的宁高宁时代

　　每一家企业的经营风格都难免贴上掌舵人的印记，即便国有企业也不例外。 　　2016年1月，宁高宁辞任中粮集团董事长、党组书记一职，就任中化集团董事长、党组书记，中国集团主席，这是继华

的宁高宁时代

　　每一家企业的经营风格都难免贴上掌舵人的印记，即便国有企业也不例外。

　　2016年1月，宁高宁辞任中粮集团董事长、党组书记一职，就任中化集团董事长、党组书记，中国集团主席，这是继华润和中粮之后，宁高宁掌舵的第三家央企。

　　华润的均好与中粮大悦城的驰名都是宁高宁在位时的“政绩”，这两家央企将其房地产板块做得风生水起，也源于宁高宁对于房地产领域的把控。“执政”三年多，2018年其又交出了一份不错的成绩单，与华润和中粮类似，宁高宁治下的焕发出高增长特质。

　　2018年中国实现合同销售金额1280亿元，同比去年增长85%，这也是首度迈进千亿大关，克而瑞排行榜上升5名排至第24名。

　　财报显示，2018年实现营收387.33亿元，同比上年增长25%；毛利润145.38亿元，同比增长45%，毛利率38%；净利润52.11亿元，同比增长31%，净利润率13.45%；公司实现末期股息为每股10港仙。

　　主营业务涵盖三大板块，分别是城市及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店经营。根据财报，2018年营收的核心依然是城市及物业开发板块，占总收入87%。

　　豪宅盘里的鲶鱼

　　过去几年内，有两个标志性的转折事件，其一是2015年实现更名，由原中化方兴更名至现今的中国，也是在同一年，宣布执行全新“城市运营商”战略；其二为2016年初宁高宁到任并掌舵，也是从这一年起，开始了其规模化的道路。

　　数据显示，2016年销售额485亿元，2017年为693亿元，而2018年更是的标志年份，在这一财年首次突破千亿，距离管理层冲击的第一梯队又近了一步。

　　在2017年以前一直都是深耕一二线策略，尤其对于热点城市更是其布局重点，这缘于早在多年前就看准了高端改善这一细分产品线，克而瑞数据显示2018年销售均价25539元/平方米，远超龙头房企，这也从一个侧面反映出的经营风格。

　　多年来，是一线城市核心地段土地拍卖中的常客，更是争夺“三高”（高总价，高单价，高溢价）地块的急先锋。让一炮而红的项目就是一个地王项目，2009年北京国土局中，以40.6亿元拿下广渠路15号地，折合楼面均价1.6万元/平方米，“面粉贵过面包”的说法由此而来。这便是的第一个府系产品，北京广渠府，此后其一直沿用为名。

　　最近几年，始终在寻找核心区位的核心地块，2016年8月，35.1亿元入手郑州郑东新区地块，折合楼面价3.7万元/平方米，此后售价5.8万~6.5万元/平方米，这样的均价对于一个二线城市来说无疑是顶豪配置。2017年9月，入手厦门翔安地块，以总价20.91亿元拿下该地块，折合楼面均价2.9万元/平方米，那时厦门执行限价措施，该项目出让时获批价为2.9万~4.2万元/平方米。

　　城市版图扩容

　　宁高宁加盟后的有步骤有策略，首先占领一线及热点城市，将这一品牌效应做大，随后有节奏地深入一线城市周边的重点二三线城市，布局城市圈的想法有了初步规模。

　　这也体现在近两年的财报中，2017年开始进入西安、成都等强二线，2018年继续扩容城市布局，除了一二线城市外，在2018年首度进入贵阳、济南、常州、厦门等地，截至期末共布局40个大中城市，而在2017年只有28个。

　　从城市布局来看，除了在2018年继续深耕一线及强二线之外，公司还注意到了一线城市周边的机会，诸如长三角增加了南通、绍兴等地，在粤港澳大湾区加码东莞，同时增加西南的贵州、中部的开封等地，可以说在城市布局上更为全面，也较为符合规模型房企的综合布局之势。2018年新获取68个项目，新增土储面积为2264万平方米。

　　的销售业绩与第一梯队还有一定距离，然而其经营效率等各个指标均可与第一梯队房企相较。2018年实现营收387.33亿元、毛利润145.38亿元、毛利率38%、净利润52.11亿元、净利率13.45%，扣除投资物业公平值收益净利润为50.84亿元，净利润率仍为13.13%。

　　这与一直强调的“适度规模”有一定关系，在最近冲击规模的三年里，没有停止对经营效率的关注，2017年其毛利率为32%，2016年为37%，其净利率也始终保持10%以上。

　　除规模之外，的另一个亮点在于城市运营，这个从2015年起就提出的概念，在最近几年被一直贯彻。2018年新增3个城市运营项目，26个框架合作协议，截至期末累计获取及锁定13个项目。在业绩会上，管理层表示到2020~2022年将有60%的土地从城市运营项目中获取。

　　在城市运营项目中有很重要的一个环节即一级土地开发，近几年借力城市运营发展土地一级开发，对此中原地产首席分析师张大伟表示，的这一定位在过去几年是准确的，城市运营需要央企国企这样的企业性质，同时也要求更强的企业实力，这两点对于来说都比较符合，切入这个市场更有利于做大做强。

　　在城市及物业开发板块，表现出较为强劲的增长动力，然而在不动产运营方面，的比重还不够高，在2018年度旗下商务租赁及零售商业运营在全体系下占比为4%，酒店经营占比为5%，另外酒店经营在2018年度营收20.48亿元，同比下滑1个百分点。

　　负债增加融资频繁

　　规模扩张必然伴随负债增加，2018年有息负债为879.73亿元，同比上一年增长23%，其中一年内到期负债219.76亿元，账面现金及现金等价物为213.24亿元，短债与现金规模基本打平。规模的扩张从投资活动现金流为-195.89亿元也能看出，财报显示净流出的主要原因系集团进行投资，向合营公司及联营公司贷款、向非控制股东贷款及构建物业、厂房及设备支出所致。

　　而营收的增加和融资渠道的顺畅，也将的经营性现金流回正至20.12亿元，在2017年这个数字还是-246.93，可以说有较大幅度回升。财报显示其主要原因系集团支付土地及建筑成本、营销费用、管理费用及税费等，部分因收到售楼款、物业租金及酒店经营收入等而抵消。

　　在当期尝试多种融资手段，包括2018年3月发行人民币计值12.5亿优先担保债券，2018年4月和12月在境内发行30亿人民币无担保中期票据和20亿人民币无担保永续中期票据，2018年12月在境外发行3亿美元优先担保永久资本证券等。

　　2018年度利息开支总额为53.77亿元，较上年增长38%，主要在于本年度新发行债券及贷款增长所致。其中资本化的利息开支为29.57亿元，同比上升35%；融资成本为24.2亿元，同比增长43%。

　　受益于融资活动频繁，在2018年度现金流净额为416.38亿元，财报显示主要是由于公司发行境内中期票据、发行永久资本证券、非控制股东贷款、非控制性股东注资、新增银行贷款及其他贷款、收到第三方投资，部分因偿还银行贷款及其他借款、赎回永久可换股证券、支付利息、支付2016年股息及2017年特别中期股息及支付非控制性股东股息所致。