集团与商置：一心二用的双手互搏

　　在过去不久的2020年，房企已纷纷交出自己的年度销售答卷。 　　碧恒万融仍是大佬，可曾为“招保万金”之一的已掉出前十。万科卖了7000多个亿，当年的后起之秀碧桂园卖了近8000个亿

集团与商置：一心二用的双手互搏

　　在过去不久的2020年，房企已纷纷交出自己的年度销售答卷。

　　碧恒万融仍是大佬，可曾为“招保万金”之一的已掉出前十。万科卖了7000多个亿，当年的后起之秀碧桂园卖了近8000个亿。反观，2500亿。

　　曾经，说起地产的金字招牌，还没有金茂金科什么事，当仁不让属于。“招保万金”可是A股房地产最靓的仔，被合称为“四大地产龙头股”。

　　然而十几年光景飞逝，的贵族光环早已褪去。这跟它“孵化”出商置，左右腾移形成同业竞争不无关系。

　　的掉队，还要从它的股东结构开始说起。

　　2006年，“国十条”将保险业推入黄金时代。抱着巨额险资，多家保险公司开始入局房地产。当时市场更多关注的是安邦增持万科，华侨城牵手太平保险。但其实当时也遭受到了险资的“攻寨”。

　　2013年前，深圳市福田投资发展公司一直为的第一大股东，但随着险资出击，生命人寿与安邦人寿（后改名为大家人寿）开始轮番增持，最终分别成为第一、第二大股东。

　　老东家福田持股不到10%，毫无还手之力。

　　来源：APP

　　这家曾挂“金字招牌”的老房企，最终沦为保险大佬的掘。

　　长此以往，的股权分散，没有实际控制人，原班管理层也失去了大量增持股权的空间。同时，他们话语权缩小、甚至面临被替换的危机。

　　于是，管理层有了自己的小心思，转身给自己筑起了护城河。

　　2013年，在险资入局的同时，把收购的香港上市公司星狮地产，更名为商置。

　　商置跟集团的高管们都是一拨人。集团董事长凌克、总裁黄俊灿、高级副总裁徐家俊、高级副总裁及财务总监韦传军，分别是商置的执行董事、董事会主席、行政总裁、财务总裁。

　　此后商置通过股权融资，不断稀释大股东的控股权。在2020年中报里，集团持股商置占比仅为39.87%，2014年占股最高时为72%。

　　虽然当年在香港借壳上市时，的管理层说是为了打通多一个融资渠道，但有机构估算过，商置的融资至少有7成来自集团。2019年，关联方贷款占商置贷款总额的比例约为65%。

　　有着身为国企的信用背书，商置也从集团的低息借款中受益，公司整体融资成本低于5%，赢过绝大部分民企。

　　拿着好的地，用着便宜的融资，商置的业绩很好看，不仅增长快、利润高，负债率还低。

　　借壳上市7年以来，商置的销售额增长了14倍，2019年销售金额将近637亿元，跻身行业45强。而同期母公司集团仅增长了3.7倍。

　　2019年，商置的归母净利率高达32.5%，几乎是集团的2倍，净负债率仅为26%，比万科还低。

　　子公司的大跃进与母公司的没落对比强烈，很难不让人联想，管理层是否更偏爱商置呢？

　　另外，中国房地产报称，商置业绩靓丽，是管理层有意识地将高盈利项目聚拢于商置麾下，从而反映在财报的良好表现中。

　　那么又出现了另一个问题，与商置又是否存在同业竞争？

　　在上证e互动平台上，有投资者问：商置也有很多住宅公寓项目，这与在住宅投资拿地等方面有何差异？

　　的回答则是：商置较少投资纯住宅项目。

　　可翻阅商置2018和2019年的财报，我们发现，事实跟的回答并不相符：

　　这两年，商置9成收入贡献来自物业销售。而且，超过90%的土储在内地的一二线城市。

　　从2015年起，商置平均每年新进入的城市多达5个。值得一提的是，只有徐州、济南是商置真正意义进入的城市，其它都是早先开拓的城市，而且商置持有的很多都是住宅地块。

　　像北京的大兴区黄村项目、金水西山艺境、北京金水永业华宸嘉园等等都是住宅项目，跟商业都不沾边，而且都是优质项目，却和无缘，被商置收进碗里。

　　一边是逐渐没落的集团，一边是冉冉升起的新星商置。乍一看，倒是有一种集团燃烧自己的悲怆感。

　　商置越做越大、越做越好，但集团的持股比例却越来越小，与此同时管理层也在通过庞大的期权计划，慢慢增持商置的股份。

　　高速扩张发展的商置，究竟是为了最后服务于集团，还是管理层在试图再造一个呢？