利润总额陡降21%，集团到底怎么了？

　　 　　文丨楼叔 　　几天前的万科年会上，郁亮的一番言论成为热点，也让外界看到了房地产行业的艰难。 　　郁亮说，房地产进入“黑铁时代”，“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就

利润总额陡降21%，集团到底怎么了？

　　文丨楼叔

　　几天前的万科年会上，郁亮的一番言论成为热点，也让外界看到了房地产行业的艰难。

　　郁亮说，房地产进入“黑铁时代”，“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态”。

　　万科毕竟是有国资背景的开发商，还位居行业头部，郁亮的这番表态，足以说明形势的严峻。事实上相较于万科，那些腰部房企的日子，无疑要更难熬了。

　　比如集团。日前，集团发布的业绩预告显示：

　　2021年，集团实现营业收入992.32亿元，同比增长18.16%；利润总额158.24亿元，同比下降21.01%；归母净利润94.63亿元，同比下滑8.99%；归母扣除非经常性损益的净利润88.27亿元，同比下降9.71%。

　　盈利指标全面滑坡，利润总额下降高达21.01%，集团到底怎么了？

　　01

　　集团算得上是传统老牌房企了，发家早、上市早。早些年它一度和招商地产、保利、万科一起，被并称为“招保万金”，是当年异常活跃的四大地产龙头股之一。

　　官网显示，集团1988年初创于中国深圳，2001年在上交所上市，历经数十年的探索和实践，现已发展成为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。

　　来源：公告

　　而这次公布的业绩快报提到，2021年，集团实现营业收入992.32亿元，同比增长18.16%。

　　在行业不景气的背景下，集团还能取得18.16%的收入增长，这个成绩相当不错了。值得一提的是，去年的销售额增速也差不多——累计实现签约金额2867.1亿元，同比上升18.15%。

　　不过，销售规模逼近三千亿大关的，业绩快报中除了营收增长外，其他各项乏善可陈，多项盈利指标的下降，更是严重拉低了规模扩张的成色。

　　营收同比增长18.16%，而利润总额下滑21.01%，二者相差足足近40个百分点。

　　另外，去年上半年，的毛利率17.36%，同比下降达19.32个百分点。这说明增收不增利的情况相当严峻。

　　来源：官网

　　对于利润下滑，在公告中称，“受市场下行及年内疫情影响，公司2021年的项目结算规模和结算毛利率不及预期。”

　　但抛开行业转冷的宏观因素外，过度依赖合作项目，规模虚胖拉低盈利能力，是另一个重要原因。

　　数据显示，2018年到2020年，新增权益土地投资额占比分别为40.4%、49%、51%。而2021年三季度，新增土储1492万平方米，权益土储仅有599万平方米，占比40.15%，远低于行业水平。

　　02

　　地产入冬，合作开发有优势互补、风险共担的特点，但事实上，集团对于合作开发的依赖早已有之，而这种扩张模式，还要从集团的掉队说起。

　　前面提到，早年曾和招商地产、保利、万科并驾齐驱，然而因为发展战略出现问题，很快出现了规模掉队的情况。

　　来源：网络

　　为了重回行业一线，在2014年便提出“加快周转、做大规模、提升ROE”；在2016年成功突破千亿销售大关后，时隔一年，2017年又提出“3年冲击2000亿”的目标。

　　为了快速撬动规模，的拿地力度一直相当大。其中2015年的土地投资，尚且只有297亿元左右，到了2017年则陡增至千亿规模。

　　2018年到2020年，拿地总额也都在千亿之上，分别为1000亿元、1200亿元和1350亿元。即便在行业变天的2021年，在前三季度就豪取101宗土地，总投资额约1135亿元。

　　在高周转和狂拿地的驱动下，的追赶之路可谓异常迅猛，规模增长快速登上新台阶。到2021年，克而瑞销售榜上，全口径销售额位居第十一位，排在龙湖后面。

　　来源：网络

　　但问题在于，的扩张模式，属于牺牲权益占比来快速冲量，盈利能力也因此被严重稀释。

　　不难发现，的盈利能力下滑，远远不是2021年才出现的状况。

　　2018年到2020年，的销售额增长都在15%以上，而净利润增速分别为18.35%、24.41%和3.2%。净利率则从2017年的25.4%，下滑到2020年的18.2%。

　　03

　　官网上的一篇文章《：凭什么重回地产十强？》提到，的盈利指标下滑，是“拿时间换空间”。

　　问题在于，在存量住房时代，房地产开发本身就没有太多的增量空间了。事实上，日前公布的2022年1月业绩也是相当惨淡：实现销售额149.6亿元，同比减少38.4%。

　　除了规模虚胖带来的盈利下滑的烦恼，规模提升对资金需求的增长，也给带来了一定的债务压力。

　　去年三季度报显示，集团总负债为3618.84亿元，三道红线指标全部过关，稳居绿档房企。但从媒体报道的情况看，存在着“明股实债”的嫌疑：

　　2018年至2020年，集团的少数股东权益占比分别为30%、34%和38.9%，呈现逐年上升的趋势。2021年上半年，集团归母净利润为18.25 亿元，其中少数股东损益为10.75亿元，占比高达37%，也就是说，公司接近四成的净利润被少数股东“分走”。

　　如果“明股实债”属实，那么的真实债务压力，可能要高于财务报表显示的。

　　在去年的11月，完成一笔15亿元中期票据的发行，利率为4.17%，发行期限3年。彼时的房企融资整体艰难，成功发债的房企不多，能顺利发行票据，说明资本市场认可其偿债能力。

　　但换个角度看，在这样的节点发债，也意味着对资金的需求相当强烈。如就在2月17日，又宣布拟发行17亿元3年期的中票，用于偿还到期债券与项目开发建设。

　　而去年前三季度，的经营性现金流净额，也是处在净流出状态。

　　盈利和债务层面的压力，只是激进扩张后遗症的一部分。近几年来，规模快速攀升的集团，也屡屡因为一些管理和质量层面的问题而卷入风波。

　　来源：网络

　　据媒体报道，去年12月，集团子公司东莞金展房地产，因为虚假材料取得商品房预售许可而被公开处罚；去年9月，旗下两个房地产公司因虚假宣传被罚25万元。

　　在网上，围绕产品质量的投诉和维权案例，更是不胜枚举，这些都是激进扩张导致企业经营管理和产品把控跟不上的体现。