逆境中见韧性：保持全投资级优质房企 年内已无到期债务

　　在今年房地产行业低迷之际，集团依靠自身稳健的能力，穿越行业周期，并保持着营收净利双增长。 　　近日，集团（00960.HK）公布其截至2022年6月30日半年业绩。期内，

逆境中见韧性：保持全投资级优质房企 年内已无到期债务

　　在今年房地产行业低迷之际，集团依靠自身稳健的能力，穿越行业周期，并保持着营收净利双增长。

　　近日，集团（00960.HK）公布其截至2022年6月30日半年业绩。期内，集团实现营业额948亿元，同比增长56.4%；核心权益后净利润65.5亿元，同比增长6.1%。此外，集团连续六年满足“三道红线”指标要求，平均融资成本进一步下降至3.99%。

　　2022年房地产行业面临前所未有的挑战，市场起伏跌宕，但始终严格遵守财务管理纪律，并通过战略聚焦、组织高效运营等动作，历练出穿越周期的特质与能力。

　　“是提前很早就预见到行业大周期，也提前好多年开始思考和布局。”集团董事长吴亚军表示，行业的底部已经逐渐显现，其他同行包括一些表现良好的公司，都能够跟一起穿越周期。

　　今年5月，集团再度荣登《福布斯》全球企业2000强，连续12年上榜。与此同时，连续两年入选《财富》世界500强榜单，排名跃升至第412位，稳健的经营质量和强大的企业综合实力，进一步获得认可。

　　营收盈利双增长 上半年100%项目如期交付

　　面对充满挑战与不确定的市场环境，集团在2022年恪守战略，持续保持有质量的增长、有回款的签约，在行业整体下行、多数房企出现亏损的情况下，依然保持营收盈利正向增长。

　　2022年上半年，集团实现收入948.0亿元，同比增长56.4%；实现归母净利润74.8亿元，同比上升0.8%；实现核心归母净利润65.5亿元，同比增长6.1%；并表回款率超过100%，继续保持较高水平。

　　与此同时，集团行业排名也出现上升，销售排名由去年全年的第10名上升至上半年的第9名。上半年实现地产开发合同销售858.1亿元，其中权益销售金额达565亿元，权益销售面积为341万平方米。

　　分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在集团占比分别为34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%。其中在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、33个城市进入市场前十。

　　截至2022年6月底，已售出但未结算的合同销售额为2950亿元，面积1759万平方米，为未来公司利润持续稳定增长奠定坚实基础。

　　在稳健经营模型下，集团也根据新的发展情形，优化了拿地区域结构，新增土储质量向好。

　　2022年上半年，新增土地储备总建筑面积为226万平方米，权益面积134万平方米。截至2022年6月底，其土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域。

　　“上半年我们获取了17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价获取的。接下来土地获取将有常态化的机会，我们在策略上也会更聚焦、更坚定在高线城市布局。”集团执行董事兼CEO陈序平在业绩会上表示。

　　值得关注的是，在聚焦“保交楼、稳民生”政策下，今年上半年，集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%实现按期交付。此外，不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。

　　“我们整个开工节奏是通过减少一些未销售、未开工的组团来平衡，对于已经销售、已经开工包括确定交付的，我们会确保如期交付，甚至会提前交付。”陈序平称。

　　经营性收入首超百亿 力争年化增长30%-40%

　　在“空间即服务”战略指引下，既坚守主业又洞见变革，通过多元化、高质量的产品与服务，实现相互之间的高效协同。

　　目前，集团在地产开发之外，商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务均已跻身行业头部，为贡献持续稳定的收入及利润。

　　2022年上半年，集团经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

　　面对疫情挑战，仍按照既定节奏布局商业，稳步提升回报，以轻重并举模式，扩大在高能级城市的网格化布局。上半年商业实现租金收入46.5亿元，同比增长26%；整体出租率为95.6%，继续维持高位。

　　截至2022年6月底，商业已进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，已开业商场建筑面积为618万平方米（含车位总建筑面积为773万平方米）。

　　“现在我们在手近130座商场，每年都会保持10座左右的开业速度，已经开业的商场，也会保持同店同比的增长，整个商业板块力争保持每年30%的复合增长。”陈序平称。

　　在租赁住房领域，租赁住房品牌“冠寓”已经站稳头部企业位置。2022年上半年租赁住房租金收入为11.8亿元，同比增长11%；已开业房间数超过11万间，排名行业第二。

　　陈序平表示，长租公寓在手16万间，在国家“租购并举”的战略方针下，冠寓进行积极布局，力争实现20%的收入和利润增长。

　　而备受外界关注的空间服务品牌“智创生活”，也正在发展壮大。

　　今年上半年，智创生活报告期内实现全口径收入约63亿元。其中，物业管理板块基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实际管理面积约2.8亿平方米，业主满意度连续13年超过90%。

　　对于智创生活的上市安排，集团CFO赵轶表示，“目前智创生活的上市资料准备已经就绪，目前市场情绪不佳，不着急。我们把发展的重点转为内生，关注内生的转化率，接管的效率以及内生毛利率的提升，减少对低质量收并购的依赖。”

　　据陈序平介绍，未来智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%是完全可期的。

　　其进一步表示，在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对穿越周期起到非常重要的稳压器的作用，力争保持每年经营性收入30%-40%的年化增长。

　　年内已无到期应还债务 融资成本再创新低

　　2021年下半年起，受疫情和部分房企境外债务违约影响，境外融资基本停滞，境内融资也不断收紧，加之行业整体销售不佳，房企的融资变得异常艰难。据克而瑞统计，2022年上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。

　　无论市场起伏跌宕，始终严格遵守财务管理纪律，坚决控制短债比例及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。

　　依靠长期的财务自律，集团三道红线连续六年稳居绿档，有效抵抗了周期风险。截至上半年末，剔除预收款的资产负债率为68%，净负债率仅55.3%，现金短债比4.07。

　　得益于良好的财务实力，集团持续获得资本青睐，融资渠道顺畅，年初至今共发行债券65亿元，加权利率仅3.70%。

　　受益于此，集团融资成本也进一步下降，集团平均融资成本为3.99%，再创新低；负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，到年底已基本无偿债压力。

　　值得关注的是，报告期后，集团于2022年7月成功发行人民币17亿元公司债券，票息4.1%，期限6年。8月16日，多家银行与集团签订银团贷合约，公司获得一笔34.5亿港元为期5年的贷款，性质为可持续发展挂钩可转让定期贷款信贷融资。8月25日，集团发行新一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信投为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

　　“政府对高信用民营企业的融资非常关注和支持，我们也顺利发行了第一单中债增信全额担保的一支债券。”CFO赵轶表示，此外，跟全国很多银行建立了战略性的关系，银行依旧支持优质房企进行融资，也显示出银行业对集团发展的认可与信心，未来也会依靠这部分融资弥补公开市场的波动。

　　受益于多元化的融资渠道，在房企信用评级普遍下调的背景下，集团持续获得评级机构的认可。截至2022年6月31日，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。