：陷入地产里

　　房地产行业真的难了。 　　8月30日，举行了2021年中期业绩会，总裁兼CEO祝九胜、执行副总裁兼首席运营官刘肖、执行副总裁兼财务负责人韩慧华出席了现场。 　　祝九胜在会上直

：陷入地产里

　　房地产行业真的难了。

　　8月30日，举行了2021年中期业绩会，总裁兼CEO祝九胜、执行副总裁兼首席运营官刘肖、执行副总裁兼财务负责人韩慧华出席了现场。

　　祝九胜在会上直接承认了存在诸多的问题，规模增长有限、利润下降、新业务难做......但是，与上面的相比，更为担心的是行业未来。面对行业快速变化、市场因素复杂，也看不清，陷入迷茫。

　　在活动的前一天，公布了今年的中期成绩单。数据一出，连行业“好学生”在行业快速转弯下也面露难色，盈利能力与普通学生无异。

　　透过中期成绩单、业绩会，我们清楚看到了三点细微的变化。

　　one-未来没有利润

　　难以抵抗“双利”暴跌的，利润空间不断被压缩。

　　2021年中期财报显示，实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；地产开发业务净利润161.7亿元，同比下降13.2%；归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较同比下降1.41个百分点。

　　一向追求利润至上的，也在面临着“增收不增利”困境。自2008年金融危机以来，首次出现净利润增速下滑的情况。

　　祝九胜称，净利润下降主要有三个原因，第一是我们的销售规模增长有限；第二是毛利率的下降稍快；第三是我们转型业务带来的相关的影响。

　　与下滑相比，更加值得顾虑的是，利润空间下探到底部仍然是一个未知数。“整个行业毛利的下降是有目共睹的，全年的压力还在。至于毛利降到什么时候，什么时候可以回升，从更长远的角度看行业一定会回到平均的回报水平。”

　　实际上，早于2018年，就喊“活下去”，今天的业绩会上，祝九胜再次喊出：“活下去，比什么都重要”。从2014年开始，在布局、并加大投资多元化业务，物流业务、长租公寓、城市更新、万物云、万物联行、印力商业......

　　地产开发没有了“未来”，在转型中依然看不到“未来”。7年时间过去了，多元化业务的效果仍没有效果，承认，自己起步时太乐观，严重低估了这些业务需要的时间、能力，面对的难度。

　　要“活下去”的又岂止，而是所有的开发商。毛利、利润大幅度下滑，早在2020年中期已经开始征兆，只是到了今年中期，连、保利、华润置地、龙湖、中海等“好学生”也不再称得上好。

　　保利毛利率下降3.22个百分点、华润置地毛利率下降2.2个百分点、龙湖下降3.1个百分点、中海下降了 6.17个百分点。包括其他的房企同样出现不同程度的下降，雅居乐下降6.25个百分点、奥园下降4.42个百分点、富力下降7.85个百分点、佳兆业下降2.95个百分点.......

　　这些下滑趋势还会持续很久，因为近段时间楼市调控正在不断加码，一线城市被点名后，二线城市也受到严厉监管，三线城市上涨太快也被约谈。一张张新规落地，房企利润一层层被削薄。

　　融创孙宏斌在业绩会上同样表示，首先要活下去，度过深层次调控后，才会有发展的机会。

　　但是，土地市场的变化，更加严厉。

　　two-抓住特殊机会

　　说是利润至上，不如说是开发商中最精明的一个。

　　为什么？看看上半年，接连退地与抢地就能知道一切，故事都是发生在佛山。

　　今年6月份，佛山南海区原C22地块重新上架，吸引了众人的围观。这宗地块正是在2017年以“25.3亿元+70年产权全自持”代价拿下的。重新上架时，这宗地块已经是打好地基。

　　显然，在为过去野蛮式买单，尽管是有着苛刻的出让条件依然收揽入囊。面对无利可图，甚至是亏本买卖，其又决然选择退地。

　　但是，一个月后，佛山又被送上了热搜。7月15日，保利、中海联合向佛山市自然资源局南海分局投诉，在竞拍TD2021(NH)WG0033地块时，抓住央企竞拍漏洞，利用跳价竞锝宗地。

　　实际上，更早之前，在面临广州荔湾葵蓬村旧改工作时，同样以“无法平衡复建与融资成本”退出项目。尽管葵蓬村是未来广州西部重要的会客厅，地处广佛交界，地理位置优越，是众多房企挤破头都要“插旗”的区域，但是依然选择退局。

　　利益面前，是善于抓住机会的。将这句话放在收并购市场，同样奏效。

　　行业下行阶段，房企频频爆雷或遇到流动性紧张，从福晟到泰禾，从华夏幸福到蓝光，再到恒大，面对上述房企持有的项目，已是“垂涎欲滴”。

　　与泰禾的收购过程无需赘述，没有茫茫然的入局，而是一直在等待机会，即泰禾债务明朗和不断尝试用不同的解法盘活项目。

　　祝九胜称：对泰禾，我们一直有一个小组密切地在跟他们联系，也在帮他们把关一些专业问题，也给他们一些建议，符合条件的我们仍然是会履约的。

　　面对深陷债务问题的蓝光、华夏幸福和恒大，同样没有放过机会。其中，收购了蓝光3个项目；而恒大则在接触和探讨中，还没有实质性的更多合作。

　　为什么会热衷于收购项目，真的是解救同行吗？归根结底，依然是利益问题。在行业下行阶段，土地市场的重大改革，使得房企的利润已经极其微薄，甚至不少是亏损拿地。

　　特别是首次集中供地后，土地溢价率仍然居高不下。第二次集中供地中，不少城市地块上架后纷纷中止、延期，重新配合国家最新指示调整出让条件，而不少地块已是尚未成交，就确定了最终官方指导售价。

　　更为重要的是，土地市场的货，已经无利可图，拿到地则意味着开始亏损。尽管是微利，开发商依然会前仆后继。在这些急需解决债务问题的同行面前，自然会盯上它们要处理的库存。

　　收并购利润空间，或许比公开市场拿地“香得多”。毕竟能够通过抵押拿到融资，基本是优质项目。不过，市场存在两种不同的声音。

　　刘肖称，在项目层面的收并购，也能占到我们整个开发业务投资额的接近40%，所以这也是一种重要的方式。

　　融创孙宏斌则认为，在负债规模严监管下，目前收并购的机会很小了，并购势必会导致企业负债总额的上升。

　　国家金融与发展实验室发布的《NIFD季报》，2021年二季度，特殊资产交易指数为338.18，环比上涨21.9%，同比增速达12.8%，特殊资产在线交易指数明显回升。

　　未来，融资端收紧趋势下，房企爆发债务危机的概率上升，抓住特殊机会或能很好“活下去”。

　　three-刘肖上位

　　这次业绩会，郁亮没有出现在现场，刘肖应该是首次亮相业绩会。

　　整个活动中，大部分都是祝九胜在回答提问，刘肖则很少发言。唯一回答的一个问题，则是有关于土地市场供应收紧的。

　　刘肖调回总部的时间并不长。今年6月份，进行了一波组织架构调整，由五个大区调整为七个大区，其中原北方区域首席合伙人刘肖，调任为集团执行副总裁和首席运营官。同时，北方区域被一分为二，由原北京区域副总卢冰和沈阳首席合伙人林瞳分管。

　　当时，关于“头马”是谁的说法，是市场热议的问题，主角正是孙嘉与刘肖。

　　最终，郁亮为什么没有选择财务背景更好的孙嘉，而是选择刘肖。答案在于当下形势与未来趋势。无论是在去年的多次媒体活动中，还是今年3月份的年度业绩会，郁亮一直在强调未来是管理红利期。

　　刘肖在北京大区的履历，恰好遇到了风口。

　　北京作为国内的政治中心，一直是房地产调控上的风向标，监管力度严厉，已经很难成为增量市场的代表区域。自刘肖2015年上任北万总经理一职后，区域的业绩呈现先涨后降的趋势，特别是2019年后销售额、收入和利润率都在下滑。

　　原因是什么？能怪刘肖吗？看完北京的主营业务就能知道。

　　刘肖在北万上任时，正值提出“6+X”全面多元化转型战略，包括城市更新（曼哈顿计划）、商业地产、持有型长租公寓、装修业务、社区配套服务商业务、以及金融业务。北京发展新引擎是：TOD、科创园、文创园、产业小镇、旧改、城市更新。

　　这些都是前期投入大、发展周期长，回报速度慢的业务。2021年之前，北万的主营业务在众多房企看来，只是商业模式转型的一种尝试，增量市场仍然是核心。但是，于今年开始，存量市场的开发和提升，已经被纳入到国家战略层面。

　　标志事件就是国务院将“城市更新”写入政府工作报告。这意味着一切发生了彻底地变化。

　　在存量市场有着丰富履历的刘肖，上位了，也说明将更加努力挖掘存量市场。但是，存量市场探索中，远比想象的难。

　　祝九胜称，微更新这类业务表面上赚钱很难，但是它对解题的能力要求还是很高。很多事情是硬骨头啃得下来，就变成了能力，这个能力迟早有它创造价值、体现价值的那一天。