旗下的物业公司「万物云」递表港交所，年利润17.14亿元

　　 　　来源：招股书 　　来源 | 活报告 　　数据支持 | 捷利交易宝APP 　　摘要：万物云于2022年3月31日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，公司是旗

旗下的物业公司「万物云」递表港交所，年利润17.14亿元

　　来源：招股书

　　来源 | 活报告

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　　摘要：万物云于2022年3月31日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，公司是旗下中国领先的全域空间服务提供商。2021年收入为237.05亿元，净利润17.14亿元（年复合增长率为28.37%），毛利率为16.96%。

　　S&TLiveReport获悉，成立源于1990年的万物云空间科技服务股份有限公司Onewo Space-Tech Service Co., Ltd.（以下简称“万物云”）于2022年3月31日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。这是该公司第1次递交上市申请，联席保荐人为中信、花旗、高盛。地产四天王“碧恒万融”将在物管板块齐聚。

　　万物云引领并推动了中国物业服务行业的发展。公司成为了中国领先的全域空间服务提供商，也是独一无二的由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供应商。基于公司的品牌定位，公司致力于为中国经济最发达的高线级城市空间以及客户提供优质服务。

　　在不断探索业务发展方向和主动实施战略转型的过程中，公司建立了包括以下三大业务分部的业务模式:

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　　社区空间居住消费服务:提供了一系列的社区空间服务，包括住宅物业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务。通过“物业”品牌，“朴邻”等在内的一系列品牌，开展包括房屋经纪及租赁管理服务以及房屋修缮和美居服务。

　　商企和城市空间综合服务:公司提供商企和城市基于营造宜人环境空间的综合服务，主要包括为商企、政府部门和其他机构客户提供的物业服务及综合设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务。设立了独特的商企空间管理品牌“万物梁行”，通过“CityUp”品牌，为城市公共空间的各受益者提供城市空间整合服务。

　　AIoT及BPaaS解决方案服务:开发了系列远程空间科技运营服务，包括“人工智能物联网”(AIoT)以及“流程即服务”(BPaaS)解决方案服务。

　　公司的业务起源于集团“做好物业服务”的追求，取得了一系列行业第一的成绩：

　　1991年，公司于国内首创了业主自治与专业服务相结合的“共管模式”，并推动成立了中国大陆第一个业主委员会;

　　1996年，物业中标中国物业管理行业第一个公开招标项目深圳鹿丹村项目;

　　1996年公司在国内同行业中成为了第一家通过ISO9002国际质量管理体系认证的物管企业，引领行业提高服务质量;

　　2001年，公司获得国家建设部首批颁发的物业管理一级资质证书，成为中国首批获得一级资质的物业管理企业。

　　首创了管家式全生命周期服务，突破了传统的“四保”模式，实现了从物业管理到物业管家的蜕变。并且基于管家模式，公司主动了解客户的更多需求，并因此能够探索并开展多元化的服务，例如立足于资产经纪及租赁、以及房屋焕新需求的增值服务。

　　第一家、也是唯一一家成功整合“国际五大房地产谘询服务公司”大中华区物业及设施管理服务业务的本土企业，并成功打造了中西合璧的万物梁行品牌。

　　首创了城市物业服务模式，突破了物业服务的传统边界并引领了整个行业走向城市公共空间。2018年5月，公司打造了中国第一个“物业城市”。

　　投资亮点

　　公司是中国领先的全域空间服务提供商，拥有强大的品牌势能;

　　集团是公司的战略伙伴，双方相互助力、不断协同发展;

　　公司不断创新，并持续领跑行业;

　　公司拥有卓越的市场化拓展能力以及整合经验;

　　公司长期投入科技研发，拥有领先的空间科技能力;

　　公司独一无二的“万物云街道”模式;

　　公司拥有具战略远见的管理层团队以及科学有效的环境保护、社会责任和公司治理措施。

　　公司资料：

　　公司地址：中国深圳市福田区梅林路63号梅林中心

　　香港地址：香港九龙长沙湾道788号罗氏商业广场18楼1806-07

　　财务分析

　　截至2021年12月31日止3个年度：

　　收入分别约为人民币139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年复合增长率为30.46%；

　　毛利分别约为人民币24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元，年复合增长率为27.62%；

　　净利润分别约为人民币10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元，年复合增长率为28.37%；

　　毛利率分别约为17.72%、18.54%、16.96%，年复合增长率为-2.18%；

　　净利率分别约为7.47%、8.37%、7.23%，年复合增长率为-1.60%。

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　　公司的收入、毛利、净利润都处于快速增长态势，其中净利润的增长最快，年复合增长率高达28.37%；

　　毛利率和净利率基本处于稳定并有略微下降；

　　公司账上现金64亿、应收45亿、经营活动现金流为正，达到28亿。

　　行业前景

　　中国社区空间居住消费服务市场方面：

　　中国社区空间居住消费服务市场提供两大类服务:(i)住宅社区空间服务;及(ii)居住相关资产服务。

　　根据弗若斯特沙利文的资料，中国社区空间居住消费服务市场总收入已由2016年的人民币21,093亿元增至2020年的人民币29,054亿元，整体年复合增长率为8.3%。预计2025年将达到人民币48,576亿元，2020年至2025年期间的整体年复合增长率为10.8%。下图列示2016年至2025年期间中国社区空间居住消费服务市场总收入:

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　　中国商企和城市空间综合服务市场方面：

　　根据弗若斯特沙利文的资料，中国商企和城市空间综合服务市场的总收入已由2016年的人民币15,549亿元增至2020年的人民币33,911亿元，整体年复合增长率为21.5%。预计2025年中国商企和城市空间综合服务市场的收入将达到人民币85,450亿元，2020年至2025年的整体年复合增长率为20.3%。下图列示2016年至2025年期间中国商企和城市空间综合服务市场的总收入:

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　　中国智慧城市云服务市场

　　智慧城市云服务包含各种服务，如智慧物业谘询服务、综合智慧空间解决方案、远程企业运营服务及为城市管理者和企业提供的远程空间运营服务等。

　　智慧城市云服务市场的总收入由2016年的人民币256亿元增至2020年的人民币915亿元，年复合增长率为37.5%。预计到2025年将增至人民币4,001亿元，2020年至2025年的年复合增长率为33.0%。

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　　行业地位

　　中国社区空间居住消费服务市场方面：

　　根据弗若斯特沙利文的资料，2020年中国社区空间居住消费服务市场的总收入已达到人民币29,054亿元。中国社区空间居住消费服务市场分散。2020年中国社区空间居住消费服务市场前五大服务提供商的收入贡献率约为2.19%，其中，公司以0.22%的市场份额位居第二。

　　此外，根据弗若斯特沙利文的资料，2020年，中国住宅社区空间服务市场的收入达到人民币2,068亿元。根据弗若斯特沙利文的资料，在市场中的社区服务提供商中，2020年公司按收入计排名第一，市场份额为5.14%。

　　中国商企和城市空间综合服务市场方面：

　　根据弗若斯特沙利文的资料，中国的商企和城市空间综合服务市场收入在2020年达到人民币33,911亿元。商企和城市空间综合服务市场竞争激烈且分散。在商企和城市空间综合服务市场，按2020年的收入计，前五名商企和城市空间综合服务提供商占0.69%的市场份额，其中公司以0.19%的市场份额排名第一。

　　根据弗若斯特沙利文的资料，按2020年的收入计，中国商企空间综合服务市场的前五名商企空间综合服务提供商占0.75%的市场份额，其中公司以0.27%的市场份额排名第一。

　　中国智慧城市云服务市场方面：

　　智慧城市云服务市场是一个广阔的市场，参与者主要集中在互联网及大数据行业。尽管公司在各类市场保持领先地位，但公司的技术能力仍处于早期发展阶段。

　　同行业公司IPO对比

　　本次选取的同行业对比公司为：碧桂园物业[06098]和融创服务[01516]

　　碧桂园物业是中国领先的住宅物业管理服务商,在2018年中国物业服务百强企业中的综合实力排名第三。物业管理组合庞大,遍布全国28个省、市及自治区的240多个城市,截至2017年12月31日合同管理总面积约达329.5百万平方米。

　　融创服务是中国增长最快的大型物业管理服务商,市场地位领先。2019年公司的整体增长率为94.1%,与2019年大型物业服务百强企业相比,排名第一。为客户提供全面的高品质物业服务,致力於成为中国最具竞争力的高品质综合物管服务商之一。

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　　主要股东

　　企业、万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源共同构成控股股东集团。

　　企业通过(i)企业实益拥有的600,000,000股内资股(约占公司已发行股本总额的57.12%);及(ii)企业各全资附属公司万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源拥有的合共60,602,000股内资股(约占公司已发行股本总额的5.77%)于公司拥有权益并有权行使公司共约62.89%的投票权。

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　　管理层情况

　　朱保全先生，48岁，执行董事、董事长兼总经理，拥有丰富的地产与物业行业经验，拥有10年以上大型企业管理经验。先后在企业任北京地产人力资源部门经理、客户服务中心经理，成都地产总经理助理，集团办公室副主任、主任，集团行政总监，南京地产总经理，集团副总裁及高级副总裁。毕业于中欧国际工商学院，获得高级管理人员工商管理硕士学位;毕业于华东工业大学获得系统工程学学士学位。

　　何曙华先生，47岁，执行董事。亦担任公司政府及企业客户服务中心首席合伙人，分管万物云城业务。拥有逾20年物业行业经验。于1998年4月加入公司，先后担任多个职位，包括深圳物业项目管理经理、北京物业副总经理、物业武汉大区总经理、物业广州大区总经理、商企事业部首席执行官、公司首席市场官等。获得南昌大学大专学历，获得武汉大学项目管理硕士学位，于中欧国际商学院就读高级管理人员工商管理硕士课程。

　　上市前融资

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　　中介团队

　　据捷利交易宝数据统计，万里云中介团队共计10家，其中保荐人共计3家，近10家保荐项目数据表现较差；公司律师共计2家，综合项目数据极差。整体而言中介团队历史数据表现极差。

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　　保荐人承销历史业绩

　　中信里昂近期保荐的破发率为38.6%；

　　花旗近期保荐的破发率为41.82%；

　　高盛近期保荐的破发率为36.96%。

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　　舆情分析

　　目前通过企查查网站查询万物云空间科技服务股份有限公司，发现具有如下风险提示：

　　15个自身风险中，民事纠纷13项，股权出质和担保各1项；

　　168个关联风险中，存在分子公司深圳市万物云科技有限公司、企业股份有限公司、珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司、福讯信息技术有限公司、深圳市万睿智能科技有限公司、深圳市第五空间网络科技有限公司的民事纠纷；企业股份有限公司、珠海市万物云科技有限公司行政处罚；深圳市万睿智能科技有限公司欠税公告的警示；深圳市第五空间网络科技有限公司、企业股份有限公司、深圳市机场物业服务有限公司在工商检查不合格的警示；

　　17个历史风险中，被执行人因未按时履行法律义务被法院强制执行1项，股权出质1项，其他为民事纠纷；

　　618个敏感舆情中，多为房地产涉及房地产政策、物业分拆上市和部分民事纠纷方面的文章报道；

　　738个提示信息中，主要都是作为原告起诉他人，人员变更（法定达标人、实控人、最终受益人、股东、主要人员等）、对外投资变更等提示信息。

　　整体来看，一家1990年就开始经营的公司，法律诉讼方面属于比较正常的范围，网上并不存在大规模的负面舆情。

　　近期港股IPO市场情况

　　据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为89.67亿，其中最大市值为汇通达网络，最小市值为清晰医疗；发行PE均值为38.87倍，PE整体水平偏上；申购人数均值为9974人；超购倍数上，均值为5.13倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在53.28%，整体来说，基石比例有增长趋势；暗盘及首日收益率上，今年1月以来好坏参半；2月份，新上市的汇通达表现尚可，清晰医疗则一般，乐普生物-B则微涨；3月份初金茂服务首日大跌28.75%，物管类公司依然不受市场看好；瑞尔集团上市首日表现略差，但在3月份即将结束之时，新上三家新股暗盘表现颇为亮眼，其中最大黑马为力高健康生活。