北京公司真正独立了

　　 　　机遇总是留给有准备的人。 　　深耕北京地产圈20载，操盘过多个知名项目的遇绣峰迎来了牛年新机遇。 　　春节前，集团调整组织架构，将北京、上海、深圳三个城市公司从所

北京公司真正独立了

　　机遇总是留给有准备的人。

　　深耕北京地产圈20载，操盘过多个知名项目的遇绣峰迎来了牛年新机遇。

　　春节前，集团调整组织架构，将北京、上海、深圳三个城市公司从所在区域中独立出来，成为单独的城市公司，且赋予投资、营销、工程、设计等覆盖业务全周期的职能。

　　华北区域副总经理遇绣峰也拥有了一个新身份——北京公司总经理，迎来了在集团独立表现的机会。

　　Part 1

　　起因

　　据悉，上述组织架构调整与集团战略调整有关。

　　为提高公司ROE，集团近年来执行“下沉三四线”战略。三四线城市投资额占比从2015年的10%，提高到2019年的35%。

　　在“下沉三四线”的战略指导之下，集团做强区域，将经营实权授予区域，城市偏重执行。

　　而区域也明白集团“下沉三四线”的战略要义：将资源倾斜到区域内的三四线城市去，那里投资强度低、周转快，可以为公司提供更高的ROE。

　　过去几年里，在京津冀、长三角和珠三角，集团将很多精力从一线城市抽出，一线城市的投资占比从2015年的39%下降到2019年的10%。

　　随后，在一线城市陆续出现了货值断档的问题。 上海自 2020年上半年开盘销售上海虹桥世家项目后，就没有新项目接档了。

　　2020年，在北京只拿了两块地，还是跟首开、旭辉联合拿的东坝限竞房地块。

　　2020年“金九”的“红盘节”上，在北京有10个项目上架促销，其中新盘只有华樾国际，剩下的有华樾北京、大湖风华、华萃西山、公园十七区、和悦华锦、和悦华玺、华宸、西山艺境等，多是卖了多年的老项目。

　　2020年下半年，房地产调控风云突变，房地产供给侧改革的实招频出，目标就是要开发商降低各类杠杆。此时，三四线城市则由于货币退潮、棚改红利消失、返乡置业规模降低等因素影响，市场销量下降，库存提高，投资风险上升。

　　2020年底，大部分头部开发商对外宣布调整投资重心，降低三四线城市投资比重，提高一二线核心城市投资比重。

　　顺应这个大趋势，加之要充实一线城市货值，集团此时调整战略，开始加大对一线城市的投资。

　　正是在这个背景下，北京公司应运而生，而对于第一任总经理遇绣峰来说，这更像是一次等待了多年的登场。

　　回想2001年，集团刚刚北上之时，清华建筑系毕业的才女遇绣峰就加入了集团，成为现任华北区域董事长陈长春麾下大将。20年过去，两人都经历过离开与回归，如今这套“华北区域董事长兼总经理+华北区域副总经理”的班底，稳固多年。

　　在离开的时间里，遇绣峰在亿城集团做到了副总裁的职位，并在北京成功操盘多个知名项目，成为北京地产圈的知名职业经理人。

　　此次遇绣峰挂帅出征，有老领导陈长春的支持，也算是华北区域的一支分兵，人马团队几乎都出自华北区域，两个团队更是亲如一家，遇绣峰进可做大做强北京公司，退可守成华北区域。

　　Part 2

　　变化

　　对于新成立的三个城市公司来说，第一要紧的事情就是拿地，通过拿地来充实货值，做大规模，迅速巩固起在集团内部的地位。

　　一线城市单盘销售额大，有2-3个新盘在售，其年度销售额往往就可以达到一个小区域的量级。如果一个城市同时有4-5个项目在售，年底论功行赏时，城市公司老总已经可以坐会议桌第一排。

　　就在三个城市公司新任总经理摩拳擦掌准备大干一场的时候，突然到来的“土地集中出让”新规，对他们的计划和信心带来不小的影响。

　　自然资源部要求22个热点城市每年发布土地出让公告信息不超过3次，且需要在规定时间内完成土地出让工作，全部过程要做到公开透明。

　　北京、上海、深圳全都在22个热点城市名单当中，这意味着三地公司在拍地资金申请上给集团资金调拨带来很大压力。

　　如果北上深三个城市在同一时间集中出让土地，那么光这三地的土地保证金缴纳需求，就会给集团资金支出带来一个历史峰值。

　　要提高拍地命中率，就必须在多个地块上同时下注。三个城市的热点地块，每宗出让金都在几十亿元，地王的出让金甚至高达上百亿元。在一个城市内，同一时间集中押注多个热点地块，所需保证金也是天文数字。

　　即使北上深三地土地出让时间错开（目前还没这个迹象），也会让集团在9个月的时间内处于资金大规模支出，高度紧张的局面。虽然后续随着项目销售回款会改善情况，但是当下2021年集团的资金安排，会面临一次峰值考验。

　　面对集中的资金需求，很多房企会选择允许城市公司采用前融、表外融资的办法进行自融，以降低峰值需求。但是，集团融资利率很低，最近发行的一期债券票面利率仅有3.93%，而那些前融利率则动辄高达15%。习惯了低利率的集团会允许新成立的城市公司们做自融吗？

　　自融等手段都是为了集中起更大规模的资金，以提高在集中土拍活动当中的成功率。自融利率较高，使得一线城市的项目利润率可能会被啃去一大块。相比之下，其他区域下辖城市多数不在这22个热点城市名单当中，不受影响，且区域有足够的货值储备。集团会为这3个一线城市公司单独开资金的方便之门吗？

　　为了应对偿债高峰和“土地集中出让”等问题，多数房地产集团已经开始将资金权集中到总部统一调拨。而这几年经济与房地产市场的南北差异，让任何房企的总部在考虑投资时，都倾向于多投在南方，少投在北方。如果北京、上海、深圳三地同时拿地，集团调拨资金会更支持北京吗？

　　当然，“土地集中出让”新规也给带来了新的机会——短期可以降低土地竞争强度，大型企业不可能将土地全部拿走，让中小型房企有了参与捡漏的机会。

　　Part 3

　　挑战

　　各家房企都在抓紧研究“土地集中出让”新规，制订自己的投资新策略。

　　对于新成立的北京公司来说，专业能力也是不得不考虑的问题——新成立的公司投拓人员力量相对不足，如何应对每年三次集中土地出让所带来的研判、测算等工作压力。

　　今年3月份的第一次土地集中出让，将是北京公司在地产圈的首度亮相，同时也是投资能力的一次考验。

　　从目前北京土拍市场的竞争强度来看，出现追逐竞价，以至于地价算不过来账的事，经常发生。当这个情况出现时，北京公司是否有足够的自主权，可以做到“将在外，君命有所不受”？

　　此外，近些年在北京市场上做的项目偏向刚需和中端改善，而今年北京土地市场出让的主角是城区热点地块。面对树村这样的热点地块，敢不敢拿，能不能做？

　　土地集中出让必将带来项目集中入市，同时段拿地的竞品，率先入市的无疑具有先发优势。如何在确保品质的情况下，提高周转效率，以恰当的节奏避开红海竞争？如果是高品质项目，无法高周转，那么如何实现差异化的品质竞争力？

　　新政策所带来的挑战，对各家房企都存在，对于北京公司这样的新秀来说，只要业务专精，完全可以变劣势为优势，甚至实现一鸣惊人。

　　房小评梳理了一下，应对上述挑战，北京公司至少具有以下优势：

　　深耕20年，熟悉北京市场；

　　与首开等北京国企合作拿地关系密切；

　　多公司合作开发路数熟悉，能适应新规则；

　　操盘和营销能力较强；

　　在北京市场上积累了不错的口碑……

　　土地政策的变化，更多是给集团资金实力提出了挑战，对于区域和城市公司来说，只要运营和营销能力保持跑赢同行，就会在更严苛的市场竞争环境下，越活越好。

　　眼下，三个城市公司都摩拳擦掌瞄准了今年第一次土地集中出让。这次竞争强度虽然大，却也是今年可实现销售转化的拿地机会。对于三个赛跑的城市公司来说，今年的第一棒能否跑赢，关系重大，我们拭目以待。