平安证券：给予A增持评级

　　平安证券股份有限公司杨侃 , 郑南宏近期对 A 进行研究并发布了研究报告《业绩保持平稳，经营服务发展快速》，本报告对 A 给出增持评级，当前股价为 14.34 元。　　

平安证券：给予A增持评级

　　 A ( 000002 )

　　事项：

　　公司公布 2022 年三季报，前三季度实现营收 3,376.7 亿元，同比增 24.4%，归母净利润 170.5 亿元，同比增 2.2%；其中三季度实现营收 1307.6 亿元，同比增 25.3%，归母净利润 48.3 亿元，同比降 14.4%。

　　平安观点：

　　业绩保持平稳，未结资源充足。前三季度营收同比增 24.4%，归母净利润同比增 2.2%，利润增速低于营收增速主要因：1）受销售限价等影响，期内开发业务结算毛利率同比降 3.2pct 至 20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率同比降 2.2pct 至 16.5%；2）对联合营企业投资收益下滑，致期内投资净收益同比减少 78.4% 至 8.4 亿元。3）少数股东损益占比同比提升 5.2pct 至 37.4%。期内公司经营效率稳步提升，期间费用率同比降 1.8pct 至 4.9%。期末预收账款与合同负债合计值 5,377.4 亿元，同比下滑 23.1%，仍为 2021 年营收的 1.2 倍，为后续业绩结转奠定基础。

　　地产销售降幅收窄，投资保持谨慎。前三季度公司实现销售面积 1,936.9 万平方米，销售金额 3,146.7 亿元，同比均下降 34.3%。其中三季度销售面积 646.2 万平方米，销售金额 993.8 亿元，分别同比降 14.4%、20.3%，降幅较二季度有所收窄。拿地方面，前三季度新增土储 486 万平方米、总价约 507 亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为 25.1%、16.1%，楼面均价 10428 元 / 平方米，同比增 39.4%，或表明公司更加聚焦核心城市与优质地块。前三季度新开工 1,276.9 万平方米，同比降 55%，完成年初计划 66.5%；竣工面积 2,349.9 万平方米，同比增 17.9%，完成年初计划 60.3%。

　　经营服务保持快速发展，万物云成功分拆上市。前三季度经营服务业务全口径收入 376.1 亿元，同比增长 29.5%。物业方面，三季度社区空间居住消费服务新拓展项目 77 个、商企空间服务新拓展 129 个，城市空间服务新拓展 14 个，期内成功分拆万物云于港交所上市。物流仓储方面，前三季度物流仓储（含非并表项目，租赁与商业同含）营收 29.7 亿元，同比增长 42.7%；三季度新获取物流仓储可租赁建面 28.9 万平方米，期末高标仓稳定期出租率 91%、冷链园区稳定期使用率 74%。租赁方面，前三季度租赁住宅业务营收 23.1 亿元，同比增长 11.5%，期末租赁住宅业务共运营管理约 21.5 万间，累计开业约 16.9 万间，出租率为 95%，其中 4.28 万间纳入保障性租赁住宅。商业方面，前三季度营收 62.5 亿元，同比增长 10.6%，期末开业项目的整体出租率为 92.7%。

　　融资结构持续优化，维持 " 绿档 " 水平。前三季度新增融资平均融资成本为 3.73%，存量融资的综合融资成本为 4.06%，第三季度分三次发行 3 年期绿色中期票据 70 亿元，利率区间为 2.90%-3.20%；发行公司债 34 亿元，其中 5 年期品种的票面利率 3.21%，7 年期品种的票面利率 3.70%。期末有息负债 2,943.2 亿元，其中 78.7% 为长期负债，占比较中期提升 1.1pct；银行借款占比 58.6%，债券占比 26.6%，其他借款占比 14.8%。期末货币资金 1,188.3 亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和 627.5 亿元；净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为 44.2%、68.6%，维持 " 绿档 " 水平。

　　投资建议：维持此前盈利预测，预计公司 2022-2024 年归母净利润分别为 235.9 亿元、249.6 亿元、271.1 亿元，当前市值对应 PE 分别为 7.1 倍、6.7 倍、6.2 倍。短期来看，楼市压力犹存，后续政策有望持续改善，提振地产板块估值；中长期看，随着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善，利润率有望企稳修复，而公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持 " 推荐 " 评级。

　　风险提示：1）当前行业基本面面临下行压力，若政策改善力度与出台时间低于预期，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）因限价与地价上升，后续公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。

　　证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司张宇研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为 48.54%，其预测 2022 年度归属净利润为盈利 234.44 亿，根据现价换算的预测 PE 为 7.1。

　　最新盈利预测明细如下：

　　该股最近 90 天内共有 26 家机构给出评级，买入评级 22 家，增持评级 3 家，中性评级 1 家；过去 90 天内机构目标均价为 23.31。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，Ａ（000002）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金 / 总资产率、应收账款 / 利润率近 3 年增幅、存货 / 营收率。该股好公司指标 2.5 星，好价格指标 4 星，综合指标 3 星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5 星，最高 5 星）

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　　〖证星研报解读〗

　　本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。