集团业绩大幅下滑，1200亿有息负债压顶杠杆高企

　　 　　曾经“招保万金”四大房企之一，近年来集团掉队后奋起直追，但伴随销售和规模的快速增长，其债务攀升、业绩下滑等问题显露。 　　01 　　业绩下滑 　　10月17

集团业绩大幅下滑，1200亿有息负债压顶杠杆高企

　　曾经“招保万金”四大房企之一，近年来集团掉队后奋起直追，但伴随销售和规模的快速增长，其债务攀升、业绩下滑等问题显露。

　　01

　　业绩下滑

　　10月17日，集团（600383.SH）发布三季报显示，前三季度实现营业收入538.84亿元，同比增加33.25%；实现归母净利润33.09亿元，同比减少33.72%。

　　三季报主要财务数据

　　公告显示，集团业绩下滑的主要原因在于，受结转结构、行业整体盈利空间收窄影响，其毛利率下降明显。

　　《小债看市》注意到，自2019年以来集团毛利率不断走低，今年前三季度该指标达到了18.13%，较2020年32.86%的水平大幅下滑。

　　销售毛利率情况

　　2021年前三季度，集团累计实现签约金额2287亿元，同比上升34%，完成全年2800亿销售目标的81.7%。

　　在土储方面，今年集团拿地毫不手软，这也导致其前三季度经营性现金流净额为净流出状态。

　　前三季度，集团获取土地101宗，总投资额约1135亿元，其中权益投资额460亿元，新增土地储备1492万平方米，其中权益储备约599万平方米。

　　从区域分布来看，集团新获取土地储备主要分布在华南、华东和东南区域，分别占比26%、25%和19%。

　　近年来，集团加大拿地力度、高周转销盘，销售规模极速扩张，于2019年跨入“两千亿房企俱乐部”。

　　然而，极速狂奔之下，集团负债攀升、财务杠杆高企，甚至维权等事件不断暴露出来。

　　《小债看市》统计，目前集团国内存续债券33只，存续规模460.42亿元，其中一年内债券到期规模近百亿，集中兑付压力较大。

　　境内存续债券期限分布

　　除此之外，集团还存续3只境外债，总余额为9.3亿美元，其中有两只规模合计4.5亿美元债将于明年6、7月份到期。

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　　1200亿有息负债压顶

　　据官网介绍，集团1988年初创于深圳，2001年在上交所上市，现已发展成为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司。

　　集团业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融、智慧服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等。

　　集团官网

　　从股权结构看，生命人寿和大家保险分别为集团的第一和第二大股东，公司无控股股东和实际控制人。

　　2017年，集团提出了“三年内冲击2000亿元销售目标”的口号，合约销售额在2019年达到2106亿元。

　　据克而瑞数据，今年上半年集团以1619.1亿操盘金额位居房企第8名；以722万平方米操盘面积排第13位，属于TOP10大型房企。

　　克而瑞数据

　　截至2021年三季度末，集团总资产为4621.86亿元，总负债3618.84亿元，净资产1003.02亿元，资产负债率78.3%。

　　近年来，随着规模扩张，集团的财务杠杆不断攀升，今年以来资产负债率已达到历史最高值，其杠杆风险需警惕。

　　财务杠杆水平

　　在“三道红线”方面，集团扣除预收账款资产负债率为70%，净负债率为66%，现金短债比为1.44倍，虽归为“绿档”，但其扣除预收账款资产负债率已趋近红线。

　　《小债看市》分析债务结构发现，集团主要以流动负债为主，占总负债比为73%。

　　截至今年三季末，集团流动负债有2658.99亿元，主要为应付票据及应付账款，其一年内到期的短期负债有379.31亿元。

　　而相较于短债规模，集团流动性尚可。其账上货币资金有547.65亿元，除去受限资产可以覆盖短债。

　　在备用资金方面，截至2020年末，集团银行授信额度为2373亿元，未使用授信额度还有1624亿，可以看出其财务弹性良好。

　　银行授信

　　在负债方面，集团还有非流动负债959.85亿元，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计826.47亿元。

　　整体来看，集团刚性负债规模高达1207.18亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为33%。

　　随着有息负债快速增长，集团的财务费用也相应增加。2017-2019年利息支出分别为22.72亿、36.51亿以及48.71亿元，对利润形成严重侵蚀。

　　从偿债能力指标上来分析，近年来集团的流动比率、速动比率和长期偿债能力指标均在下滑，说明其偿债能力均在恶化。

　　业绩下滑，千亿有息负债压顶之下，集团偿债资金主要来源于外部融资。在融资渠道方面，除了借款和债券融资，集团还通过应收账款，定增及股权质押等方式融资。

　　《小债看市》注意到，近年来集团有以下三项财务指标增长较快、占比较高，需要特别关注：

　　第一、存货规模高企；

　　截至今年三季末，集团存货规模已超2000亿元，是净资产的两倍，在房地产调控政策影响下，存货高企未来或面临一定去化压力。

　　存货高企

　　第二、其他应收款增长较快；

　　近三年来，集团其他应收款快速增长，截至今年三季末该项指标为937.57亿元，主要是公司往来款及代垫款，不仅对公司资金形成较大占用，还存在一定回收风险。

　　第三、少数股东权益大幅增长；

　　近年来，集团少数股东权益增加较快，今年三季末已达到429.85亿元，占比43%；而其少数股东损益不增反降，规模较2020年末腰斩，少数股东权益与少数股东损益不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

　　总的来看，集团业绩下滑，大手笔拿地经营性现金流承压；财务杠杆高企，千亿有息负债压顶；少数股东权益大幅增长，存在一定“明股实债”嫌疑。

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　　掉队的“四大天王”

　　1988年，集团的前身深圳市上步区工业村建设服务公司，由深圳市福田区国资局发起成立。

　　1993年，开始经营房地产业务，三年后深圳市福田区国资局，深圳市投资管理公司，美国UT斯达康有限公司，深圳市方兴达建筑工程有限公司以及实业开发总公司工会，发起设立集团。

　　2001年，集团登陆资本市场后，被誉为地产界“招保万金”四大房企之一，一时风光无两。

　　但是，2006年以后由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等因素影响，集团在近十年的时间里规模降速，并逐渐从四大房企中掉队。

　　2010年，提出了“一体两翼”的发展战略，2012年收购香港上市公司并更名商置（535.HK），大力发展商业地产领域，建立海外融资平台。

　　2016年末，首次跻身千亿房企俱乐部，并在2017年年初提出“三年内冲击2000亿元”的销售目标。

　　此后，一改往日稳健的经营风格，快马加鞭推盘销售，同时加大了在公开市场的拿地力度。

　　2015至2018年间，集团的土地总投资额分别为297亿元、399亿元、1004亿元和1000亿元，其中2017年的土储总投入激增600亿突破千亿元。

　　同期，集团销售额分别为617亿元、1006.3亿元、1408亿元及1623.3亿元。

　　值得注意的是，集团一直偏爱于和其他房企合作开发项目，所以权益销售额不高。

　　2015-2019年，集团权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元、404亿元及588亿元，权益投资额在拿地总投入中的比重一直低于50%。

　　虽然合作开发模式具有优势互补、分摊风险、共享资源等特点，但其权益占比偏低，只能让在行业销售榜的排名上保住位置，但却不能带动其业绩显著提升。

　　2016-2019年间，集团净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可见销售规模的高速增长，并未带动利润增长。