没暴露出来

　　在那个年代大家都不太会有买错地的可能，项目出现再多问题，熬一阵子或者打个折总能解决问题

　　是不是魔幻又荒诞