碧桂园 旭辉 龙湖 ，地产行业的4张底牌

　　 　　下半年以来，针对行业稳健民企的恶意炒作频繁发生。 　　从旭辉、碧桂园，到、龙湖，民营房企仅剩的幸存者，也都成了资本盯梢的对象。 　　从早前旭辉、碧桂园通过积极回购

碧桂园 旭辉 龙湖 ，地产行业的4张底牌

　　下半年以来，针对行业稳健民企的恶意炒作频繁发生。

　　从旭辉、碧桂园，到、龙湖，民营房企仅剩的幸存者，也都成了资本盯梢的对象。

　　从早前旭辉、碧桂园通过积极回购和增持提振市场信心，到这两周、龙湖先后召开投资者会议澄清谣言。

　　让我们看到面对市场敏感而脆弱的神经，头部房企都在用自己的方式积极应对，保持平稳经营，给行业注入信心。

　　事实上在地产圈内，上述四家房企非常有代表意义，他们能够坚持至今，一方面是因为本身经营管理的稳健；

　　另一方面，更是由于他们分别代表了地产行业的某一种广受认可的发展模式，具有旗帜意义。

　　如果他们不行了，就意味着地产行业一大批同类模式的房企，都不再有发展前景，意味着更多公司将会跟着倒下。

　　今天，涛哥就跟大家聊聊，碧桂园、旭辉、龙湖、分别代表什么？为什么说他们是地产行业的4张底牌？

　　1

　　碧桂园，中国城镇化的代表

　　如果你相信中国的城镇化，你就应该相信碧桂园。

　　在中国所有房地产开发商中，碧桂园是紧随城镇化步伐、布局三四五线城市最深最广的那一个。

　　截至2021年底，碧桂园全国项目总数达到3216个，遍布中国31个省市，覆盖1425个区县，是当之无愧的“县域之王”。

　　要知道，目前全国县级行政区不到3000个，碧桂园覆盖了全国近半数的区县，是县域经济的一个重要样本。

　　碧桂园之所以多年蝉联中国规模最大的房企，就是因为他在三四五线城市做出了性价比最高的产品，领军县域市场，充分享受到了城镇化发展的红利。

　　在碧桂园进驻的很多区县，他们往往都是销售的最好、产品最受欢迎的那一个，所以只要城镇化进程还在推进，县域市场还有活力，碧桂园就有机会。

　　所以，涛哥一直觉得碧桂园是一个很重要的标志，希望他们能撑住。

　　数据显示，今年1-7月，碧桂园累计全口径销售额2854.9亿，销售金额和销售面积持续位居行业之首，可见其销售回款还是稳定的，也为其现金流安全提供了重要的支撑。

　　另一方面，碧桂园也在通过多种渠道积极融资，增厚过冬的棉袄。

　　自2021年9月以来，碧桂园已成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括29.35亿公司债，15.26亿ABS及39亿港元的可转债。

　　同时，作为国内首批示范性民营房企之一，碧桂园今年5月还成功发行5亿元附带信用保护工具的公司债，融资获监管部门及金融机构支持。

　　就在8月初，碧桂园又完成了8.7亿股的股票配售，净筹资约27.91亿港元。

　　由此可见，在房企融资进入寒冬的当下，碧桂园还算是业内为数不多的能够获得公开融资的企业，已经比绝大多数同行要好。

　　而在债务偿还方面，过去3年碧桂园通过稳健精细的财务管控，实现债务规模和融资成本持续“双降”。

　　截至去年底其净负债率仅45.4%，现金短债比约2.3倍，加权平均融资成本5.2%，各项指标都属于民营房企中的佼佼者。

　　今年以来，碧桂园还多次主动通过回购债券、增持等举措保护投资者利益，维护市场稳定。目前为止，已经悉数偿还本年内所有到期美元票据。

　　而且，涛哥还关注到，碧桂园在工程建设和交付方面也保持着平稳.

　　今年上半年其在国内214个城市累计实现了1070个批次、超25万套房如约交付，而且不少项目实现“交房即交证”，用实际行动持续向市场传递信心。

　　从未来看，碧桂园扎根县域的基本盘是稳固的，同时其建筑机器人和现代农业等科技板块也在迅速崛起中，旗下博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，累计应用施工面积超1000万方。

　　今年6月，碧桂园还成立了科技建筑集团，全面加速推广建筑机器人市场化落地应用，向全行业输出以智慧施工为核心的建筑供应链管理能力。

　　因此，涛哥还比较看好碧桂园的未来前景，相信中国城镇化还有很大发展空间，毕竟老百姓们总有买房换房的需求，而碧桂园是最广大懂县域市场的那一个。

　　2

　　旭辉，管理红利的代表

　　如果你相信管理红利，你就应该相信旭辉。

　　在地产行业的民营房企里，旭辉一直被认为是中型房企中，管理体系最为完善，也是最常被中小房企们学习对标的对象。

　　旭辉老板林中，被称为“地产行业战略家”，其对于行业的思考以及管理的逻辑，经常引起同行们的共鸣和转发。

　　而旭辉的财务管控、运营体系、人力资源管理等也都是业界公认的“优等生”。

　　今年以来，随着越来越多民营房企爆雷，中等规模上市民企生存环境愈发恶化，就连旭辉也成为资本持续看空的对象。

　　面对市场的挑战以及资本的来势汹汹，旭辉一直在进行多方面努力，向市场传递信心。

　　今年上半年，旭辉合同销售收入达740亿，同时发行融资超46亿元，销售回款和再融资能力均远强于同行。

　　6月以来，旭辉先后多次增持股票及购买债券。其中旭辉高层累计增持超1060万股公司股票，同时公司还耗资500万美元回购2023年1月到期的美元债。

　　而旭辉的努力也获得了部分机构的认可，例如汇丰银行评价说：

　　“旭辉仍然是民营企业中最具韧性的公司，公司在2022年已经没有到期的债券，避免了债务到期的压力，也是少数仍在成功发行债券的民营企业之一。”

　　所以，如果连管理体系这么完善的旭辉都撑不下去，那更大量的管理远不及旭辉的房企们又如何安身？行业又还能剩下谁。

　　3

　　龙湖，长期主义的代表

　　如果你相信长期主义，你就应该相信龙湖。

　　正如龙湖老板吴亚军所说，龙湖的稳健是来自于长期坚持原则和纪律，因自律得自由。

　　要知道，龙湖的自律可以追溯到10年前。从2011-2021这地产黄金十年中，龙湖始终将安全放在第一位，没有大幅加杠杆。

　　10年之中，龙湖的净负债率始终未超60%，融资成本从6.2%下降至4.14%，并且坚持每年留出一笔资金投入持有物业，不断做强龙湖商业，培育出平衡风险的第二曲线。

　　而在这个时间段，很多房企则是被市场冲昏了头脑，不断的拉高杠杆跑马圈地，如今他们都已经早早倒下了。

　　在2020年三道红线政策发布后，民营房企普遍如临大敌，但龙湖却发现自己早就已经满足要求。截至2021年年底，龙湖集团净负债率仅46.7%，现金短债比达到6.11倍，连续6年保持“三道红线”绿档水平。

　　如今，龙湖不仅能拿到与央企同一水平的超低融资成本，同时也是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企，这全部是10年自律结成的硕果。

　　所以，最近龙湖股价大跌，引起行业内议论纷纷，但涛哥却觉得不必担忧。如果连这样长期自律的龙湖都不行了，那真的没有民企能行了。

　　4

　　，地产国企的守门人

　　与前三家民企不同，是介于民企与国企之间的存在。

　　最早隶属于深圳福田区国资，经过国企改革成为混合所有制上市公司，至今深圳福田国资仍是的第二大股东。

　　所以，既具备国资背景的加持，又拥有先进的职业经理人体系和完善的管理机制，可以说是民企和国企之间最后的屏障。

　　8月初，因为有传言称管理层与股东之间意见不合，还有裁员、经营困难的情况，导致债券价格出现波动，引发市场担忧。

　　这使得不得不专门召开投资者会议，并发布经营情况报告，以此来表示公司发展一切正常，并无谣言所说的问题。

　　公告显示，今年1-7月，累计实现签约金额1191.6亿，稳居行业第8位；货币资金余额约648亿，偿债能力充足。

　　甚至为了提振市场信心，还宣布计划回购10亿公司债，从而维持债券价格的稳定。

　　在涛哥看来，既具备国企的信用背书，又有民企优秀的管理，如果撑不下去，那很多国企恐怕也都要危险了。

　　总 结

　　今天这篇文章，我们盘点了碧桂园、旭辉、龙湖、四大房企。

　　可以看到，碧桂园代表着中国城镇化，旭辉代表管理红利，龙湖代表长期主义，而可以说是地产国企的守门员。

　　这四大房企，并非是独立存在，在他们的身后还有着很多同一类型的企业。

　　因此，他们也可以说是地产行业最后的旗帜和屏障，地产人的精神支撑。

　　目前来看，这四大房企都还表现出较稳健的经营能力，也希望地产行业的这4张底牌，能够继续撑过这一轮行业低谷。