合肥多盘要卖！龙湖售楼处即将封顶，、皖投案名公布！

　　合肥大批项目拿地没多久就公布了案名，市场可谓卷出了新高度。 　　NO.1丨壹 　　拿地不足一月，售楼处即将封顶 　　楼市怎能如此卷？ 　　合肥公布近期公布案名或有其他动态的

合肥多盘要卖！龙湖售楼处即将封顶，、皖投案名公布！

　　合肥大批项目拿地没多久就公布了案名，市场可谓卷出了新高度。

　　NO.1丨壹

　　拿地不足一月，售楼处即将封顶

　　楼市怎能如此卷？

　　合肥公布近期公布案名或有其他动态的项目，主要有以下地块：

　　1、龙湖肥西67号地块售楼处即将封顶。

　　该地块容积率2.0，位于肥西北雁湖板块，参考同板块相同容积率的荣盛山湖樾，预计将打造小高层、低密多层为主的社区，定位刚改及初级改善群体。毛坯限价21045元/㎡，明确要求毛坯交付。

　　第一房研究院制图，侵权必究

　　地块在10月13日出让，迄今为止仅有20天，但网传其售楼处即将封顶，只能说这个速度很“龙湖”。参考龙湖揽境6月拿地、8月开盘的速度来看，私猜测该地块可能会在12月底开盘。

　　先前运河新城的龙湖怡康湖城大境、肥西泛经开的龙湖揽境，首开时间都明显早于同板块、同批次拿地的其他项目。

　　10月26日我去肥西F4探盘时也发现，和悦云锦、振兴湖境臻园从工地外只能看到吊车的手臂，龙湖项目的部分楼栋却已经建到了一定高度。

　　2、包河区21号地块案名公布，为朗拾。

　　这是继翡翠天际之后再入包河，置业顾问群发消息称它属于拾系产品，户型面积预计约105-180㎡，临时售楼部预计11月12日开放，争取今年首开。

　　消息中还称，高层之前跑遍了南京、宁波、苏州等城市做产品调研，期待能带来高品质的项目。

　　聊天截图

　　地块毛坯限价23132元/㎡，明确毛坯交付。容积率为2.0，在市区属于容积率较低的项目，参考翡翠天际的业态，该地块可能会打造高层+洋房的业态。

　　3、经开区皖投08&09号地块案名公布，分别为皖投云启锦上、皖投云起锦悦。这2宗地块在第二轮集中供地时出让，相对于同批次出让的璟园等盘来说虽然慢了一点，但相对于先前皖投云锦台去年9月拿地、今年3月案名才曝光的周期来说，已经大大加快。

　　图源朋友圈

　　而皖投包河10号地块同样在第二轮集中供地出让，今年9月就公布案名“皖投云启华章花园”，提速之大更加显著。

　　皖投经开双子毛坯限价21412元/㎡，预计入市均价约2.35万元/㎡。据悉，云锦台、云启华章花园、云启锦上、云启锦悦，都是皖投云系产品，定位都是高端改善。

　　4、南通亚伦瑶海10号地块案名曝光，为龙湖亚伦学樘府。这是龙湖继龙湖春江郦城、龙湖天玺、龙湖上城等盘之后，继续深耕东城的表现。

　　该盘毛坯限价17168元/㎡，明确毛坯交付。容积率2.2，参考容积率相同的伟星玖玺台，预计会打造小高层为主、高层为辅的社区。

　　5、远大瑶海09号地块展厅即将开放。该盘与南通亚伦地块都属于东部新中心，并且都是满分竞品质项目。前者与伟星东新壹号类似，更靠近官方定义的东新核心区；后者与保利招商时光印象类似，更靠近东新与主城交界处。

　　在选择上，龙湖亚伦学樘府的优势在于龙湖品牌优势更大，且该地块毛坯限价稍低（远大地块毛坯限价18153元/㎡），同时由于地块更靠近主城所以能享受主城现有配套；

　　远大地块的优势在于更靠近规划核心区，离CBD等产业和配套更近，地段未来预期更高。

　　NO.2丨贰

　　楼市如此卷，开发商很无耐

　　除了大量开发商加快入市，前文说的朗拾调研南京等地的产品也是楼市卷的体现，这其实反映了目前市场竞争环境下，开发商的无耐。

　　以朗拾为例，尽管的资金实力、品牌实力碾压市场上多数房企，但当下的包河也是高手如林、前有狼后有虎。

　　目前包河纯新盘聚齐了“招保万金”中3家房企的项目，新拿地的信达也是央企，尤其招商20号地块、信达19号地块、保利双子、皖投云启华章花园还都是满分竞品质项目，竞争非常激烈。

　　一旦开盘时间稍晚，原本就非常有限的客户，可能会有许多被同板块竞品给抢走，这就很容易导致自己销售遇冷，非常不利于项目的去化和开发商的回款，项目未来想宣传时恐怕也很难拿自己的热度去说服购房者。

　　更重要的是，现在的市场风云变幻，板块之间也在不断轮动，自己所属板块未来的热度会不会比现在降低难以预料。先前滨湖佳兆业市场正热时高成本拿地，却在市场遇冷时入市，登记屡遭滑铁卢就是前车之鉴。

　　另外，网传合肥会有第四轮集中供地，它意味着未来市场上的竞争对手可能会更多。

　　更重要的是，先前第三轮集中供地信息公示时，就有人说新出让部分地块比二批次出让很多地块位置要好很多。如果未来新出让的地块位置也比现在地块好，甚至政务、滨湖的压箱底地块被拿出来且不要求现房销售，那么很多已经拿地的开发商就会欲哭无泪。

　　NO.3丨叁

　　四供是否会有？房价是否会变？

　　对于未来房价是否会变，私认为某个月滨湖房子卖的少、新站房子卖的多导致成交均价被拉低是有可能的，但由于有稳房价、稳预期的要求，所以多数项目、多数房源不会轻易降价，只会采取送升级包、送买房优惠券等优惠措施吸引购房者。

　　但在会不会涨方面，三批次供地虽然部分地块流拍，但许多区域的毛坯限价上调已是不争事实，只是短期内由于板块竞品多、配套兑现程度不足等原因没有被市场接受，未来随着在售项目库存消化完成、配套趋于完善，这些上调地块仍有机会出让，从而拉高整体新房均价。

　　而对于第四轮集中供地，个人认为出于土地财政等考虑可能会有，但供地量可能会适当减少，从而尽量避免流拍。

　　而在供地区域分布方面，私认为可能会不同区域各拿出一点来试水，而不是某个区域做主力。因为一旦某个区域供地量增大，那这个区域未来竞品就会变多，未来土拍可能就会遇冷。

　　先前网上关注的政务821地块规划修改，可能会再次出让，私认为如果官方非常希望它成交，可能会取消现房销售的要求，因为它会让开发商的资金2-3年才能回血。

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　经开应流地块，尽管有教育预期，但由于毛坯限价过高，竞争优势很小，私认为官方可能会对它的属性做出调整，比如取消学校代建要求、将毛坯限价回调至经开区正常水平，或者先明确地块代建学校为双本部，然后再出让。

　　图源合肥市自然资源和规划局

　　NO.4丨肆

　　结语

　　尽管楼市很难出现曾经的火热场面，但全国上下毕竟出台了许多稳楼市政策，多少会起到企稳作用。

　　尤其目前很多区域都在加快城市建设，这对于支撑房价、缩小泡沫也会起到积极作用。

　　所以，私认为楼市会成为拉锯战，好转一段时间、遇冷一段时间。而且由于楼市周期已经被拉长，所以当下会更多以消化历史问题为主，当下的问题可能需要未来慢慢消化。