物业赴港IPO：在管面积超1800万平米，上市后首要任务是“收购”

　　每经记者：王佳飞 每经编辑：魏文艺 　　房企拆分物业上市的热度依然不减。 　　8月31日晚间，中国（00817.HK）发布公告称，建议分拆附属公司物业发展股份有限公

物业赴港IPO：在管面积超1800万平米，上市后首要任务是“收购”

　　每经记者：王佳飞 每经编辑：魏文艺

　　房企拆分物业上市的热度依然不减。

　　8月31日晚间，中国（00817.HK）发布公告称，建议分拆附属公司物业发展股份有限公司（以下简称物业）的股份并在联交所主板独立上市，“预期待建议分拆及上市完成后，分拆公司仍将为本公司的附属公司”。

　　根据招股书，如果物业能够顺利完成上市，该公司首先要做的便是收购。

　　中国公告截图

　　招股书显示，物业是高端物业管理和城市运营服务提供商，目前的物业管理组合包含住宅物业，商业物业和公共物业等多种类型。截至2021年3月31日，其在管总建筑面积约为1810万平方米。

　　物业2018年至2020年间合约建筑面积由2190万平方米增至4050万平方米，复合年增长率36%，高于同期18.9%的行业均值；2018年至2020年间在管建筑面积由1020万平方米增至1770万平方米，复合年增长率为31.7%。截至2021年3月31日，物业的合约建筑面积为4130万平方米，其中71.4%位于一二线城市。

　　据招股书，物业的收入由2018年的5.75亿元增加至2019年的7.9亿元，2020年为9.4亿元，2018年至2020年的复合年增长率为28.2%。

　　物业的年度利润由2018年的1750万元增加至2019年的2260万元， 2020年的利润为7710万元。截至2021年3月31日止三个月，物业的利润为1460万元，整体毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%，2020年则为24.9%。

　　招股书显示，物业执行董事兼首席执行官谢炜在物业发展及管理方面拥有逾20年经验。

　　自2015年起，谢炜负责中国的运营及行政职责，2015年10月获委任为中国副总裁，负责客户关系及物业管理业务，同时兼任物管董事及主席，并在2016年11月获委任为物管总经理，负责物业管理业务的整体营运及管理。

　　此前的1995年8月至2015年7月期间，谢炜在北京万科物业担任区域经理、副总经理及总经理等多个职位，负责物业管理业务板块。

　　物业招股书截图

　　几乎所有剥离的物业公司都是在地产母公司的携领下开展业务，物业也是背靠中国，在城市运营领域拥有业务。

　　所谓城市运营服务，是指政府和企业对城市资源进行整合、优化、转化及配置，为市民提供增值公共服务，从而支撑了现代城市区域无缝运营。截至目前，中国在全国共有30个城市运营项目，今年计划新获取8个城市运营项目。

　　“与中国稳固的联系，物业得以不断利用中国在城市运营领域强大的项目储备。目前，物业已为中国的19个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，并运营其中8个项目。”

　　据物业在招股书中表示，“由于所涉及服务的范围及复杂性，城市运营在技术和经验方面的进入门槛很高。物业依托在多业态和优质城市运营服务方面的丰富经验，通过扩展管理规模实现城市运营组合和服务产品多样化，并在获得来自独立第三方的城市运营服务领域市场机遇方面占据有利地位。”

　　此外，物业计划更多参与包括商业物业、政府和公共设施、教育机构、机场候机室、养老设施、医院、博物馆及工业园区等非住宅物业，使在管物业类型多元化并扩大业务规模。

　　“中国分散的物业管理行业正处于整合的早期阶段。”这是物业对物业行业的判断，因而该公司也在试图突破的边界。

　　物业计划进入第三方物业，试图“以具有成本效益的方式从独立第三方获得更多管理合约，从而在我们认为有望增长的高线城市取得竞争优势。”

　　自2020年起，物业一直积极扩展独立第三方所开发的物业。截至2021年3月31日，已就独立第三方所开发物业订立25份管理合约，合约建筑面积及在管建筑面积分别为270万平方米及220万平方米。

　　对于融资用途，物业列出的第一条便是投资与收购，收购的目标是“与其他物业开发商无关的合适目标公司，以及一些与相对较小的物业开发商有关联的物业管理公司”。

　　具体而言，在管建筑面积至少为100万平方米，最近财政年度的年度收益至少为人民币5000万元，由住宅物业、写字楼等公共物业构成的管理组合，处于京津冀地区、 长江三角洲、大湾区及成渝经济圈等发展潜力地区的公司，会是物业较为合适的收购对象。