集团600亿规模之路

　　在进行一系列产品结构和经营策略变化调整之后，集团销售规模实现了快速增长，并创下历史新高。 　　据集团披露的销售数据显示，2015年，公司累计签约金额达616.7亿元，较上

集团600亿规模之路

　　在进行一系列产品结构和经营策略变化调整之后，集团销售规模实现了快速增长，并创下历史新高。

　　据集团披露的销售数据显示，2015年，公司累计签约金额达616.7亿元，较上年同期490.4亿元增长25.75%；签约面积445.5万平方米，较上年同期389.0万平方米增长14.52%。

　　616.7亿元的销售业绩，使进入“500亿+”房企梯队。对外宣传推广时，这家华南房企踌躇满志：“在仅有的13家‘500亿+’房企中，超过25%的签约金额增幅也位居前列，是去年同期增幅的近3倍。”

　　陡然提升的业绩增长曲线正是集团策略调整的写照，该公司董事长凌克曾对观点地产新媒体描述，2015年公司的主要工作，一是做好投资、管理，二是获取更多的土地，三是要实现投资区域国际化、投资产品多元化、融资渠道多样化。

　　除了住宅业务，集团在商业地产方面也开始探索WeWork式共享公寓，这被视为“未来的强增长点”。此外，该公司还计划投入高达20亿美元进入美国市场，配合建筑贷款，将达成总价100亿美元资产的投入。

　　三年战略调整期

　　加强公司管理机制、回归一二线的经营思路，几乎贯穿了集团过去三年的发展。

　　在集团的发展历程中，2009-2010年高价拿地以及2012年调价换量等事件，一度导致其盈利能力出现下滑。资料显示，2012年、2013年、2014年，该公司整体毛利率为32.2%、26.9%、28.9%。

　　在2014年股东大会上，凌克曾强调，过去一直在努力推行的一项工作就是加强公司管理机制，未来将进一步节制管理费用，“房地产行业从早前高速增长，进入了增速放缓的阶段，这就更考验房地产的管理水平。”

　　在“节制管理费用”的口号下，集团开始了一系列调整。该公司表示，具体举措包括根据现金流情况动态调整投资节奏，改善各项经营指标，进一步加强组织运营体系建设和成本管控等。

　　集团披露的数据也显示，2015年上半年，公司的房地产开发成本为52.59亿元，同比下降19.84%，主要由于各在建项目动态成本显著下降，新获取项目严格执行城市限额标准；房地产结算毛利率为26.26%，同比则增加4.91个百分点。

　　“节流”的做法奏效，但也只能起到缓解盈利能力下降的作用。市场人士在接受观点地产新媒体采访时认为，集团解决盈利能力问题，首要办法是“力促销售”。

　　对此凌克也回应称，公司近两年一直在加大各项投资，其中包括更多地参与区域城市建设获取更多土地，2014年投资总净额约153亿元。“基本所在区域70%-80%的招标项目，公司都不会落下。”

　　对于此前较高比例的高端物业拖累整体销售一事，集团相关人士此前曾表示，经过2014年一年的消化后，公司早期的高端库存已有所好转。

　　据观点地产新媒体不完全统计，进入2015年，集团共计获得36块土地，同比增长近一倍，并探索创新合作模式拿地；累计获取项目总地价271.34亿元，拿地金额占同期销售金额616.7亿元比重为44%；获取项目总建面400.23万平方米，略小于同期销售面积445.5万平方米。

　　在获得的土地中，有5块位于上海，2块位于北京，其它大多数位于天津、杭州、南京、沈阳、武汉、长沙、苏州、青岛、大连、宁波等重点二线城市。

　　集团解释称，期内公司通过加快开发节奏与提升项目价值，促使大批新增土地在短时间内转化为可售产品，最终实现了616.7亿元的销售突破。

　　以青岛为例，该公司于1月29日首次在青岛拿地，9个月后，在这块土地上打造出的“悦峰”项目已投入市场，并实现销售10亿元。

　　快周转策略背后，隐藏的是集团对于系列管理机制的设置。中信证券指，在投资在投资方面量入为出，到2015年9月经营性活动现金流净额仍然保持正数。同时截至三季度末，公司有息负债率31.2%，净负债率56.8%，比年中小幅下降。

　　突围与多元探索

　　在库存可售货值充足的基础上，集团得以在600亿的基础上展望稳定的增长。据观点地产新媒体查阅公告，2016年1-2月，该公司累计实现签约面积66.7万平方米，签约金额105.6亿元，同比分别增长199.1%、304.6%。

　　集团相关人士介绍称，公司向来强调“地产专业主义”，目前旗下格林、名仕、世家、天境、格林、未来系、风华系及社区商业系列等，具备完整覆盖全社会消费群体的能力，因此对未来发展持乐观态度。

　　在集团提出的“一体两翼”战略中，除了住宅业务，作为两翼的商业、金融业务在过去一年里规模也持续增加，这给集团在商业地产投资开发及运营管理方面提供了基础。

　　集团高级副总裁、商置行政总裁徐家俊曾在哈佛大学演讲中如是表述：“前三十年，我们一直在发展住宅，未来，发展商业地产将更加重要。”

　　数据显示，2015年，集团旗下商置实现收入42.41亿元，同比增长95.53%；除税后溢利为13.75亿元，公司持有人应占溢利为10.56亿元。

　　同时，商置显著加大了投资力度，年内通过招拍挂及合作开发等方式取得16宗土地，并协议收购广电地产76%股权，获得广州等地项目。截至2016年1月22日，该公司土地储备总建筑面积约517万平方米，其中约34%位于北京、上海及深圳3个一线城市。

　　徐家俊在接受观点地产新媒体采访时表示，早在一两年前，集团便已开始布局商业地产新业态，未来将有很多新概念业态陆续面市。

　　截至目前，公司已经在北京、上海、深圳布局4个“IBASE”联合办公项目，主要为初创型及中小企业提供办公场地及增值服务；在杭州、成都、南京等地，探索白领公寓业态；此外，公司还计划将“深圳威新科技园”的产业园区模式拓展至全国各地。

　　在上海，集团于去年12月斥资10.05亿获得普陀区长寿社区地块，由此首度涉足当地的商业地产。据其披露，公司将会“积极介入”上海商业市场，并将瞄准近两年逐步热起来的长租公寓。

　　徐家俊透露，除深耕原有城市外，集团已开始着眼国际化。“集团在美国洛杉矶、波士顿等地已经投资一部分项目。包括写字楼、公寓、联合办公等业务，如果有机会都愿意做，美国如此，英国也如此。”

　　按照他此前的说法，未来集团将有高达20亿美金的资本进入美国市场，配合建筑贷款，将达成总价100亿美金资产的投入。

　　此外，为了顺应“互联网+”的趋势，集团也在进行产品多样化的探索。据介绍，2015年，公司相继与小米、中兴、腾讯、UBER等企业合作，将其引入旗下部分项目，尝试全方位购房生态链的可行性。

　　集团还披露，期内公司在金融创新方面也进行了相应探索，包括2月成立金诚小贷公司，10月成立旧改基金，12月成立互联网金融公司等，将金融渠道下沉至购房客户层面。