穿越周期｜民营房企的一面旗帜

　　在多家千亿房企乃至巨头恒大、融创、世茂都延迟发布年报时，终于有一家民营房企的业绩会，正常召开，并且，给人希望。 　　这便是集团。 　　2021年，实现销售2900.

穿越周期｜民营房企的一面旗帜

　　在多家千亿房企乃至巨头恒大、融创、世茂都延迟发布年报时，终于有一家民营房企的业绩会，正常召开，并且，给人希望。

　　这便是集团。

　　2021年，实现销售2900.9亿，一举进入前十。从财务数据来看，创造了当期民营房企的最佳范本，尤其是平均借贷成本4.14%、现金短债比6.11倍，甚至优于一些央企、国企。

　　自律的人应得奖赏。在急风骤雨中依然可以从容前行，乃是董事长吴亚军多年“天晴补屋顶”的自我约束得来的，这也隐含了她所说的强者姿态：危机之中，依然要有增长。

　　业绩会上，与其他房企对今年行情的谨慎相比，管理层却表现出了信心，他们将今年的全销售目标定在了3000亿，仍为增长。

　　在房地产行业剧烈调整的2021年，“好学生”展现出了自己的稳健和定力，这本是永续经营企业、穿越经济周期的应有之义，却在当下显得如此稀缺。

　　活下来与否，其实无关是国企还是民企，而只有关自律与内省。

　　颇具象征意义的是，展示了一个成功穿越周期的房企样本，也宣告了过去多年房地产高杠杆模式的终结，由此存活下来的地产商，将集体走向一个新的时代。

　　这是一份令同行羡慕不已的财报。

　　2021年，实现营业额2233.8亿元，同比增长21.0%；归母核心净利润为224.4亿元，同比增长20.1%。

　　提及业绩增长的原因，首席执行官陈序平将之主要归结为，销售表现坚挺，得益于一贯聚焦高能级城市的策略。

　　财报显示，在售的68个城市，9成以上的合约销售来自于高能级城市，其中一线占比13%，二线占比81%。

　　深耕高能级城市，是稳固的基本盘。尤其是在北京、上海、广州和南京等重点城市，的业绩增长明显。像重庆和杭州突破200亿元，有28个城市的销售规模入围当地前10。

　　“很庆幸过去几年没有盲目下沉，没有过多布局一些低能级城市。”陈序平表示，预计低能级城市今年的市场也很难恢复。

　　不过高能级城市存在的限价问题、2017-2018年较高成本拿下的项目进入结算周期等，则直接反应到财报中，对的地产开发业务毛利率持续产生影响。

　　截至去年末，地产开发业务2021年结算毛利率为23%。集团首席财务官赵轶表示，预计未来地产开发业务的毛利率会维持在20%左右。

　　毛利率下滑是个缩影：面对市场的阵痛，过得也并不轻松。去年下半年销售端的走冷、融资端的收缩等，感受深切，并未例外。

　　董事会副主席邵明晓坦言，去年所有房地产调控政策如“房住不炒”长效机制形成闭环，叠加疫情冲击，对房企来说确实冲击比较大。过去三到五年缺乏自律的公司压力会更大。

　　而非常审慎，保持着稳健的财务盘面，将严控负债规模及不断降低融资成本作为发展的重要前提。2021年，平均借贷成本仅4.14%，创历史新低；净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍（剔除预售资金监管为3.9倍），均为业内较高水平。

　　事实上，已连续六年符合“三道红线”的监管要求了。

　　审慎更表现在拿地上。邵明晓表示，去年上半年就没有过多拿地，下半年才出手，绝大部分都是底价获得，全年下来拿了122个项目，总共2355万平方米。

　　“尽管很难，但我们还是如期兑现了承诺，交付了业绩”，邵明晓表示。

　　去年下半年至今，多家民营房企经历资金困局，已经倒下或即将违约，成了硕果仅存的几家大型民营房企之一，并且以亮眼的业绩冲进了行业前十。

　　如果拉长时间到15年，可以发现，走到今天靠的是“底线思维”和“强者姿态”，也就是穿越周期的思维。

　　也曾经历2008年的生死关口，这让吴亚军和定战略时，先想到的是生死，而不是发展，“靠底线思维才可以走得长远”。

　　与此同时，无论面对何种环境，在保证生存的基础上，也强调要稳健发展。

　　2020年业绩会，吴亚军曾说在疫情压力下，“仍然考虑要有所增长，这就是强者的姿态。”

　　这样的思考和要求，在2021年下半年急剧下滑的行业环境下，显然也没有变。

　　如果说危机和底线思维、不盲目加杠杆让存活了下来，那么加码运营，则将推向了一个高度。

　　过去多年的存在更是一个大型先锋实验，一个房企面对未来的生存实践。

　　作为一个运营先行者，在行业多数玩家还在转型之路上摸索时，它已经找到了自身的法门，提供了一个范本，这也是这家公司之于行业更大的意义。

　　在身上，地产行业发展的新范式已经初具雏形。

　　一端是开发业务的稳定，另一端是经营性业务逐渐壮大，甚至可以反哺开发业务。

　　报告期内，经营性收入达到了188亿元，同比增长39%。其中商业运营和租赁住房等投资性物业收入同比增长37%，来到104亿；物业管理及其他收入为84亿元，同比增长41%。

　　非常难得的是，2021年冠寓实现首次盈利。截至期末，冠寓已在全国30多个高等级城市开业10.6万间房源，规模仅次于万科，出租率创历史新高，达到了92.9%。

　　商业运营方面，已开业商场61个，去年新开12个。并且全年整体的收入租金同比增长40%，至81.5亿，在疫情反复下，出租率出租率维持在97%的高位。

　　管理层透露，今年还会有13个重资产商场以及5座以上的轻资产运营落地，未来也会以每年新开10个左右的速度，稳步开业，轻重并举。

　　2022年初，将智创生活分拆上市是个关键时点。这意味着认为这一航道的发展已经成熟，能够实现自我造血了。

　　过去十年里，一直用销售回款的10%投入到持有物业等航道当中。未来，随着这些航道自身能够拥有很高的现金流，来自地产的纯粹投入也会减少。

　　在所提出的的“空间即服务”战略下，开发与运营多航道的协同作用被放大。“这可能是未来一个新的发展模式”，赵轶认为。这也是是未来整体业绩的压舱石。

　　目前经营性业务占整体收入的比例在8%左右，未来可以进一步提升到20%左右。管理层强调，“无论是已有的六大主航道业务还是未来的创新业务，都要回归到生意逻辑,回归到现金流、利润的逻辑。”

　　这颠覆了过去房地产行业主要看销售额的行规。在城市运营商和服务商的视角下，已然搅动行业的新王者之战。

　　当下，房地产政策频频纠偏，市场正在逐步修复。陈序平表示，像上海、北京、杭州、成都核心区、南京这些高能级城市，已经明显感觉到市场的回暖。

　　此外，在预售资金监管方面，也感受到政策正在纠偏，各地在执行力度上不再一刀切，会根据企业具体状况判断，让企业以合理方式调出资金。

　　“最痛的时候应该说过去了。”赵轶说。

　　随着土地市场热度回落，以及高杠杆、不理性的行业出清，将有利于这类房企获取价格更低的土地，有利于地产毛利的逐步修复。

　　那个黑马频出、杠杆高企的时代确实过去了。活下来的房企，在经历了这一年的生存游戏后，将有望迎来一个新的春天。