产业板块破圈背后：董事长凌克的实业初心与产业之梦

　　随着房地产行业从土地红利期和金融红利期过渡到当前的管理红利期，越来越多的房企通过科技赋能的手段，追求有质量的增长，同时积极开辟新的业务赛道，以求在“以创新驱动发展”的时代潮流中，寻找到合适的第二增

产业板块破圈背后：董事长凌克的实业初心与产业之梦

　　随着房地产行业从土地红利期和金融红利期过渡到当前的管理红利期，越来越多的房企通过科技赋能的手段，追求有质量的增长，同时积极开辟新的业务赛道，以求在“以创新驱动发展”的时代潮流中，寻找到合适的第二增长曲线。

　　作为A股上市龙头房企的集团，1988年初创于深圳，于2001年在上交所上市（600383.SH），历经数十年的探索和实践，现已发展成为一家以房地产开发为主营业务、相关创新业务全面发展的综合型上市公司。业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融、物业服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等，逐步完成“综合型城市服务商”和“产城融合新区发展商”的身份转变。尤其是在产业园的发展上，以凌克董事长为代表的人，始终秉承实业之心，紧扣中国城市升级发展脉搏，走出了一条独具特色、专精笃实的产业发展之路。

　　一、历程回眸：实业初心，托举产业之梦，30年前，产业基因已深植于创建之时

　　随着中国城镇化进程的不断推进，区域协调发展、产业转移大趋势下的产城融合，已经成为当前都市圈建设的重要路径。

　　作为过去30余年来中国城镇化建设的见证者和参与者，集团早在20世纪80年代的创业初期，就精准把握了中国早期工业化发展的脉搏，积极投身于深圳早期工业园的开发建设。位于深圳福田的沙嘴工业区，就是产业园区梦想的起源地。彼时，集团的前身“深圳市上步区工业村建设服务公司”，其创立初期的使命就是开发建设沙嘴工业区，并服务于前来工业区投资办厂的四海客商。

　　可以说，以实业之心托举产业之梦，肇始于诞生之时，并伴随着的一路发展！

　　在长期的城镇化探索实践中，集团日益形成了一种尊重规律的发展思维、一种包容多元的价值观念、一种精益求精的理性态度，并在持续发展中不断寻求股东、客户、员工、社会之间的价值平衡。这种深入骨子的科学基因和价值理念，深入影响着集团对于城市产业发展的独特理解。

　　2012年，集团旗下商置（00535.HK），成功获得深圳威新软件科技园项目，并在后续收购了上海启客威新，运营管理上海8号桥产业园项目，再一次吹响了进军产业的号角，全面开启深耕中国产业园区的宏伟蓝图。

　　2016年6月，集团旗下商置正式成立了专注于产业园开发运营的综合平台--威新产业公司，依托于集团丰富的产业资源，开始展现出全球化的资产布局和资产整合实力，通过强大的吸收转化及创新能力，在投资、孵化、研究和管理运营方面积累了丰富的经验优势。

　　二、赛道选择：人工智能与生命科学，闪耀着人一贯的“崇尚科学”的企业精神光辉

　　作为集团旗下的专业产业运营综合平台，威新产业公司目前已经拓展了产业投资发展、轻资产管理、产业综合研究、产业园区开发运营等四大类业务。

　　在产业投资发展业务板块，威新协同母公司集团的优势资源，聚焦生命科学和人工智能两大战略领域，整合政府机构、顶尖高校、行业协会、龙头企业等多重资源，为全产业链条赋能。

　　当前，集团已联合Amino Capital（丰元创投）、Mission Bay CapitalIII（元禾谷风）、Oriza VenturesII（清源创投）等多家全球顶级基金公司成立创投基金，聚焦产业前沿项目进行战略投资，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。

　　在生物医药领域，集团打造了专业的投资团队。以海外医疗健康项目投资负责人--何飚博士为例，作为美国弗吉尼亚大学的分子遗传学博士、北京市特聘专家、清华企业家协会（TEEC）会员，何飚博士在生物技术及医疗健康领域有着近十年的专业投资履历。目前，已经投资了Mission Bio（美国）单细胞测序项目、Angarus免疫癌症药开发、Cardea Bio生物传感器设备制造、凯思凯迪、康朴生物、亲合力、贝海生物等项目，涉及生物医药、检验检测、医疗器械等不同细分领域。

　　而在芯片、半导体、机器人、建筑科技等先进制造关键技术领域，则投资了包括睿思芯科、英诺赛科、达闼科技等在内的多家行业一流企业。

　　与传统的产业投资基金不同，集团的产业投资并不只是为了获得简单的股权投资回报，而是希望通过产业投资，培育“独角兽”企业，形成高科技产业集群，以呼应城市产业升级的需要，最终形成“投资、孵化、产业”一体化的高科技产业生态圈。

　　三、产业孵化：独角兽成长的守护者，体现了“领先思维”

　　为了更好的培育投资企业的成长，集团采取的是“空间运营+孵化+加速”的模式，在北京、深圳、上海、南京、美国硅谷等全球产业高地，布局了智汇港湾（BetaBay）人工智能孵化器、威新软件科技园人工智能孵化器（深圳南山）等多个产业孵化器，为被投企业提供高品质的项目落地空间、优质的资源体系和全周期的企业服务体系，辅助他们快速成长。

　　集团目前在国内外布局的四个产业孵化器项目

　　“我希望能够帮助这些创业者进行投资，然后让他们入驻我们的孵化器，到一定时间，让他入驻我们的加速器，最后让他入驻我们的园区，这是我的一个完整的思想”，集团董事长凌克在阐述的产业投资布局思路时曾表示，“孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极能力”。

　　四、园区开发运营：全品类覆盖，再次凸显“务实创新”的理念

　　依托强大的产业资源积累，集团的产业园区开发运营业务迅速成长。2020年初，集团联手达闼科技，在上海闵行区落地占地面积达1000亩的人工智能产业园项目，项目首期总投资就达到35.6亿元。这是全国首个民营企业开发的人工智能产业园，也是集团首次成功实践“产业投资-联合获取项目-定制园区”的主题园区。

　　截至2021年5月，集团的产业园区已经初具规模：在全球近20余个产业核心城市实现了布局，开发运营产业类项目达33个,运营面积逾400万㎡，布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球产业高地，产业园区吸引了众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

　　威新产业园全球布局规模

　　（1）深圳威新软件科技园：南中国硅谷的创新产业集群

　　以深圳·威新软件科技园为例，作为集团首个以人工智能、芯片、5G通讯、新能源产业为主的主题研发类产业园，总建面43万平米（一二期与2021年底即将面世的威新三期威新中心），服务了包括整机厂华为、大疆、松下、芯片供应商英特尔；总装厂伟创力；元器件供应商安富利以及歌尔股份、文思海辉、掌阅科技、艾锐势、地平线机器人等全球知名企业、独角兽或准独角兽企业，园区内的5家世界500强、16家上市公司，形成了互有层次的产业链条。陆续获得广东省工业和信息化厅颁发的“广东省人工智能产业园”（深圳唯一获奖园区）、“中国最佳产业园区”、“中国优秀特色主题产业园”等称号，被誉为南中国的“硅谷”。

　　深圳威新软件科技园

　　（2）闵行科创园：上海产业升级示范园

　　而位于上海的威新闵行科创园项目，占地面积7.7万平米，建筑面积11.3万平米，是上海首个获得平台资质的民营园区开发项目。作为闵行区域的产业升级新标杆，园区集生产研发、企业办公、商业配套、人才公寓为一体，引入了法雷奥西门子、KEBA、斯棱曼（SLM）、艾美疫苗等全球知名企业，外企数量占比达70%，园区入驻率接近100%。在项目落地的短短几年内，闵行科创园就获得了较高的亩均产值及税收，连续多年来被评为“全国TOP10优秀产业园”、“中国产业园区标杆项目TOP10”，也在2019年被评选为“2019年度中国产业园区金项目10强”。

　　威新闵行科创园

　　（3）达闼人工智能产业园：首个人工智能专业园

　　位于上海马桥镇人工智能创新试验区的达闼人工智能产业园，占地面积高达16.2万平米。作为威新首个人工智能专业园区，项目承袭了雄厚的产业实力，依托全球首家云端机器人运营商--达闼科技的核心技术，打造生产、生态、生活相融合的创新产业园，为企业提供全生命周期发展服务，树立上海人工智能产业新标杆。

　　达闼人工智能产业园

　　（4）南京雨花创新中心——首个异地复制的软件产业园

　　位于南京市雨花台区软件谷核心位置的南京雨花创新中心，占地面积2万平米，毗邻华为、中兴等500强企业。作为在深圳威新软件园之外首个异地复制的软件产业园，该项目集总部基地、孵化器、加速器为一体，聚焦通信技术研发、应用软件开发及人工智能等科技型产业。目前华为荣耀、宝马智能驾驶舱、卫星运营与服务提供商航天宏图、智慧供应链解决方案提供商舟谱数据等知名科技企业已经签约入驻。

　　南京雨花创新中心

　　（5）威新虹桥（详情）科创园——首个生物医药主题产业园

　　位于上海松江区泗泾镇，占地面积3.8万平米，项目集生产制造、研发大厦、商业配套为一体，是威新旗下首个生物医药主题产业园区。目前项目一期入园企业33家，其中90%以上均为生物医药类企业，如毕得医药、瑞一科技、音芙医药等，整个园区实现了“孵化-研发-中试-加速”等环节的布局，形成主题园区的完整产业链。

　　威新虹桥科创园

　　（6）上海·威新8号桥、三邻桥：城市活化新标杆

　　在旧改文创、城市活化方面，集团也在上海改造建设了威新8号桥、威新三邻桥两个独具特色的文创和体育主题园区。其中占地面积3万平米的8号桥项目（1-4期）作为上海城市活化项目的改造示范标杆，将城市传统文化与现代创新文化糅合，迸发出了新火花：项目汇集百余家高端现代服务业的领头羊企业，引入了洛可可、戴森等知名IP品牌。

　　上海威新8号桥

　　占地面积4万平米的威新三邻桥项目，实现从“文创”到“文体”的迭代，吸引了倍享高尔夫、功守道场、芬兰超级乐园等体育文化类企业入驻，成功获评为“国家体育服务综合体典型案例”、“上海市文化创意产业示范园区”、“上海特色消费培育试点项目”。在城市工业遗存的保护性开发、城市社区体育文化的开发方面，为城市发展作出了独特的贡献。

　　上海城市活化标杆项目——威新三邻桥

　　在上述人工智能、生物医药、城市活化主题园区之外，还开发运营有上海宝山智造园、嘉定智造园、松江智造园等多个生产类园区。具备了全品类的园区开发运营能力，旗下园区覆盖生产类园区、研办类园区、研产类园区、旧改文创类园区四大产品业态，包括通用产业园和主题产业园两大园区形式。在产业园的全流程开发、定位、设计、招商与运营等方面，集团积累了丰富的经验，建立了精致化运营的模式和产品理念，开创了中国产业园区的新纪元。

　　威新产业园实现了全产品系的覆盖

　　五、产业朋友圈：575家客户年创税4亿元，是人客户至上价值观的延伸

　　经过多年的产业运营，已经积累了一大批精品客户，完成了产业“朋友圈”的初步搭建。截至2021年3月，威新旗下园区的入园企业数量已经达到575家，其中高新科技企业79家，上市/挂牌企业37家，覆盖了生物医药、智能制造、汽车、新材料、技术服务等不同产业类型。

　　在生命科学和人工智能领域积聚了丰富的产业资源

　　凭借着快速规模化的扩张、优秀的产品打造能力及丰硕的招商运营成果，威新近年来赢得了行业的高度认可。2020年8月，威新荣膺克而瑞评选的“2020全国产城发展运营商Top10”、亿翰智库评选的“2020中国产业园区运营商10强”、中国指数研究院评选的“2020中国产业园区运营优秀品牌Top5”以及中国房地产协会评选的“2021中国房地产开发企业产业地产10强”。

　　六、全链条服务体系：实现轻资产管理输出，是与时俱进的经营新思维之一

　　在多年的园区开发运营过程中，集团逐步建立了集基础服务、专业服务、增值服务于一体的全链条产业服务体系。尤其是在增值服务方面，威新精准了解入园企业需求，从产业政策、金融资本、人力资源、法律财务、市场嫁接等多个维度为企业提供全方位服务。

　　以威新闵行科创园为例，截止2020年末，已经协助18家入园企业成功申报高新/新引入企业，企业共计获补贴500多万元；园区运营和服务能力获得政府认可、嘉奖共计86万余元；协助企业获得各类银行贷款共计一千万余元。

　　卓越的运营服务能力和完善的服务体系，是威新园区领先于市场的保障。在此基础上，搭建了轻资产运营管理平台。聚焦前期产业定位、空间规划设计、招商运营策略、产业服务平台、金融要素聚集等环节，以产业领域的卓越品牌影响力、产业资源聚集能力，专业产业服务能力，实现了轻资产管理能力的输出。当前，威新已经成功代运营上海·威新中科园项目。

　　七、产业战略研究：助力业务协同发展，折射出“读书人”本色

　　除了在管理运营方面实现轻资产管理能力输出，还在持续提升对产业的战略研究能力，助力业务协同发展。2020年，集团成立了专业的产业研究机构--产业研究院，作为产业板块发展的重要支撑。产业研究院汇聚来自麦肯锡、赛迪、克而瑞等顶级人才，与国内外高端智库、顶级咨询机构、一流高校和行业知名企业达成战略合作关系，建立产业研究联盟，为各地区政府及企业提供产业咨询、战略研究和资源整合等服务，指导区域和企业的战略性发展及投资方向。

　　八、精专笃实：产业运营领先者形象呼之欲出

　　独特的产业模式、领先的产业赛道、全品类的产品线、优质的产业客户资源以及领先的招商运营服务能力，是集团未来在产业赛道上领跑的核心竞争力。而过往几年陆续打造的一批主题特色鲜明、竞争优势突出的明星园区，则是产业 “新、特，实、精、专”特色的最佳注脚。

　　产业优势及明星产业园图谱

　　展望未来，国内的产业地产市场仍以每年新增万亿的规模在快速发展。面对广阔的市场空间，集团积极抢滩布局上海、深圳、杭州、南京、武汉、成都等20个产业核心城市，坚持聚焦两大产业赛道和核心都市圈，不断开拓中国城市产城融合发展的宏伟蓝图。

　　九、创新业务多点开花

　　在集团董事长凌克的规划中，的未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。因此在产业板块之外，多年来逐步围绕主营业务布局商业、物业、代建、家装等房地产上下游产业，同时也在体育、教育、健康、文旅等城市服务领域进行了积极的探索布局。

　　2021年3月9日，一场中国家庭帆船赛全球独家商务合作伙伴授权签约仪式在北京举行。通过这场签约，集团全资子公司弘体育正式与中国帆船帆板运动协会达成合作，成为2021-2025年中国家庭帆船赛全球独家商务合作伙伴。此次合作，也标志着继网球、滑雪赛事之后，正式涉足帆船赛事，这是体育业务版图的再次扩大。

　　弘体育牵手中帆协

　　在经营房地产业务外，多年来集团一直秉承着网球的情怀和梦想。从2010年成立弘体育开始，在体育产业的赛道上已耕耘多年，在网球领域建立了全产业链条：独家运营全球最高级别的女子网球赛事资生堂·深圳WTA年终总决赛，签约中国女子网球运动员王蔷、赞助张帅，投资建设坪山体教融合体大力培养青少年网球运动员，开展”弘小苗”公益网球慈善活动等。

　　尤其是在深圳投资建设的坪山体教融合体项目，作为集团体育产业板块的独特IP，该项目集网球学院、滑冰学院、国际学校于一体，已经成为深圳民办学校当中的靓丽名片。2018年和2020年，深圳坪山体教融合体先后被评为“全国青少年校园网球特色学校”、“国家体育产业示范项目”，为集团接下来在全国范围内推广体育综合体模式提供了良好的示范作用。

　　坪山体教融合体项目（坪山弘国际学校）

　　以坪山体教融合体为样板，还在江苏南京投资建设了南京体育公园项目。作为江苏省最大的开放式综合体育主题公园，项目拥有全面的室内和室外场馆，覆盖网球、篮球、羽毛球、足球、乒乓球、橄榄球等项运动。利用周边商业地产项目和生态环境，南京体育公园将自身资源与城市资源进行整合，实现体育公园经济效益和社会效益的最大化。2019年，南京体育公园也被评选为国家体育产业示范项目，成为推动南京体育产业发展、助力南京宜居城市建设的重要平台。

　　南京体育公园项目

　　在体育产业之外，还在教育产业和健康产业进行了积极有效的探索。2017年，正式成立教育公司。站在未来教育视角，致力于培育全球新生代，构筑未来教育新生态教育圈的产业链，开展实施以在线教育为核心业务，以STEAM教育、K12教育、国际教育、学前教育、社区教育作为支撑业务，聚合国内外顶级教育品牌和资源，兴办南京英国皇家文法学校（南京未来学校）；战略联手中国科学院大学、重庆区教委，共建重庆南岸区十一中附属科技中学；与义乌市政府共建科技创新教育改革示范区，致力于构筑教育新生态圈的产业链。目前，教育已全面布局深圳、北京、上海、广州、南京、杭州、义乌、重庆、西安、武汉、成都、青岛等重点城市，拉开了高起点、跨越式发展的大幕。

　　南京未来国际学校

　　在健康产业方面，锁定的是养老和医疗两大方向。在养老领域，基于客户全生命周期的消费选择，布局三大产品线：社区嵌入式养老、专业型养老机构、综合型养老社区。目前已经落地南京仙林湖颐养项目、深圳福田南海景社区养老项目、·艺城颐养公寓等多个养老项目。此外，还联手美国基金巨头，战略性收购美国养老资产包，构筑全龄段、全生命周期的健康管理生态闭环。

　　南京仙林湖颐养公寓

　　在医疗领域，主要布局四大产品体系：诊所、专科医院、综合医院、医疗医药产业园，基于当前医疗服务领域痛点，推动医疗产业消费升级，提供标准化优质服务，形成三级医疗生态圈。

　　在房地产开发的上下游链条上，已经将自己的产品和服务扩展到了更宽广的城市服务领域。商置公司作为旗下的综合资产管理平台，已经为众多城市打造了中心、广场等城市封面作品；旗下的物业公司也依靠智能化、数字化的管理方式，不再局限于为社区提供物业管理服务，而在为城市提供医院、学院、公园等政府公建类的全方位管理服务；旗下的代建业务平台开发管理公司，则正在积极为地方政府提供学校、医院等公建的开发建设服务。