集团“公开债”诡异重挫，导火索或来自表外

　　◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy） 　　◎ 编辑 | 密探财经 　　今日早盘，“重挫”后的集团股价开始“飘红”了，但多空激烈博弈，震荡明显，“21

集团“公开债”诡异重挫，导火索或来自表外

　　◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

　　◎ 编辑 | 密探财经

　　今日早盘，“重挫”后的集团股价开始“飘红”了，但多空激烈博弈，震荡明显，“2101”又突然宣布停牌，有些莫名其妙，“2104”继续下挫。

　　顶着“示范型发债试点房企”、“粤系房企蓝筹”等诸多殊荣的集团，近来又遭“股债双杀”，在楼市频传松绑利好优秀房企的关口，确实诡异。

　　昨天，集团收盘跌幅3.23%，延续9月中旬以来继续下挫的态势，从12.75元跌倒当前的9.89元，“粉”的广大股民能不心疼吗？

　　再看“公开债”，集团旗下“2103”昨天交易出现异动，断崖式下跌，致使盘中被迫临时停牌，后恢复交易仍难逆转跌势，最大跌幅31.7%，收盘跌幅逾28%。

　　地产密探查询还获悉，10月14日，“1602”曾暴跌47%，一度曾引起市场高度警觉，昨日收盘除了“2103”大跌外，“2104”跌幅52.2%，“2102”跌幅20.4%。

　　昨晚，集团赶紧发布了近期销售业绩表现，称9月签约面积110.7万㎡，同比上升12.78%；签约金额227亿元，同比上升7.05%。前三季度累计签约金额1630.8亿元。

　　特别提及，“国庆节黄金周认购金额超70亿元，创过去三年历史同期新高。”此外，还强调了土储质地，称“年内积极战略布局上海、北京、西安、长沙等核心城市，截至9月底，共新增土储171万㎡，总投资220亿元”。

　　10月13日，集团曾高调公告其已足额备好资金，将按期兑付“1501”总计约28.4亿元本息。为此，多个官方平台发声，强调该笔债券兑付后，公司年内到期公开债将全部兑付，今年已无到期公开债务。

　　虽如此，到10月14日，集团旗下“1602”就暴跌了47%，的确不太给面子，此后至今仍持续下跌。

　　从昨夜公告看，应是自今年8月首次罕见“股债双杀”以来的二度危机公关。从偿债角度看，一再强调信誉良好，都能按期足额兑付，再就是无论是账上资金还是授信，偿债都能应付得了。

　　从这次公告看，所披露的内容与上次披露的差不多，都是强调公司基本面持续改善及偿债信誉等良好，但让外界疑惑的是，投资人为何就是不买账？

　　俗话说，“明箭易躲，暗箭难防”。对投资人而言，公开债基于信息披露要求，大家都能看到更多信息，但当前整个房地产行业被担忧的，就是房企“表外”债务部分。

　　9月底，被业内视为“房企示范生”的旭辉曾曝出旗下项目涉及信托未如期兑付一事，迅速引爆资本市场，造成旭辉“股债大跌”。

　　实际上，房企引入信托集合融资计划，在交易设计风控时就约定了“若项目销售不及预期，则会触发信托资金强制退出”条款。从媒体报道看，的确就是这种情况，关键要看融资方和信托公司如何协商，比如可以增加担保或抵押。

　　房企作为很多信托公司的投资大户，非必要之时没必要大家彻底翻脸，闹掰了。

　　回到，既然其一再强调公开债无任何问题，也按期足额兑付，信誉良好，授信强大，那导火索很可能就类似旭辉此前因“表外”项目而引发震荡。

　　不过，8月5日，集团高层曾举行了一场有关投资人电话交流会，以回应当时“股债双杀”，其中也提到“表外”内容。

　　克而瑞监测统计，今年前9个月，全口径销售额1629.1亿元，排名第7位，权益销售额1009.4亿元，权益销售比率近62%，与此前差不多。就TOP10强房企来看，这个权益销售含金量并不高，当然就指向了合作项目偏多上。

　　既然是合作项目，就有并表与非并表之分，明面上的“表外”就是“非并表”项目，或者说房企参股项目，但合作方可能是房企或金融机构，若是金融机构，就可能存在“明股实债”。

　　此外，即便是“并表”项目，参股方若是金融机构，也有“明股实债”可能。

　　彼时，集团高层在沟通会上曾强调说，表外项目只做开发贷，不做信托融资，表外融资用途专一，抵押物充分，风险可控。

　　关于合作方的解释，高层回应说，去年开始不断梳理所有合作项目，大部分合作方是央企、地方强国企和优质民企，出险项目陆续通过收购股权化解风险，称“影响很小”。

　　针对合作项目，曾披露涉及中尾盘26个和实际交付5个，正常经营不需要股东继续投入项目16个，已折价收购4个等。

　　据彼时披露，涉出险合作方项目26个，未售货值369亿元，占比4%，权益货值135亿元，占全口径37%，称“总占比非常小”。

　　大家都听说过“蝴蝶效应”吧，意思就是说，亚马逊森林的一只蝴蝶一扇动翅膀，就引起美国墨西哥湾一场大风暴。

　　所以说，外表项目占比再小，只要又一个处置不力，就可能是一场疾风骤雨。就而言，从上一次公关解释，到这一次继续解释，会否真的能打消市场疑虑？

　　编辑：密探君

　　文章来源：地产密探