三季报“回暖”，真正的挑战在未来

　　房企的三季报，过往并不会让人特别关注。但上个月第二大股东的大额减持，又让市场对的发展前景浮想联翩，投资者冀望从它的三季报中寻得一丝安慰。 　　的管理层也深谙此道，相比往年

三季报“回暖”，真正的挑战在未来

　　房企的三季报，过往并不会让人特别关注。但上个月第二大股东的大额减持，又让市场对的发展前景浮想联翩，投资者冀望从它的三季报中寻得一丝安慰。

　　的管理层也深谙此道，相比往年10月底的如期而至，今年较往年提前了十余天，在10月17日晚间就披露了三季报。

　　从A股的惯例来说，较早的披露时间，也往往是公司对此份财报较为满意的一个侧写。

　　的三季报里也确实有着不少积极信号。净利降幅收窄、毛利率环比提升等等，似乎印证了管理层在中报中对下半年业绩情况的预判。

　　整体来说，增收不增利的情况仍在持续。前三个季度里，录得营业收入约538.83亿元，同比增长33.25%，归属于上市公司股东的净利润约33.09亿元，同比下降33.72%。

　　单季度来看，在今年第三季度录得营业收入约196.1亿元，同比下降4.64%；归属于上市公司股东的净利润约14.84亿元，同比下降26.19%。相比中报时净利润同比下降的38.79%，幅度有所收窄。

　　在财报中解释称，净利润的下滑有多个因素，报告期内结转房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加。

　　另一个有所好转的指标是毛利率。前三个季度，毛利率为18.13%，较中报时的17.36%有所好转。

　　此前管理层在中报投资者会上也曾表示，预计下半年的毛利率水平较上半年提升，结算收益也会有增长。

　　在毛利率这端，的管理层给出的预期倒是未有差池，投资者也能对第四季度的毛利率回暖有更多的期待。

　　集团董事长凌克也曾表示，整个市场的毛利率趋势，在销售端大致是从2017年下行到2019年下半年左右到达毛利率低点，预计2021年会在去年市场回复的基础上有所改善。

　　的毛利率也大致遵循着这条规律。一个初略的数据是，自2016年冲击规模，至2018年，的地货比大概在45%以上的水平，此后两年分别降至32.27%、42.21%。也就是说，2018年起的拿地项目的毛利率开始回升，相应的销售端毛利率也会延后一段时间得到改善。

　　不过，市场上对全年结算收益能否如期增长仍存在一定的疑虑。按照目前的利润数据，33.09亿元的归母净利润较去年全年的103.98亿元少了不少，即便与去年持平，第四季度的业绩增长也存在不小的压力。

　　也有分析师指出，在第四季度结算的项目不少，将会是其实现业绩指标的保障。三季报显示，期内的合同负债为1251.70亿元，较中报的1154.22亿元进一步增加，也较去年底的944.93亿元增长32.46%。这或许就是实现全年净利润同比增长的底气所在。

　　国泰君安也在研报中指出，考虑到对应拿地高点逐步过去，预计四季度毛利率仍有小幅反弹潜力。其全年营收增长将保持20%以上的增长，总体全年净利润仍将保持一定正增长。

　　对于凌克而言，开发业务业绩的增长并不是其担忧的重点，他更关心的是，如何让成为一家能够“穿越经济周期”的企业。

　　这里的关键便是寻找到新的增长点，最重要的则是低成本项目资源的获取，以及运营能力的提升。

　　当下，头部房企都在追求多元业务收入占比能在现有的基础上进一步提升，并各自提出了自己的目标。龙湖直接定下了经营业务收入冲击千亿的目标，保利也会在未来五年里，实现运营业务资产规模超过千亿。

　　更具体看，万科包括万物云、租赁住房、商业地产、物流管理等经营性业务山半年共取得营业收入166.68亿元；保利的非开发经营性业务收入98.7亿元；,包括购物中心在内，上半年华润置地经营性不动产业务实现营业额82.8亿元。

　　上半年销售略低于的龙湖，经营性收入也同比增长49.1%，至87.8亿元。其经营性收入占总收入的占比更是高达14.48%。

　　相比之下，的步伐似乎还是慢了一些。凌克透露，预计公司的持有型物业运营面积在年底达254万平米，收入达21亿，其中购物中心、产业园区，产业园区和办公楼等业态占比约为60%。预计到2023年持有型物业的面积可以达到305万平米。

　　在凌克提及的几种业态中，的侧重点在于产业地产。在龙头房企中，异常高调地举集团之力做产业园区的开发运营，并逐渐摸索出了自己的一套“模式”，实现异地复制。

　　集团副总裁郝一斌近期也表示，未来的两个转型目标，一是综合型的城市服务商，一个是产城融合的新区发展商。尤其是在产城融合方面，希望在新区产业投资能力和科技园运营能力层面，多加运用工业化、信息化和科技化的手段，带领走出一条产城融合的新发展之路。

　　目前来说，的产城融合之路方才起步。国泰君安在研报中称，的产业园布局初见成效。今年前三季度出租率高达91%，并且布局区域主要在上海、深圳、南京和成都等城市，未来发展空间可期。

　　只不过要想在下半场里胜出，显然还需要“开发＋运营产业园区”上，下一番气力。