李从瑞的难题：中国业绩表现创新低，离职率创新高

　　01 　　业绩持续低迷 　　盈利能力下滑明显 　　行业下行周期之下，头部房企也很难“独善其身”，中国(00817.HK）表现尤其堪忧。 　　从3、4、5月接连发布

李从瑞的难题：中国业绩表现创新低，离职率创新高

　　01

　　业绩持续低迷

　　盈利能力下滑明显

　　行业下行周期之下，头部房企也很难“独善其身”，中国(00817.HK）表现尤其堪忧。

　　从3、4、5月接连发布的数据来看，用“持续低迷”已经很难形容。

　　数据显示，中国2022年3月份，取得签约销售金额人民币146.6亿元，同比减少约34.84%；4月取得签约销售金额102.36亿元，按年下跌57.4%。

　　5月份取得签约销售金额90亿人民币，签约销售建筑面积约39.4万平方米，按年分别减少61.4%及67%。

　　今年首五个月，累计取得签约销售金额508.96亿人民币，涉及销售建筑面积约260万平方米，分别减少53.8%及60.7%。

　　按照此前年报公布的2022年超4000亿元供货情况来看，前五月的实际销售数据仅达目标的八分之一，这一去化率要远远落后于其余的头部房企。

　　比业绩低迷更为糟糕的是，中国一直以来的“增收不增利”局面未能真正改观。

　　年报数据显示，2016年-2018年，中国的毛利率分别为37.4%、32.3%、37.5%。2019年其毛利率下滑到29.4%，2020年进一步下滑至20.2%。

　　到了2021年，更是下滑至19%。深究其背后原因，与近年善于“豪赌”地王但又撞上如今的市场大环境和行情不无关系。

　　有观点认为，“地王”中国2016年前后高价拿的地，在2020年撞上行业限价调控，“高进高出”的模式翻了车。

　　另一组数据更为直观，2018年-2020年，中国的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米及2.05万元/平方米，以豪宅项目见长的不得不低下头来做出“降价换量”的决策。

　　对于中国来说，“增收不增利”显而易见，但短期又很难改变。

　　02

　　“白衣骑士”

　　还是“另有所图”？

　　前5月业绩表现创新低，与同为央企的华润、招商蛇口、中海相比，的数据甚至有些“无地自容”。

　　但中国显然是一家“非同寻常”的央企，用总裁李从瑞的话来说：算是国企中的民企，央企中的外企。

　　近期中国频频在另外的领域“翻江倒海”，扮演“白衣骑士”。

　　6月10日，中国与中国宏泰联合公告，中国拟私有化中国宏泰，并撤销中国宏泰在港交所的上市地位。中国以每股2.13港元收购其未持有的中国宏泰发展股权，每股注销价较停牌前收市价每股1.84元有溢价约30.43%。

　　根据上述假设，计划、购股权要约及可换股票据要约项下应付的最高代价约为25.65亿港元。中国拟以其内部现金资源拨付实施计划、购股权要约及可换股票据要约所需的全部现金金额。

　　有着“小华夏幸福”之称的中国宏泰被不少业内人士认为是一个坑，但为何愿意主动跳下去，这其中显然各有各的算盘。

　　知情人士透露，中国宏泰此前积淀的各路政府关系资源是尤为看重的。

　　除了“白衣骑士”，中国还在扮演“金主”的一面。

　　6月22日晚间，中国公告称，公司间接全资附属公司北方德茂与首开股份（600376.SH）签订协议。根据协议，中国将向首开股份及项目公司提供不超过21.66亿元的诚意金借款，借款年息5.3%。

　　同样是6月22日，中国控股集团有限公司间接非全资附属公司宁波甬茂与其股东鼎茂建设及宁南资管订立框架协议。宁波甬茂向宁南资管（或其指定的实体）所提供借款的每日最高结存余额（包括应计利息）将为人民币72000万元。框架协议的有效期为三年，利息须按季度支付。

　　玩钱玩资本的利润显然要比降价卖房子的利润高很多。这也不能理解中国这些年来一直颇受外界关注的焦点：年度净利润的很大来源都是其他收入。

　　2021年的这一数据就极为夸张，中国的其他收入一项为70.28亿元，竟然占据了当年度净利润的90%。

　　对于一家造房、卖房的央企开发商来说，这样的表现不知道是不是就在践行李总裁的路线：央企中的外企。

　　03

　　债务压力山大

　　离职率创新高

　　2021年年底，中国的负债总额已经突破3000亿元，达3052亿元。

　　其中，中国有息负债为1070.28亿元，较20220年同期的975.78亿元增长10%。

　　有息负债的增高也可以看出来在“三道红线”的行业紧箍咒之下，中国依然大胆加杠杆，敢于“冒天下之大不韪”，这也不是普通央企敢于尝试的。

　　净债务同样增长明显，由2020年的450亿元，增加至672.83亿元，增幅49%；资产负债率从2020年的73.74%增长到2021年的74.08%。

　　除了负债，近2年中国更受质疑的一面是使用转让股权、计提减值等“财技”。频频的超常规动作其实让中国“表外负债”、“明股实债”的问题更值得关注。

　　有媒体认为，中国占所有者权益比例高达53%的少数股东权益，分配而得的少数股东损益，占净利润比例不足四成。典型的“明股实债”也让绿档达标有藏着“猫腻”之嫌。

　　债务压力、业绩滑坡之下，的“离职率”也再创新高。

　　5月31日，中国发布了2021环境、社会及管治报告，里面披露了公司离职率情况。

　　2021年中国正式员工总数为12825人，男性为8344人，女性为4481人。三年来，中国员工的自愿流失率逐渐增加，2019年10.4%、2020年10.9%、2021年12.4%。离职率不断升高显然与负责任的央企形象又是格格不入的。

　　这也是摆在李从瑞面前的一道难题。

　　石油行业出身的李从瑞经历过大风大浪，2009年从浙江北上进京，出任方兴地产副总裁；2013年1月出任方兴地产（2015年更名为中国）执行董事兼首席执行官。

　　“石油和地产是两个完全不同的行业，但管理是相通的。”

　　数据显示，2021年，李从瑞年薪达到1162.70万元，在央企地产商CEO薪酬榜中排名第二位。