做城市运营这四年：核心城市19个标杆

　　本文共2144字，阅读大约需要10分钟。　　近日，联合天能置业有限公司以底价67亿元摘得杭州富阳秦望城市眼项目，楼面价8778元/平方米。根据出让条件，该项目毛坯销售均价不高于2

做城市运营这四年：核心城市19个标杆

　　本文共2144字，阅读大约需要10分钟。

　　近日，联合天能置业有限公司以底价67亿元摘得杭州富阳秦望城市眼项目，楼面价8778元/平方米。根据出让条件，该项目毛坯销售均价不高于26300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于28930元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米，意味着地块未来上市的精装均价逼近30000元/平方米。

　　这是的第19个城市运营项目，杭州方面表示将打造成继陆家嘴大厦、北外滩后又一标杆性建筑。

　　四年间落地19个项目

　　时间回到四年前，2015年10月14日，方兴地产在北京召开新闻发布会，宣布正式更名为“中国控股集团有限公司”，同时还发布了最新的集团战略规划：公司将由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变，并提出了从“双轮驱动”到“双轮两翼”的升级计划。在“销售+持有”的战略基础上，加入“金融+服务”两大元素支持城市开发运营业务。

　　四年时间过去，定位城市运营商的中国实现了年复合超过50%的销售业绩增长，在2018年成功突破千亿，并向2020年的两千亿目标发起冲击。

　　据企业2019年中报披露的信息，企业当期新增土储建面中城市运营项目占比已达到了45%，得益于城市运营的拿地模式，2019上半年平均拿地成本仅5300元/㎡，相比18年同期下降了35%。项目数量上，截止目前已在全国6大城市群累计落地19个城市运营项目。

　　业态以住宅综合体为主

　　城市运营以住宅综合体为主，因地制宜发展城市新城、城市核心综合体、特色小镇三大业态。在项目规划定位上，结合地块的产业基础、区位、资源等条件形成了三大业态：

　　第一，以产业导入和集群发展为主，商住办一体的产业新城，目前的大多数项目均属于这种类型，其中具有代表性的是长沙梅西湖国际新城以及青岛中欧国际新城；

　　第二，坐落于城市核心区位以商办为主的城市核心综合体，具有代表性的是著名的北外滩项目，由主导打造的34栋5A级办公楼及2.2万平方米的配套商业街是目前亚洲最大规模的绿色商务办公建筑群；

　　第三，依托旅游资源着重打造的集“旅游度假、健康休闲”于一体的特色小镇，目前落地的项目有丽江谷镇和南京汤山温泉康养小镇，均是以旅游和康养产业为主。

　　双重手法疏通现金流

　　从风险控制角度来看，采取PPP政企合作、让渡股权引入合作方双重手法疏通现金流。目前的产城拿地主要有三种方式：一二级土地联动、与政府签约合作拿地、以及招拍挂市场直接拿地。

　　城市运营项目普遍规模较大，投资周期较长，对企业资金压力比较大，大多数企业都采用政企合作的PPP模式，除了这种常规模式之外，还通过让渡地块项目公司股权缓解资金压力。其中长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际新城、宁波宁南国际科技新城三个项目已经为带来了超过400亿元的一级土地销售额。

　　在引入合作方方面，除了早期为长沙梅西湖项目引入合作方之外，还在18年为青岛中欧国际城引入了中海、平安两家合作方，19年也曾让渡青岛、张家港等地块项目公司的股权引入合作方。

　　租金贡献稳定向好收益

　　除了常规的一级土地出让分成、住宅销售收入之外，还通过商办物业租金贡献稳定向好收益。凭借着大厦等产品的标杆效应，以及旗下上市平台酒店，在持有物业打造上的能力得到广泛的认可。

　　以的梅溪湖为例，目前已经成功实现了长沙精选酒店、长沙览秀城、长沙研发中心三大持有物业的成功开业。其中长沙精选酒店随着产业的逐步进驻，出租率在逐步上涨，而长沙研发中心则持续保持着100%的出租率。长沙览秀城更是商业IP的首座项目，从其收入和出租率来看，同样是呈现着逐年走高的向好趋势。

　　在2019年南京览秀城招商会上，商业总经理表示集团的“2212战略”中明确要打造商业IP，计划在5年内完成20座览秀城的布局。依托城市运营项目开业的模式可以提升项目配套，而项目的人气又可以反哺商业IP的发展，这种双赢的发展模式与曾经大获成功的新城的吾悦广场有共通之处。

　　释放城市产业导入优势

　　虽然目前的城市运营项目多以商住办三合一的住宅综合体为主，但是仍有部分项目需依托产业内容培育。

　　在产业导入方面，集团依托中化集团的品牌价值和产业集群，除了常规的招商引资合作之外，还可以直接对接中化集团产业集群，为城市运营注入创新资源，以广州生命科学城为例，通过引入中化农业，成功打造集种业总部基地、交易会展平台、成果转化、休闲观光、科普旅游及种业文化等功能为一体的产业平台，打通种业相关上下游产业链。

　　长开发周期需防范资金风险