服务通过港交所聆讯，高成长性与科技含量成为估值关键

　　2021年物业股们经历了政策支持带来的股价业绩齐升的“美好”，也经历过地产监管趋严、房企信用事件爆发带来的估值回调，但相较于其他暴跌的板块，物业股整体呈现大起大落后的“平稳”趋势。 　　近日

服务通过港交所聆讯，高成长性与科技含量成为估值关键

　　2021年物业股们经历了政策支持带来的股价业绩齐升的“美好”，也经历过地产监管趋严、房企信用事件爆发带来的估值回调，但相较于其他暴跌的板块，物业股整体呈现大起大落后的“平稳”趋势。

　　近日，中国(00817.HK)旗下物业服务发展有限公司(以下简称“服务”)通过港交所上市聆讯，这意味着，服务的上市已基本板上钉钉。值得一提的是，这是在物业股上市潮褪去背景下，近2个月来唯一成功过会的物企。

　　招股书显示，2018年-2021年9月，公司在管建筑面积分别为1020万平方米、1270万平方米、1770万平方米及2320万平方米，报告期内持续增长。根据公开资料显示，截至2021年中期，上市物业合约面积均值达1.78亿平方米。

　　与头部物管企业相比，服务的规模不算大，但其盈利能力突出：2018年-2020年，服务的收入分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，复合年增长率为28.2%，2021年前9个月的收入为10.49亿元；报告期内，服务实现利润分别约为1750万元、2260万元、7710万元、1.09亿元，复合年增长率逾110.0%。

　　根据业内初步测算物业服务的市场约为3万亿+。基于市场边界的拓展，这一数字未来可能会持续增大。虽然和约20万亿的房产交易市场无法相比，但物业服务市场的持续性更强，现金流也更为合理。

　　物业赛道规模足够大，但也是一个“长坡厚雪”的赛道，分化整合大幕早已开启。除了提升规模和运营能力外，线上平台、数字化管理、本地化服务、城市服务等对更多服务内涵的满足也展开了全面探索与较量。

　　这家定位于“品质生活服务商”和“城市运营服务商”的物企，兼具央企背景、高速增长优势的后起之秀，正成为覆盖多业态、服务多元客户、高速成长的智慧化发展的标杆企业，也备受资本市场期待。

　　专注高端物业服务，营收、净利双增长

　　据了解，服务是全球500强企业中国中化集团公司旗下中国控股集团有限公司的全资子公司。受惠中国的快速扩展，为中国及其合营企业和联营公司开发的项目提供各种物业管理服务，服务的项目类型涵盖高端住宅、高端写字楼、大型商业综合体、政府机关办公楼、学校等多个业态。

　　数据显示，2018-2020年度，服务实现总收入分别为5.75亿元、7.89亿元和9.44亿元，2018年至2020年的复合年增长率为28.2%。截至2021年前9月30日，其总收入达10.49亿万元，实现利润1.09亿元。同期利润分别为1750万元、2260万元、7710万元和1.09亿元。

　　营收、净利双增的背后是近年来服务规模的提升和专注品质生活服务的高端物业定位带来的较高毛利率水平。

　　从规模上来看，服务2018-2020年间合约建筑面积由2190万平方米增至4050万平方米，复合年增长率36%。截至2021年9月30日，合约建筑面积约4570万平方米，在管总建筑面积为2320万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市。

　　从行业现状看，在全国22个城市集中供地的政策背景下，物业作为房地产开发生态链中的重要一环，低毛利成为服务商亟待解决的难题。未来行业一定会是用服务力打动市场的硬核时代。

　　近年，物业加速转型升级，定位“品质生活服务商”及“城市运营服务商”，并制定了“一纵、一横、一体系”的战略发展规划，在业态、服务多元客户、搭建智慧化平台做出探索。

　　值得注意的是，公司依靠优质服务形成的行业口碑，带来了较高的品牌溢价。2018-2020年，服务在管物业的平均物业管理费分别约为6.2元/平方米、5.9元/平方米和5.4元/平方米，同期，中指研究院公布的物业服务百强企业的行业平均水平分别为4.2元/平方米、3.9元/平方米和3.84元/平方米。截至2021年9月，服务平均物业管理费为4.9元/平方米。

　　物企上市潮褪去  增值服务与科技含量成为估值关键

　　过去一年，港股物业板块估值出现较大变化，部分物企的市值大幅度缩水。可以看出，多数物企下跌和关联房企有关，受房地产行业的不利影响，新上市的物企面临估值考验。

　　有券商分析指出，从物管行业竞争格局上来看，目前市场集中度提升过程还没有完成。进入成熟期后，完善的增值服务体和科技赋能带来的降本增效，会带动物业管理公司从粗犷成长向精细化运营转发，利润率的改善也会有空间，但这要求物管企业摆脱传统运营模式。

　　而服务提升品牌形象的同时，也不断通过技术、数字化、多元化进行渗透，从而获得边界突破和服务溢价。比如，公司不断探索社区服务新模式、针对业主需求不断扩大服务范围，并依托大数据平台和互联网服务，开展智慧社区建设，通过科技赋能，智慧驱动，进一步加速夯实高端的服务品质。

　　开展高端物业服务，公司在服务内容及软硬件标准上的投入自然高，以达到较高的服务品质与满意度。在智慧社区建设方面，智能社区服务涉及“智慧社区、智慧运营、智慧生活”三方面。以望京府为例，在业主高关注的生活动线上增加科技投入，通过改造将数字化融入人行、车行、电梯、园区、安防、照明等具体场景；借助视频实时监控设备设施运行，保障业主的安全与生活体验。

　　开拓新业务增量，提高业绩增长确定性

　　从开发商类型来看，物业的合约面积共有90%来自于中国及其关联方，在管面积共有86%来自于中国及其关联方。

　　为提升自身外拓能力，2021年开始服务便频频与政企合作，其中城市运营服务亦是物业未来的业务亮点之一。

　　2月10日，其联合嘉善经济技术开发区管理委员会共同成立嘉善嘉茂城市公共资源管理有限公司;此后5月份又在城市服务领域再次布局，与地方国资企业舟山东港集团正式签署战略合作协议，并成立了合资公司舟山东大;之后服务与中化蓝天合资成立浙江中蓝鑫茂园区管理有限公司;同年9月再度牵手地方政府，与南京新尧新城管委会正式签署战略合作。

　　服务称，本次IPO募资所得主要用于收购、投资其他有潜力的物企并扩大与相关业务协同的供应商等合作；升级公司智慧服务管理系统；用于企业运营资金及一般用途等。