输血还是搬砖？集团业绩“掉队”，高管密集持股商置

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 葛爱峰 见习记者 郭浩仪 深圳报道 　　近日，住建部一份“土地市场动态监测与监管系统”的通知引发网友热议。通知显示，按照住宅用地分

输血还是搬砖？集团业绩“掉队”，高管密集持股商置

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 葛爱峰 见习记者 郭浩仪 深圳报道

　　近日，住建部一份“土地市场动态监测与监管系统”的通知引发网友热议。通知显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市将实施供地“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。其中“两集中”，即“集中发布公告”“集中组织出让”。

　　换言之，以后这些城市一年只卖三次地。

　　这对开发商来说，集中拍地无论是从融资上，还是从投拓上，都是一个新的考验。一些大型房企因此加强了向核心城市扩张的趋势，小房企则在无形中遭到了挤压。

　　《华夏时报》记者发现，最近集团就将部分城市公司独立出来，成为单独的公司。此外，其子公司商置（HK.00535）这些年来利用在一线城市的扩张悄然壮大。

　　对此，一位不愿具名的地产人士向本报记者称，城市公司是深耕核心城市的举措之一，这种做法其实更方便抢占一二线战场。至于商置，该人士坦言，这是集团精心培育的。“放眼望去，那些高盈利的项目、优良的财务表现，都是集团对商置的偏爱。不过，纵观商置的董事会名单，清一色高管层，没有一位来自的大股东，这就有点耐人寻味了。”

　　险资稳坐大股东之位

　　说到集团，很多人应该都不陌生。

　　自1992年涉足房地产以来，集团的房地产已经发展近30年。因在股市中表现活跃且具有行业代表性，集团一度被誉为四大地产龙头股“招保万金”之一，江湖人称“四爷”。然而，时过境迁，曾经的“招保万金”如今已变成了“碧恒万融”。根据《2020中国房地产上市公司测评研究报告》，万科、恒大、碧桂园、融创位列前四。

　　市值说明一切。截至3月16日中午，集团（SH.600383）总市值为574.3亿元，而万科Ａ（SZ.000002）为3747亿元，港股上的万科企业（HK.02202）为3811亿港元；中国恒大（HK.03333）为1971亿港元；碧桂园（HK.02007）为2104.38亿港元；融创中国（HK.01918）为1602亿港元。

　　至于当年并立的招商蛇口（SZ.001979）和保利地产(SH.600048)，则分别为1004.67亿元和1819亿元，同样远在其上。

　　即使已经“掉队”，集团董事长凌克依然充满信心。“我们要成为地产科技的领导者、科技孵化的领先者。”他曾对媒体如此说道。

　　1998年，年满四十的凌克踌躇满志，正式成为集团的舵手。3年后，集团成功登陆资本市场，距今恰好二十年。资料显示，集团上市一年后就完成了华东、华南、华北的区域扩张战略格局以及西进武汉的战略布局。

　　但上市仅两年，集团当时的第二股东深圳控股，就把13.11%的股份转让给了金信信托，剩下的5.56%则转给了金信信托的主要股东通和控股。在2005年底，一直被疑为帮助管理层MBO的金信信托在“公开账面”上出现巨额亏损，无奈之下退出集团，并把手中大部分股票出售给了深圳市福田建设股份有限公司。

　　很可惜，当时的深圳国资还远没有10多年后控制万科和苏宁的实力和强势。

　　2006年至2007年，中国房价出现爆发式增长。《2007年房地产蓝皮书》指出，2006-2007年全国二手房租售比上升，房价虚高倾向明显，一些经济发达城市的实际房价甚至高出拟合房价的50%。在此情况下，房地产股价涨势猛烈，凌克领导的管理层失去了大量增持股权的空间。直至2013年前，深圳市福田投资发展公司一直为的第一大股东。

　　随着险资的主动出击，生命人寿与安邦人寿（后改为“大家人寿”）开始轮番增持，进而成为第一、第二大股东。2013年，富德生命人寿首次举牌集团，持有5.41%股份。而后安邦人寿快速“接力”，两大险资争相入局。截至2014年4月底，富德生命人寿累计持有的股份已达约11亿股，合计占总股本的24.82%，表决权比例达到20.01%，坐上了集团第一大股东之位。今天，这两家公司在集团的占股比仍超过40%。而凌克的持股比例，只有0.082%。

　　上图为集团截至2020年9月30日十大股东持股情况

　　曾有媒体报道，早在生命人寿首次举牌不久，凌克就否认险资派驻董事参与公司经营管理，并称对方仅为财务投资。但事实证明，险资大股东们不仅出现在集团董事会上，还高票否决酝酿了大半年才推出的核心员工跟投方案。

　　一朝天子一朝臣，一辈新鲜一辈陈。一位业内人士告诉记者，不像以前，如今的集团股权结构分散，也不存在实际控制人。“以凌克为首的原班管理层现在好像也没有什么话语权了，至于会不会‘大换血’，这还很难说。”

　　布局置业，在下一盘大棋？

　　还是先回到那个时刻，在汹涌的资本面前，以凌克为首的管理层只有招架之功。

　　但正如苏格拉底所说，最有希望的成功者，并不是才干出众的人，而是那些最善利用每一时机去发掘开拓的人。几乎在富德生命人寿入局的同时，集团就收购了星狮地产56.05%股份，成为其控股股东。同时，在完成收购、高管入驻等动作后，又将其正式更名为商置。

　　商置由此开始了扩张之路：2013年10月，注入集团的6个项目；2015年12月，收购BestbeatLimited；2016年1月，宣布拟收购上海启客集团；2016年6月，收购北京瑞达鑫远100％股权；2016年11月，收购广电地产74%股权，获取500万平方米左右的土地储备。

　　作为集团的香港上市平台，商置的定位是商业地产投资、开发和运营平台。不过，通过收购拥有优质土储的地产公司，商置的住宅业务显然已成为主力。

　　其实，商置高速扩张，集团的“帮扶”功不可没。商置的销售额从2013年的42.3亿迅速提高至2019年的636.6亿，六年间翻了15倍。但有趣的是，不断对商置“输血”的集团，在商置中的持股比例却不断被稀释。截至2020年上半年，集团对商置的持股比例已从最初的67.45%被稀释到39.87%。

　　为激励高管，商置还实行购股权计划。2013-2014年，商置共计授出购股权11.13亿股，授予对象主要为7位董事。该购股权计划将实施至2024年，并且未规定业绩考核条件。自2017年开始，陆续有管理层开始行权。截至2020年上半年末，已行权数量6.75亿股，占公司已发行股份总数约4.09%，占总股本的比例为2.09%。

　　行权后，凌克持股1.02%，黄俊灿持股0.88%，徐家俊0.77%，韦传军0.57%。而他们在集团的持股比例分别为0.08%、0.05%、0.02%、0.02%。按市值计算，凌克在商置持有的市值有2亿港元，而在集团的持股，市值是5000多万元。

　　商置的董事会席位看起来也是相当简洁——没有一位来自大股东，只有以凌克为代表的管理层，而其余三位非独立董事也不参与公司管理。第二大股东也没有派出任何董事。

　　作为后起之秀，商置的“优秀”很难让人不注意到管理层的用意。2019年，商置的归母净利率几乎比集团高2倍，而商置的净利润率约是38%，集团只有24%。上述业内人士向本报记者表示，商置的土地储备，几乎都布局在一二线城市，它的赚钱能力不比集团低。“纵观商置的股权结构，确实有点耐人寻味。曾经有媒体说过商置是管理层的‘后花园’，仔细想来不无道理，但是也不能就此断定，时间自会给出答案。”

　　而关于商置是管理层的“后花园”这一坊间传闻，独立财经观察家侯宁告诉本报记者：“暴利时代已经结束，近年来的毛利率出现下降，但商置的发展势如破竹，加上股权结构的变化，确实容易引人揣测。”