服务成功上市，成今年物业第一股

　　记者｜牛钰 　　行业估值普遍下降、招股书获批速度放缓，在物企上市整体降温的大背景下，服务历时191天顺利登陆资本市场，成为2022年首个上市物企。 　　3月10日，

服务成功上市，成今年物业第一股

　　记者｜牛钰

　　行业估值普遍下降、招股书获批速度放缓，在物企上市整体降温的大背景下，服务历时191天顺利登陆资本市场，成为2022年首个上市物企。

　　3月10日，物业服务发展股份有限公司（以下简称：服务，股票代码0816.HK）在香港联合交易所主板成功挂牌上市。

　　上市首日，服务的股价相比招股价出现下跌，截至3月10日收盘，股份报每股5.93港元，总市值约53.45亿港元。

　　根据此前公告，服务最终发售定价为8.14港元/股，并获超额认购，全球发售所得款项净额7.59亿港元。这笔资金主要用于收购、投资其他有潜力的物企并扩大与相关业务协同的供应商等合作、升级公司智慧服务管理系统、企业运营资金及一般用途等。

　　据悉，服务背靠中国中化集团公司旗下中国，主打高端物业管理及城市运营服务运营，业务主要布局在一二线城市。服务表示其成功上市亦是打造中国“双轮两翼”中服务“一翼”的重要手段，助力中国城市运营商的战略践行。

　　据公开资料显示，截至2021年9月30日，服务合约建筑面积达4570万平方米，在管总建筑面积达2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目，住宅物业及非住宅物业分别占在管总建筑面积的85%及15%。

　　与众多物业上市公司相比，服务属于中等规模物企，但正在通过拓展第三方市场和收购子公司等方式扩大规模，与2021年3月底相比，其服务合约面积增长440万平方米，在管面积增长510万平方米，住宅项目增长29个。

　　近几年，物业板块业绩增长明显。2018年-2020年，服务实现收入分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，复合年增长率为28.2%；年度利润分别为1750万元、2260万元、7710万元，复合年增长率为110%。

　　最新数据显示，截止2021年9月，公司当年录得收入10.49亿元，这一收入水平较之前三年的单年全年收入水平还要高，较上一年同期更是增长57.74%。

　　在具体收入构成方面，服务的收入来源主要由物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务领域组成，主要收入来源仍为物业管理服务，并且在2018到2020的三年时间中，这部分收入占比正在不断攀升，其中非住宅物业管理收入占据其中的主要地位。

　　而毛利率方面，公司整体毛利率由2019年的19.2%增至2020年的24.9%，主要是由于其物业管理业务毛利率提升，及交付前服务与社区空间运营服务收入增加，该两项服务相较提供的其他服务通常会产生更高的毛利率。

　　因此，服务在深耕住宅物业的基础上，不断拓展商业、写字楼、学校、公众交通等非住宅物业服务领域，截至2021年9月30日，服务非住宅项目在管面积约350万平方米，自2019年来，连续第三年保持增长。

　　2021年4月，物业接连完成了一系列重要资产的整合收购，从大股东旗下，接手了物管、南京宁高、上海、创茂科技、商业等公司，毛利较高的商管物业得到进一步拓展。

　　目前，服务的在管项目与母公司存在关联度。

　　中国总裁李从瑞在上市仪式上表示，作为服务的母公司，中国将一如既往地从战略、项目、资金、人才等方面全力支持服务健康快速发展。

　　目前，中国在全国布局34个城市运营项目，服务已与其中的22个项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，12个项目已投入运营。

　　中国截至2020年底持有土地储备9510万平方米，这些物业项目储备，能为服务带来稳定的增量。

　　2021年，服务开始向独立第三方提供城市运营服务，根据招股书，服务的收入来源和管理面积比例上，来自独立第三方物业的贡献也呈现攀升的趋势。

　　近几年，大量的物管企业纷纷赴港上市，其中的大多数公司均由房企分拆，但与以往相比，资本的态度已明显变得理性，物管公司的上市也受到了影响。据克而瑞物管统计的数据，截至2021年末，物业板块PE均值仅为17.64倍，同比降幅达52.31%。

　　不仅如此，从审批节奏来看，物企获批进度放缓，同比2020年延后约68天。中小型物企上市进程更为艰难，在服务之前递表的鲁商服务、苏新美好生活首份招股书最终走向失效，服务从去年8月31日递表，到今年2月6日通过港交所聆讯拿到“入场券”，进程已算顺利。