半年销售1628亿与利润下滑 规模狂奔背后的ROE失衡

　　观点地产网在2021年上半年，如果要说销售业绩增长速度来评判房企的经营情况，一定是增速较大企业之一。 　　7月6日，集团发布了最新的经营业绩，在上半年，其累计实现签约面积

半年销售1628亿与利润下滑 规模狂奔背后的ROE失衡

　　观点地产网在2021年上半年，如果要说销售业绩增长速度来评判房企的经营情况，一定是增速较大企业之一。

　　7月6日，集团发布了最新的经营业绩，在上半年，其累计实现签约面积753.0万平方米，同比上升55.27%；累计实现签约金额1628.3亿元，同比上升60.22%。即便是对比起2019年同期的签约销售金额855.7亿元，增幅达到90.29%。

　　而在6月份单月，实现签约面积107.9万平方米，同比上升23.12%；实现签约金额209.2亿元，同比上升43.59%。

　　凭着快速的规模冲刺，在行业内的销售排名也在不断提升。据观点指数房地产企业销售表现榜单显示，今年上半年，销售排名第11位，较2020年末提升3位。

　　但不得不注意的是，不断快速做大规模的背后，也是面对行业利润下滑的无奈之举。

　　利润下滑

　　集团已经出现明显增收不增利的情况。

　　据4月份集团公布的业绩报告显示，2020年实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%，公司房地产项目结算面积463.91万平方米，同比上升21.8%；结算收入751.78亿元，同比上升31.0%。

　　不同于大幅增长的营业收入，期内集团实现归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比仅增长3.2%。其中，房地产业务结算毛利率为33.6%，比上年降低7.7个百分点。而集团净利率达12.38%，较去年同期15.93%下降3个百分点。

　　之所以出现增收不增利的情况，一方面是的毛利率不断走低，另一方面则是投资错步，不少项目因可变现净值低于开发成本账面金额而计提跌价。

　　其中，毛利率方面，自2018年达到顶峰42.68%的销售毛利率后便不断走低，2019年录得40.50%，2020年录得32.86%，较高点下降近10个百分点。

　　具体到区域，在营收贡献最大的华南和东南区域，毛利率比上年分别减少4.21个百分点和12.05个百分点，营收增幅最大的华北区域毛利率减少10.76个百分点。毛利率的走低主要因为营业成本方面明显上升，其中华北区域同比增加198.61%，东南区域同比增加111.26%。

　　而存货跌价方面，在广州、佛山、贵阳、郑州、南通等多个城市的项目均因可变现净值低于开发成本账面金额而计提了不低的跌价准备，这也进一步导致利润表现变差。

　　总裁黄俊灿便在今年5月份举办的股东会上坦承：天下就没有只赚不赔的生意。展望未来，黄俊灿亦表示也感觉到整个行业的天花板，行业增速比较难增长。

　　行业天花板、盈利能力降低，成为了过去包括在内的各家房地产上市企业股价下跌的最直接的原因。仅便从仅一年最高点17.05元/股，跌至如今不足11元/股，跌幅超35%。

　　目前，不少地产公司都处于市净率为1倍的估值附近，甚至跌破市净率，在这种市况下，不少公司开始采用回购股票的举措，其中便包括地产龙头万科，而这部分企业，在地产行业下跌的时候可以逆势上升一段时间。

　　希望亦采取市值管理措施，这也成为投资的股东最真实的感受。

　　董事长凌克并没有认可股东们想法，而是抛出他对投资的理念：即便是最热的行业，估值也应该合理，而在冷门行业，好的公司，迟早也是会表现出好的价值。好公司的标准，应该是高ROE的公司，并且是没有采用过多财务手段的高ROE。

　　高ROE，也是凌克希望给股东们的解。

　　如何保持高ROE

　　凌克在股东会上介绍，在2020年的ROE是18.55%，而国内房地产公司前20名的平均值为12.12%，前100平均值是12.75%。“ROE还是表现在一个比较好的水平，明显高于前20和前100名的平均水平。”

　　“毛利率有下降的趋势，要寻找的是哪几家公司ROE好，这样的公司今后估值就相对会好一些。”凌克称，“要看哪几家公司ROE可以做高，并且这个ROE主要来自于公司的周转效率。”

　　“有几家地产公司ROE非常高，但是实际上有大量来自于市场估值的贡献。”通过持有性物业的估值所提高的ROE，在凌克看来很容易存在水分。

　　凌克表示，在提高ROE方面，下了很大功夫，根据每个城市不同的管理规定，做出针对性的开盘周期规定。同时提供公司技术的进步，将很多手工作业，施工进度较慢的方式，通过各种各样工业化建筑方，使公司进度更快。

　　但从另一个角度而言，更快的资产周转效率，也是面对行业利率下行的无奈之举。

　　事实上，高ROE主要依赖于三方面，盈利能力、运营能力以及偿债能力。最直接提高ROE的方式便是盈利能力的提高，也就是净利率要高。

　　据观点地产新媒体了解，在销售净利率上并不能抗住行业整体下行的趋势。在2018年至2020年，其销售净利率分别为24.06%、24.51%以及18.22%。

　　值得注意的是，在2018年至2019年，虽然销售净利率没有改变，都是24%左右，但是的ROE却有1.4个百分点的提升，从2018年的18.6%提升至2019年的20%。

　　归根结底是因为在资产周转上的提速，能间接反映提速的应该是签约销售金额的大幅增长。在2018年至2019年分别实现签约销售金额1623.3亿元、2106亿元，增速达到29.74%。

　　不过来到2019年至2020年，一方面销售净利率大幅走低，销售增速亦有所下降，从2106亿元以15.22%的增速增至2426.6亿元。两项因素结合，导致的ROE在2020年有所下降。

　　对于而言，盈利能力的下降是整个行业都要面对的问题，其并不能避免。黄俊灿在股东会上便表示，规模增长上目标能够保持15%左右的增长，但利润率可能会下滑，利润增长会低于规模的增长。

　　那么显然，随着资产规模的不断增大，想要想要保持住高ROE在提高盈利能力的道路被堵上的情况下，唯有加快资产周转效率，表面的结果就是会显著带动销售快速增长。

　　惠誉于近日发布的报告则从信贷角度分析，随着2019年下半年以来内地房地产市场信贷环境收紧，中国房企可能会寻求提高销售周转率，以作为提供开发资金的重要途径。

　　该行预计，未来几年信贷环境将持续紧缩。在难以获得外部融资的情况下，房企或会寻求提高周转率来为新项目融资。“周转率是多种因素共同作用的结果，包括产品类型、管理策略和地域集中度等。”

　　换而言之，不断快速做大规模，或许仅是房企应对行业形势变化的缩影。