中国“控速”？

　　当头部房企加大拿地力度之际，中国却“背道而驰”，多次转让旗下项目股权。 　　6月12日，北交所再挂股权转让公告，中国（00817.HK）实际控股的宁波方兴投资拟转让北京茂

中国“控速”？

　　当头部房企加大拿地力度之际，中国却“背道而驰”，多次转让旗下项目股权。

　　6月12日，北交所再挂股权转让公告，中国（00817.HK）实际控股的宁波方兴投资拟转让北京茂丰置业有限公司28.56%股权，转让起始价格为5.3亿元。

　　自5月下旬以来，集中出售城市群的核心区域项目股权，背后的逻辑究竟是什么？

　　未续前缘

　　资料显示，北京茂丰置业注册资本为17亿元，由北京保利营房地产、宁波方兴投资、北京丰科投资分别持股70%、28.56%、1.44%。

　　北京茂丰置业是一家项目公司，所开发项目位于丰台区花乡四合庄。该项目也见证了碧桂园京城首次拿地以及“首次退地风波”。

　　时间追溯至2015年10月21日，多次参与北京土地竞标而未有斩获的碧桂园，在联合后，终于如愿以偿，以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台两宗地块（1516-28-A地块B4综合性商业金融服务业用地和1516-28-B地块B4综合性商业金融服务业用地，以下简称A地块和B地块）。

　　然而两天后，“碧桂园要退地”的消息便开始发酵。碧桂园方面要退地的关键点还在于高于平均水平的地价。彼时，中国品牌负责人强调，“这两块地无论是和碧桂园或中建还是其他企业，抑或是自己做，肯定会做下去。”

　　但四年过去，也要放弃其中的B地块了。

　　实际上，自5月下旬以来，中国已接连挂牌数个物业项目。

　　5月27日，北京产权交易所披露的信息显示，中国拟挂牌转让北京昊远置业有限公司34%股权，以及转让天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。

　　其中，北京昊远持有北京经济技术开发区河西区X89R2地块，该地块为2018年10月由联合体拿下，楼面价为3.3万元/平方米，住宅销售限价52695元/平方米，最高销售限价55330元/平方米，同时执行90/70政策；北方泽茂持有通州永顺镇TZ-0104-6002地块、TZ-0104-6001地块，也是“限竞房”用地。

　　同一天，还继续出让位于浙江省瑞安市飞云街道项目49%股权给招商局置地及中梁地产旗下公司，二者分别持股24.5%。

　　紧接着，5月31日，拟转让所持有的长沙鼎茂置业有限公司100%股权，转让底价为11.44亿元。从挂牌披露的决议文件显示，长沙鼎茂置业所持项目为长沙梅溪湖广场北塔写字楼，它位于目前最成熟的城市运营项目——长沙梅溪湖。在今年4月26日通过的融资方案批复显示，该项目的股权转让，或与写字楼的类REITs产品相关。

　　“让地”逻辑

　　北京是的大本营，也是各路开发商的兵家必争之地。16天内在北京密集转让3个项目股权，自然会伴随众多解读。

　　此前，对于挂牌转让北京两个项目的原因，回复称，综合考虑项目合作谈判等各方面情况，公司经内部决策行使保留的退出权。

　　实际上，选择退出是由于地价超过方的授权价。李从瑞在股东大会上做了一番详细阐述，“我们董事会对这两块地的授权价格比现在合作企业拿的价格要低。大家都知道，拿地之前合作双方都有协议，如果超过任何一方董事会的授权，那么合作就自行解除，并协助对方退出合作，北京这两个地块就是这么一个结果。”

　　在专家看来，出让两宗限竞房地块可以快速回笼资金，分担开发压力，“在融资趋紧和限竞房销路不畅的现状下，上述两个项目虽然存在着一定的赢利空间，但相对来说利润空间较小，将两个项目转出去，或是最佳选择。”

　　而此次出让的丰台区项目，目前仍不能产生现金流。北京茂丰2019年3月31日财务报表显示，其营业收入为0，营业利润为负121万元，资产总计29.09亿元，负债总计12.35亿元，所有者权益为16.73亿元。

　　同时，北京茂丰对北京凯晨置业尚有1.14亿元欠款，且按5.225%年利率计息。截至目前，尚有1914.9万元利息欠款。

　　将此“鸡肋”的项目转让出去，有利于优化项目组合，并不断调整其资本和财务结构。于而言，“转让项目股权”并不是控速，或许令五年内进入“第一梯队”的步伐有所加速。

　　在资金压力长期趋紧的房地产行业，以兜售项目“补血”的情况早已司空见惯。5月中旬以来，包括、鲁能、建业等房企也加入到转让项目股权的“浪潮”中。对于资金面较好的来说，则有所不同，它选择放弃高价地块，可以看出央企财务审核严格，必须按照规定的流程进行。

　　春江水暖鸭先知，对于土地市场素来敏感。但从另一个角度看，也显示出近段时间土地市场过热后，房企开始恢复冷静。尤其是在今年一线城市机会相对较小，二线城市尚不明朗的背景下，转让一部分股权可以使资金更加分散，降低风险。

　　李从瑞近期在接受乐居财经专访时强调，“寄希望于未来地价上涨是带有投机性的，我建议保持理性。”

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