冲击2000亿规模，中国要发力“造城”

　　记者 | 孙梅欣 　　1月7日中国发布的销售简报显示，2019年全年，公司实现销售额1608.07亿元，同比增长25.6%；累计签约销售约748.44万平方米，同比增长49.33%

冲击2000亿规模，中国要发力“造城”

　　记者 | 孙梅欣

　　1月7日中国发布的销售简报显示，2019年全年，公司实现销售额1608.07亿元，同比增长25.6%；累计签约销售约748.44万平方米，同比增长49.33%；另有已认购未签约物业销售金额共计96.27亿元。

　　这意味着，继2018年完成近85%的大幅度增长后，2019年，中国在规模上再度创下新高。

　　这一销售额使得中国首次在规模上跻身中国房企TOP20的位置，比上年排名提升了6个位次，增幅位列前20名房企的首位。

　　另外，在行业资金环境普遍偏紧的情况下，到去年年末实现回款1500亿元，回款率远高于行业平均水平，保证了企业在规模扩张的同时，现金流的稳定性。

　　去年中期业绩会上，中国相关负责人表示，2020年规模目标是2000亿元。随着2020年的到来，这一目标在内部得已再次明确。从增速来看，保持现有增长幅度，到明年年末，这一规模将基本达成。

　　直到2015年末，中国的销售规模还只有300亿元。过去4年时间，保持着50%的复合增长率，成为央企中的一匹“黑马”，快速冲入头部房企的行列。

　　过去5年的房企规模增长的爆发期，各家房企“卡位”的方式各有不同。碧桂园、恒大以市场下沉，围猎核心城市周边实现“圈地运动”；融创通过收并购快速实现规模扩张；而则通过城市运营，找到企业规模增长的“第二曲线”，实现行业”弯道超车”。

　　事实上，中国进行城市运营已经由来已久。其中，值得一提的城市运营项目，是位于长沙的梅溪湖。2011年，以签约方式，成为长沙梅溪湖新城开发招募项目的投资人，获得梅溪湖核心片区土地一级开发权，而在当时，这片地块还是一片葡萄园。

　　伴随着一级土地开发的推进，一年之后，当时一级土地开发的收入约50亿元，约占当年企业全年业绩收入的24%。在之后的8年时间里，长沙大剧院等地标性建筑陆续在梅溪湖建成，并引入多所学校、医院等基础设施配套，约945万平方米的梅溪湖新城也逐渐成型。

　　克而瑞数据显示，梅溪湖板块新房的平均成交价格，从2010年的3179元/平方米，增长为2018年的12788元/平方米，增幅超过300%。而梅溪湖地块成交的楼面地价，也从2012年的2000元/平方米，增至2019年的7200元/平方米。

　　发觉城市运营发展潜力的中国，在2014年之后签下了南京青龙山国际生态新城、青岛中欧国际城等项目，并在2015年，转型定位为”城市运营商”，城市运营项目逐渐得意发展成熟，并在各地项目上进行复制。

　　到了2017年，城市运营的三条城市运营模式逐渐成型，即以上海北外滩为代表的城市核心综合体、以丽江谷镇为代表的特色小镇、以及长沙梅溪湖为代表的城市新城。

　　进入2019年，中国将这一年定为“城市运营年”，从传统的在二级市场拍卖土地，转向城市运营项目的获取。2019年，中国新落地了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海之窗智慧科学城、福州滨海智慧新城、杭州富阳秦望城市综合体以及郑州二七区马寨新城共7个新的城市运营项目，并有苏州张家港智慧科学城、青岛即墨国际智慧新城、青岛西海岸创新科技城、三亚南繁科技城4个既有项目获取首批地块。

　　到去年年末，已经在进入到47个城市中，获得了20个城市运营项目，在城市运营数量上形成一定的规模。

　　不同于普通的产城项目，内部人士透露，在内部系统中，需要满足三个方面才可以算是城市运营项目。首先要参与完全未开发的土地到新城建设全过程，包括规划、拆迁、建设、持有、销售和运营，全周期的建设和管理一个城市运营项目；其次在体量上，要做到成片区综合发开，项目面积要达到1000亩以上；在内涵上，需要通过前瞻性、系统性和超前性规划、建设成多业态、多配套、产城融合的城市。

　　“参与到完全未开发地块的建设，使得对于区域开发具有一定规划主导权，能够更加全面地对开发区域进行合理规划。同时具备资金权，也有利于区域的开发完整性和积极性。”上述人士表示，城市运营项目的体量，通常可以为开发企业提供3-5年甚至10年的开发量。

　　稳定和大体量的供货，使得城市运营项目可以为在销售端提供保证。以去年项目为例，在完成百亿销售规模的5个城市中，南京、宁波和温州3个城市均有城市运营项目入市。实际上，就获取成本而言，相较于单个项目的获取，城市运营项目的获取成本更低。去年中报显示，包含城市运营项目在内，上半年新增土地平均成本为5300元/平方米，较2018年末的平均成本下降了35%。

　　不同于地产的高周转和快速开发模式，城市运营项目规划和开发之初，需要一段时间的前期开发和资金沉淀。内部人士透露，城市运营项目获取后3年，才能呈现出发展势头，5年后才能逐渐显现出新城。

　　随着城市运营项目的增加，可以在多个城市进行滚动开发，提高资金的周转率和开发的速度，加快单个项目的开发进程，使得项目可以获得较为稳定快速的回报，能够更快地呈现新城的成长面貌。

　　而在去年的中期业绩会上，高层也表示，城市运营项目通常有1-2年的孵化期，真正产生效益要在2年之后，按照这一进度，真正的效益会在2020年爆发。根据规划，2020-2022年间，将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。