中邮证券：给予 A 买入评级

　　中邮证券有限责任公司刘清海近期对 A 进行研究并发布了研究报告《业绩微增销售好转，经营服务亮点颇多》，本报告对 A 给出买入评级，当前股价为 14.34 元。 　　{公司

中邮证券：给予 A 买入评级

　　中邮证券有限责任公司刘清海近期对 A 进行研究并发布了研究报告《业绩微增销售好转，经营服务亮点颇多》，本报告对 A 给出买入评级，当前股价为 14.34 元。

　　 A ( 000002 )

　　事件

　　 A ( 000002 ) 发布 2022 年三季报，主要内容如下：

　　2022 年前三季度公司实现营业收入 3376.73 亿元，同比增长 24.38%，归母净利润 170.5 亿元，同比增长 2.17%；归母净利润率 5.05%，同比下降 1.1 个百分点，EPS1.47 元。其中第三季度单季实现营业收入 1307.57 亿元，同比增长 25.28%，归母净利润 48.28 亿元，同比下降 14.43%；归母净利润率 3.69%，同比下降 1.71 个百分点，EPS0.42 元。

　　核心观点

　　业绩微幅增长，正向贡献因素包括收入上升、期间费用率下降等。公司前三季度归母净利润同比上升 2.17%，业绩同比实现微幅增长。公司业绩增长的正向因素包括：1）结算速度加快，营业收入同比上升 24.38%；2）三项费用率均有所下降，销售费用率、管理费用率和财务费用率分别同比下降 0.36、0.53 和 0.87 个百分点，总计下降 1.76 个百分点；3）税金及附加与营业收入的比例由去年同期的 4.60% 下降至 3.76%。公司业绩的主要拖累因素包括毛利率下降、投资收益下降、少数股东损益占比上升、实际所得税税率上升等。

　　坚持城市深耕战略，销售降幅环比收窄。前三季度，公司实现销售面积 1,936.9 万平方米，合同销售金额 3,146.7 亿元，同比均下降 34.3%。公司第三季度实现合同销售面积 646.2 万平方米，合同销售金额 993.8 亿元，同比分别下降 14.4% 和 20.3%，降幅相比二季度收窄。公司多年坚持城市深耕战略，提升市场占有率，上半年在 41 个城市销售额位居前三。公司三季度末有 3,900.5 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,125.8 亿元，对未来业绩可以形成保障。

　　量入为出，理性投资。公司前三季度拿地保持理性，坚持量入为出原则，提升投资质量。报告期内，公司获取新项目 27 个（去年同期为 132 个），总规划计容建筑面积 485.9 万平方米（去年同期为 2241.0 万平方米），权益计容规划建筑面积 303.2 万平方米（去年同期为 1603.2 万平方米）。公司前三季度拿地金额中，深圳、杭州、广州位居前三名，全口径拿地金额分别达到 118.4 亿元、58.2 亿元、53.6 亿元。

　　融资渠道多元，融资成本降低，期限结构优化。公司前三季度新增融资的平均融资成本为 3.73%，存量融资的综合融资成本 4.06%。第三季度分三次发行 3 年期绿色中期票据 70 亿元，票面利率区间为 2.90%-3.20%；发行公司债 34 亿元，其中 5 年期品种的票面利率 3.21%，7 年期品种的票面利率 3.70%。截至报告期末，有息负债金额为 2,943.2 亿元，其中 78.7% 为长期负债，占比较中期提升 1.1 个百分点；银行借款占比为 58.6%，债券占比为 26.6%，其他借款占比为 14.8%；有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为 96.1%。

　　万物云成功分拆上市，物流仓储收入快速增长。报告期内，万物云成功于港交所上市。三季度，万物云在社区空间居住消费服务方面，新拓展项目 77 个，其中 76.6% 来自独立第三方；在商企空间服务方面，新增拓展项目 129 个，其中包括 1 个超高层项目和 1 个大体量综合体项目；在城市空间服务方面，新增拓展项目 14 个。公司前三季度物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入 29.7 亿元，同比增长 42.7%；其中，高标库收入 15.9 亿元，同比增长 11.4%，冷链园区收入 13.8 亿元，同比增长 111.7%。

　　投资建议

　　公司坚持城市深耕战略，市场竞争力强，多个城市销售额位居前列，经营业务亮点颇多，维持 " 推荐 " 评级。受行业调整及对公司产生的影响，我们调整公司盈利预测为 2022-2024 年营业收入 4921.50 亿元、5308.50 亿元、5684.06 亿元，归母净利润为 241.79 亿元、265.59 亿元、278.56 亿元，EPS 为 2.08 元、2.28 元、2.40 元，对应 PE 为 6.89 倍、6.28 倍、5.98 倍。

　　风险提示

　　房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。

　　证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司张宇研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为 48.54%，其预测 2022 年度归属净利润为盈利 234.44 亿，根据现价换算的预测 PE 为 7.1。

　　最新盈利预测明细如下：

　　该股最近 90 天内共有 26 家机构给出评级，买入评级 22 家，增持评级 3 家，中性评级 1 家；过去 90 天内机构目标均价为 23.31。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，Ａ（000002）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金 / 总资产率、应收账款 / 利润率近 3 年增幅、存货 / 营收率。该股好公司指标 2.5 星，好价格指标 4 星，综合指标 3 星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5 星，最高 5 星）

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　　〖 证星研报解读 〗